Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte

Studie zur Nachhaltigkeit: Eine empirische Untersuchung über den Zusammenhang zwischen dem fossilen CO₂-Ausstoss von Wohnrenditeliegenschaften und deren Marktwert.

Rechnen sich Investitionen in nachhaltige Immobilien? Diese Frage hat Wüest Partner in einer Auftragsstudie für das Bundesamt für Umwelt (BAFU) beant­wortet. Im Kern ging es darum heraus­zu­finden, wie sich der Wert von zwei Wohnliegenschaften unter­scheidet, deren einziger Unterschied darin besteht, dass die eine mit Öl oder Gas beheizt wird und demnach CO₂ ausstösst und die andere dank einer Wärmepumpe ohne fossiles CO₂ betrieben werden kann? Zu diesem Zweck hat Wüest Partner rund 2400 Wohnobjekte mit insgesamt knapp 40’000 Mietverträgen, die zwischen 2015 und 2020 abgeschlossen wurden, unter­sucht. Zudem wurden 432 seit 2017 durch­ge­führte Transaktionen von Wohnliegenschaften analy­siert.

Für alle unter­suchten Liegenschaften wurden die CO₂-Emissionen aus fossilen Energieträgern detail­liert model­liert und die Unterschiede hinsichtlich der Lage, des Zustands sowie des Ausbaustandards heraus­ge­rechnet. Die empirische Untersuchung brachte die folgenden drei zentralen Ergebnisse zutage:

• Beim Umstieg von einer Öl- oder Gasheizung zu einer Wärmepumpe fallen zusätz­liche Kosten an. Die Investitionskosten (umgerechnet in monat­liche Amortisationskosten) sind beim Einbau einer Wärmepumpe um 31 Franken pro Wohnung und Monat höher als beim Ersatz einer alten durch eine neue Öl- oder Gasheizung.
• Aus den unter­suchten Mietverträgen geht hervor, dass die Nettomiete in einem mit einer Wärmepumpe beheizten Mehrfamilienhaus durch­schnittlich 40 Franken pro Wohnung und Monat höher liegt als die Nettomiete in einem mit einer Öl- oder Gasheizung ausge­stat­teten Mehrfamilienhaus. Ein Grossteil dieser Differenz wird aus Mietersicht durch die um 33 Franken pro Wohnung und Monat tieferen Nebenkosten wettge­macht.
• Basierend auf den beobach­teten Transaktionen zeigen sich hinsichtlich der Zahlungsbereitschaft leichte Unterschiede zwischen nachhal­tiger und weniger nachhaltig betrie­benen Liegenschaften. Die Renditeerwartung fällt bei einer Immobilie mit Wärmepumpe im Vergleich zu einer mit einer fossilen Heizung ausge­stat­teten Liegenschaften etwas tiefer aus.

Ökologische Nachhaltigkeit zahlt sich aus

Diese Ergebnisse lassen sich wie folgt inter­pre­tieren: Wohnliegenschaften, bei deren Betrieb kein CO2 aus fossilen Energieträgern ausge­stossen wird, sind aufgrund der höheren Ertragspotenziale und der leicht tieferen Renditeerwartungen im Durchschnitt wertvoller als mit einem fossilen Energieträger beheizte Wohnliegenschaften, und das selbst unter Berücksichtigung der höheren Investitionskosten. Eine Investorin zahlt für eine fossil beheizte Liegenschaft im Durchschnitt rund 4 Prozent weniger als für eine nachhaltig beheizte. Je nach Liegenschaft können die Unterschiede grösser oder kleiner ausfallen.

Die gesamte Studie kann hier direkt herun­ter­ge­laden werden.

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