Le credit scoring immobilier : avantages et incon­vé­nients

Le credit scoring immobilier est une technique qui permet à une banque d’affecter un score à un client. Quels sont les avantages et incon­vé­nients ? Données socio-démographiques, de consom­mation, données d’usage d’un produit ou d’un service, évaluation d’emplacement…de nombreux critères sont pris en compte pour déter­miner ce type de score.

Qu’est-ce que le scoring ?

Dans un projet immobilier, le processus d’octroi d’un crédit immobilier comprend plusieurs parties. L’une d’elles est l’analyse du taux d’endettement de l’emprunteur qui permet à l’organisme prêteur d’établir une 1ère approche sur la receva­bilité d’une demande de finan­cement.

Habituel­lement, le scoring est une technique qui permet à une banque d’affecter un score à un client. Ce score peut exprimer la valeur poten­tielle d’un client ou une espérance de gain qui est associée. Le calcul du score d’un client s’obtient de diverses manières, chaque établis­sement prenant en compte ses propres critères. Toutefois, les données récoltées doivent être à la fois quanti­ta­tives et quali­ta­tives :

• Données socio­dé­mo­gra­phiques
• Données de consom­mation
• Données d’usage d’un produit ou d’un service
• Réponses aux solli­ci­ta­tions marketing
• Compor­tement de visite sur un site Web
• Etc.

Avec le scoring, une banque va pouvoir optimiser ses résultats de campagnes en ciblant ses envois ou ses contacts sur les personnes ayant la plus forte proba­bilité de réponse.

Avec le scoring immobilier et le scoring bancaire plus largement, il permet de déter­miner le risque présenté par un emprunteur. Le score obtenu décide de la faisa­bilité du crédit immobilier et détermine alors le taux ou la prime d’assurance.

Les éléments pris en compte pour un scoring immobilier

Plusieurs éléments sont pris en compte pour déter­miner le scoring immobilier d’un individu.

L’étude des revenu

Pour que vous obteniez votre crédit immobilier, la banque réalise une étude de revenus. Quel est votre niveau ? Comment évoluent-ils ? Quel est votre reste à vivre ? Cela permet de visua­liser la situation finan­cière de l’emprunteur pendant le rembour­sement du crédit immobilier.

Habituel­lement, le prêteur accepte un taux d’endettement de 33 % en moyenne.

Votre reste à vivre

Ce que l’on appelle le reste à vire est cette part de revenus qu’il vous reste pour financer vos dépenses courantes quand les charges d’emprunt sont payées. Habituel­lement, ce reste à vivre se calcule mensuel­lement où l’on déduit les échéances de vos revenus nets. En fonction d’un barème précis, l’organisme bancaire vérifie alors si vous pouvez subvenir à vos besoins le temps du rembour­sement.

Le quotient familial

Souvent utilisé en complément ou en rempla­cement du reste à vivre, le quotient familial indique le revenu dispo­nible annuel par personne. Certaines banques préfèrent retenir le nombre de personnes tandis que d’autres préfèrent utiliser le nombre de parts fiscales au sein du foyer.

Les dépenses à venir

Enfin, pour déter­miner préci­sément le scoring immobilier, la banque aime aussi connaître une estimation de vos futurs besoins. Ainsi, si vous avez des travaux, pouvez-vous estimer à quel montant cela va-t-il s’élever ? Serez-vous capable de vivre dans votre logement le temps des travaux ?

Allez-vous avoir des dépenses de travaux, besoin d’un véhicule ? Disposez-vous d’une épargne suffi­sante le cas échéant ?

Avantages du crédit scoring

Enfin, pour déter­miner préci­sément le scoring immobilier, la banque aime aussi connaître une estimation de vos futurs besoins. Ainsi, si vous avez des travaux, pouvez-vous estimer à quel montant cela va-t-il s’élever ? Serez-vous capable de vivre dans votre logement le temps des travaux ? Allez-vous avoir des dépenses de travaux, besoin d’un véhicule ? Disposez-vous d’une épargne suffi­sante le cas échéant ?

Avec le scoring, l’avantage majeur est de permettre aux banques et aux organismes prêteurs en règle générale d’évaluer le risque repré­senté par le futur emprunteur. Concrè­tement, il permet d’établir si oui ou non le candidat est solvable pour répondre au crédit immobilier. Comme la banque cherche toujours à limiter les risques de non-remboursement, le credit scoring lui permet de limiter lesdits risques en se basant sur un certain nombre de critères.

Ces critères offrent aussi une visibilité sur la person­nalité, le compor­tement, le respect et l’engagement du futur emprunteur.

Comment améliorer votre scoring immobilier ?

Voici quelques conseils pour améliorer votre profil emprunteur et donc votre scoring pour votre prêt immobilier :

• Surveillez votre endet­tement : le taux habituel­lement admis est de 33 %, il détermine la somme que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus.
• Ayez une stabilité profes­sion­nelle : les banques privi­lé­gient toujours la sécurité, elles aiment que l’on ait une situation profes­sion­nelle stable et pérenne. C’est pourquoi l’ancienneté de votre métier est un élément essentiel.
• Adoptez un compor­tement financier irrépro­chable : la banque va vérifier vos 3 derniers relevés de compte afin de voir comment vous gérez vos finances.
• Dopez votre apport personnel : la plupart du temps, les banques préfèrent que l’on ait un apport personnel, habituel­lement de 10 % du prix d’acquisition.

Incon­vé­nients du credit scoring

Même si le scoring permet une analyse sur les revenus et la profession de l’emprunteur, les données reçues se basent sur une analyse standard. Elle n’est pas donc pas toujours fiable. Le scoring immobilier tend à déshu­ma­niser le processus d’octroi de prêt, car il se base princi­pa­lement sur des statis­tiques. C’est ainsi que certains candidats au prêt immobilier voient leur demande refusée alors qu’ils bénéfi­cient de ressources complé­men­taires et qu’ils s’avèrent 100 % solvables.

En plus de possi­blement handi­caper le candidat pour l’octroi de son prêt immobilier, le scoring peut lui faire perdre l’établissement du crédit. Et, de fait, la banque peut se voir manquer des oppor­tu­nités de vente ou même perdre des clients dans les cas extrêmes.