Immobilienbewertung von heute: Schritt für Schritt zur Objektbewertung

Den Wert einer Immobilie zu bestimmen, ist ein anspruchsvoller Vorgang, für den eine Vielzahl an Informationen herangezogen werden. Digitale Tools helfen dabei, den Überblick im Zahlendschungel zu behalten, sich wiederholende Schritte zu automatisieren und komplexe Berechnungen durchzuführen.

Die Analysten von Wüest Partner nutzen für die Immobilienbewertung die hauseigene, webba­sierte SaaS-Lösung Wüest Dimensions – eine Plattform, bestehend aus verschie­denen Bausteinen, unter anderem für das Asset- und Portfolio-Management, das Fondsmanagement, die Risikobewertung, die Marktdatenanalyse und das Nachhaltigkeitsmanagement. Wie die Bewertung einer Immobilie mit der Wüest-Dimensions-Bewertungs-App funktio­niert, hat Annika Steiner im Rahmen der RE:Connect an einem einfachen Beispiel demons­triert.

Im ersten Schritt wird die Wirtschaftseinheit mit detail­lierten Angaben unter anderem zu Immobilientyp, Grundstück, Gebäude, Grundbuch, Baurecht, Altlasten, Dienstbarkeiten und Baujahr angelegt. Ergänzend können Informationen und Fotos, die während einer Vor-Ort-Besichtigung aufge­nommen wurden, hochge­laden und automa­tisch in der Wirtschaftseinheit hinterlegt werden. Zudem werden die Mieterlisten zur Wirtschaftseinheit hinzu­gefügt.

Im nächsten Schritt wird bei Wüest Dimensions die Bewertungsmethode ausge­wählt – alle gängigen Bewertungsmethoden wie beispiels­weise DCF, Residualwert, Sachwert oder Ertragswert sind verfügbar. Die auf der Wirtschaftseinheit gespei­cherten Objektinformationen werden automa­tisch in die Bewertung übertragen. Für die Ermittlung der Marktmiete zeigt die Bewertungs-App zum einen das aktuelle Preisspektrenniveau des Stadtquartiers oder der Gemeinde an, zum anderen können im Marktdatenbereich die Immobilieninserate und Mietabschlüsse in einem belie­bigen Radius um das zu unter­su­chende Objekt analy­siert und ausge­wertet werden. Außerdem können Optionen wie Staffelmieten, Sanierungen sowie Mieterwechsel Mieteinheitsgenau abgebildet werden.

Ist die Soll-Miete festgelegt, werden als nächstes die Instandsetzungskosten bestimmt. Zu diesem Zweck gibt man die markt­üb­lichen Erstellungskosten an und das Tool kalku­liert anhand der üblichen Restnutzungsdauer auf Bauteilebene, wann welche Instandsetzungskosten im zeitlichen Verlauf anfallen. Durch die Angabe von Sanierungen verschieben sich die Kosten entspre­chend der Restnutzungsdauer nach hinten.

Nach den Instandsetzungskosten folgen die Bewirtschaftungskosten und die Instandhaltungskosten, die entweder als absoluter oder als prozen­tualer Wert angegeben werden können. Damit steht das Grundgerüst für die Cashflow-Analyse.

Als letztes fehlt noch der Diskontierungszinssatz. Diesen errechnet sich das Modell automa­tisch, er kann aber auch händisch vergeben werden.

Damit ist die notwen­digste Dateneingabe für die Objektbewertung abgeschlossen. Es könnten zusätzlich noch Sanierungen geplant werden oder weitere Kosten und Erlöse Berücksichtigung finden. Das Dashboard zeigt eine Gesamtübersicht aller relevanten Parameter und Werte, den berech­neten Marktwert für die Immobilie und die Faktoren für Ist- und Soll-Miete. Zusätzlich veran­schau­licht eine Sensitivitätsanalyse, wie der Marktwert variiert, wenn sich gewisse Annahmen wie Soll-Miete, Leerstand oder Instandsetzungskosten verändern.

Die gesamte Analyse kann nun um beschrei­bende Texte ergänzt und per Klick als indivi­du­eller pdf-Bericht expor­tiert werden, wobei der Nutzer die einzelnen Komponenten des Reports entspre­chend dem eigenen Bedarf auswählen kann.