Les datacenters, une niche pour les inves­tis­seurs immobi­liers

La pandémie de COVID-19 a accéléré de nombreuses tendances et causé de graves problèmes pour certains types d’usage de bâtiments. Notamment, l’essor du commerce électro­nique, du télétravail et de l’école à domicile a fait progresser la trans­for­mation numérique et augmenté la demande de capacité des datacenters. Mais qu’est-ce qu’un datacenter, de quoi est-il composé et est-il considéré comme un bien immobilier ou plutôt comme une infra­structure ?

Du point de vue de l’immo­bilier, un datacenter ou centre de données (DC) est un bien d’exploi­tation hautement spécialisé, doté de nombreuses techno­logies néces­saires au fonction­nement des serveurs. Cela inclut une alimen­tation électrique redon­dante et perfor­mante, qui est néces­saire à la fois pour les serveurs eux-mêmes, mais aussi pour refroidir la chaleur qu’ils dégagent. La redon­dance vise à éliminer les temps d’arrêt. Si l’uti­li­sateur est un centre dit de colocation avec de multiples utili­sa­teurs et non une grande entre­prise disposant du savoir-faire et des capacités appro­priées, il a besoin d’un opérateur compétent pour gérer l’infra­structure DC.

Même avant la pandémie, une forte crois­sance des capacités des DC était prévue malgré la minia­tu­ri­sation. Les volumes de données connaissent une crois­sance exponen­tielle depuis des années et conti­nueront à le faire à l’avenir. Parmi les facteurs d’influence qui conti­nueront d’aug­menter la demande future de DC, citons les solutions cloud, la 5G et les appli­ca­tions associées telles que la conduite autonome. La propa­gation de la 5G, en parti­culier, nécessite la répar­tition de nombreux petits DC (également appelés centres EDGE) dans tout le pays afin de garantir une faible latence. La demande et la possi­bilité de louer un DC moderne seront donc données à long terme.

Immobilier d’exploi­tation sophis­tiqué 

Cependant, jusqu’à présent, les datacenter n’ont (encore) suscité qu’un intérêt marginal de la part des inves­tis­seurs insti­tu­tionnels, du moins dans la région DACH (Allemagne, Suisse, Autriche). L’une des raisons probables en est la structure. La techno­logie requise est diffi­ci­lement gérable pour les inves­tis­seurs immobi­liers. De plus, l’équi­pement technique fait grimper les coûts d’un datacenter moderne à plus de 10 000 EUR/m2 de surface DC, et atteint même souvent facilement 20 000 EUR/m2. L’enve­loppe du bâtiment ne repré­sente que 20 % ou moins de ce montant. En outre, la technique de clima­ti­sation, en parti­culier, est soumise à des change­ments et à une usure plus rapides et doit donc être remplacée plus fréquemment. Les inves­tis­seurs extérieurs sont donc largement tribu­taires du savoir-faire de l’exploitant. 

Une autre carac­té­ris­tique unique des datacenter est que leurs contrats de location sont conclus sur la base du kilowatt et non du m2. S’il faut un peu de temps pour s’y habituer pour les profes­sionnels de l’immo­bilier, il est néanmoins possible de le convertir en m2.

Voici comment se présente le marché de l’inves­tis­sement 

Les grandes entre­prises techno­lo­giques, telles que Google, Facebook et Microsoft, font généra­lement construire leurs propres centres hyper­scale par d’autres, puis les achètent et les exploitent elles-mêmes. Ce qui est plus intéressant cependant, c’est le marché des centres dits de colocation, qui consistent en plusieurs milliers de m2 d’espace DC et dans lesquels plusieurs locataires, dont certains sont très petits, louent un espace partiel. Cet espace de location va des suites (plusieurs centaines de m2) et des caches (parties de suites) aux racks indivi­duels.

Il existe un certain nombre d’opé­ra­teurs indépen­dants des trans­por­teurs, mais la plupart d’entre eux sont également proprié­taires du DC. Les leaders mondiaux sont, par exemple, Equinix, Digital Realty et NTT (avec sa filiale allemande e‑shelter) ainsi qu’In­terxtion et Telehouse. Equinix et Digital Realty sont également des fiducies de placement immobilier (FPI, ou REIT, selon l’acronyme anglais) mondiales qui mobilisent les fonds des inves­tis­seurs depuis de nombreuses années. Une autre FPI mondiale est Keppel de Singapour qui a récemment pénétré le marché allemand avec un DC de l’opérateur allemand Maincubes.

Le marché allemand n’en est qu’à ses débuts 

Jusqu’à présent, il n’y a eu aucune transaction de DC finis et modernes sur le marché allemand. Les acteurs susmen­tionnés développent eux-mêmes leurs DC, qui valent rapidement plusieurs centaines de millions d’euros, et les apportent dans leurs propres FPI ou struc­tures de groupe. Les produits de fonds allemands avec DC n’existent pas (encore). Une première approche il y a quelques années n’a pas été couronnée de succès. Les petits presta­taires, comme Penta Infra, ont tendance à collecter des capitaux privés et à investir dans des DC plus petits et décen­tra­lisés.

Quelle en est la raison ? D’une part, les centres de colocation classiques valent rapidement quelques centaines de millions d’euros et présentent donc un risque de regrou­pement relati­vement important dans les struc­tures de fonds habituelles. D’autre part, la compré­hension de ce type d’actifs par les inves­tis­seurs est encore très limitée. Enfin, et surtout, le marché est encore très opaque.

Mais les choses bougent en termes de trans­pa­rence. Divers fournis­seurs de confé­rences ont commencé à se concentrer sur le sujet et l’intérêt est croissant. La vague attendue d’inves­tis­se­ments dans les petits centres EDGE réduit le montant de transaction et donc le risque de regrou­pement. En outre, les fonds insti­tu­tionnels qui étaient auparavant investis dans des obliga­tions, des centres commer­ciaux et des hôtels cherchent des alter­na­tives – et en trouveront certai­nement dans les datacenter. Une chose est sûre, le marché va se développer.