Wüest Partner und generation3 entwickeln Volatilitätsindex zur Bewertung von Investitionsstandorten

Die Fähigkeit, die zukünftige sozio­de­mo­gra­fische und ökono­mische Entwicklung von Gemeinden präzise einzu­schätzen, ist für viele Unternehmen im Immobiliensektor von zentraler Bedeutung. Gemeinsam haben generation3 und Wüest Partner Deutschland ein innova­tives Modell entwi­ckelt, das mittels eines maßge­schnei­derten Volatilitätsindex diese Bewertung ermög­licht. Der Index bietet nicht nur tiefge­hende Einblicke in die histo­rische Entwicklung der Gemeinden, sondern auch eine klare Perspektive auf die poten­zi­ellen Risiken und Chancen für die Zukunft.

Der Volatilitätsindex

Der Volatilitätsindex (V‑Index) misst die Schwankungen zentraler Variablen wie beispiels­weise der Einzelhandelszentralität, dem Pendlersaldo und der Kaufkraftentwicklung über einen Zeitraum von zehn Jahren. Das Ziel war, nicht nur die aktuellen oder prognos­ti­zierten Entwicklungen einer Gemeinde zu betrachten, sondern auch den vergan­genen Verlauf zu analy­sieren. Diese Rückschau ermög­licht es, poten­zielle Risiken frühzeitig zu erkennen und Chancen besser zu nutzen. Der Index dient als Grundlage für den Ankauf und zum Erkennen von Investitionsgelegenheiten z. B. für Kommunalberater, Banken, Makler, Beratungsunternehmen usw., um die Investitionsstabilität einer Gemeinde zu erkennen.

Interpretation der Ergebnisse: Was sagt der Index aus?

Der V‑Index drückt die Schwankungen der betrach­teten Variablen um den Mittelwert für Deutschland aus, der jährlich zwischen 0% und 3% liegt. Dieser Durchschnittswert dient als Grundlage, um die Entwicklung jeder einzelnen Gemeinde zu bewerten. Gemeinden, die in einem ähnlichen Schwankungsbereich liegen, gelten als stabil und weisen auf ein geringes Investitionsrisiko hin.

Die Bewertung der Gemeinden erfolgt anhand eines Index, der in Relation zum Mittelwert für Deutschland steht. Wichtig ist hierbei die Betrachtung mehrerer Jahre, um eine aussa­ge­kräftige Annahme zu treffen. Auf dieser Basis werden die Gemeinden in die folgenden drei Hauptkategorien einge­teilt. Dies ermög­licht fundierte Aussagen über die Stabilität und das Potenzial der jewei­ligen Gemeinde:

Sehr gut bis gut (0 bis 3%): Gemeinden, deren Index in diesem Bereich liegt, entsprechen dem deutschen Durchschnitt. Diese Gemeinden zeichnen sich durch eine relativ stabile Entwicklung aus und bieten eine hohe Planungssicherheit für zukünftige Projekte.

Akzeptabel (3 bis 5%): In diesem Bereich zeigen sich ebenfalls positive Entwicklungen. Obwohl die Schwankungen etwas höher sind, bleibt das Risiko überschaubar und die Gemeinden zeigen weiterhin ein solides Potenzial.

Kritisch (über 5%): Gemeinden, deren Index diesen Wert überschreitet, weisen zu hohe Schwankungen auf. Dies bedeutet, dass das Risiko in diesen Gemeinden zu groß ist, um Investitionen oder Projekte als sicher einzu­stufen. In besonders extremen Fällen gibt es Städte und Gemeinden, deren Index sogar über 50% liegt. Hierzu zählen z. B. Wuppertal, Schwedt/Oder oder Naumburg (Saale). Solche Schwankungen bergen hohe Risiken, da sie auf sehr instabile Rahmenbedingungen hinweisen.

Somit liegt der Investitionsfokus im Idealfall auf Gemeinden mit einer durch­schnitt­lichen Volatilität von unter 5%. Alles darüber birgt Unsicherheiten und Risiken, um langfristig stabile Prognosen und fundierte Entscheidungen zu treffen.

Besondere Jahre im Blick: Corona, Energiekrise und Inflation

Es ist wichtig bei der Betrachtung einzu­be­ziehen, dass der V‑Index durch die außer­ge­wöhn­lichen Ereignisse der letzten Jahre teilweise stark beein­flusst wird. So hat das Jahr 2020 durch die Corona-Pandemie zu erheb­lichen Verwerfungen geführt, während 2022 die Energiekrise infolge des Ukraine-Kriegs große Auswirkungen auf viele Gemeinden hatte. Auch die starke Inflation in den Jahren 2021 bis 2023 hat sich deutlich auf den Index ausge­wirkt. Diese beson­deren Jahre führen teilweise in einigen Gemeinden zu extremer Volatilität, was deren Risiko noch verstärkt. Solche Gemeinden werden in den Analysen gesondert betrachtet, da sie in diesen Jahren besonders von den makro­öko­no­mi­schen Veränderungen betroffen waren.

Gemeinsam erfolg­reich sein

Die erfolg­reiche Entwicklung dieses Modells basiert auf der inten­siven und effek­tiven Zusammenarbeit von generation3 und Wüest Partner Deutschland. Durch die Integration der daten­mo­del­lie­rungs­tech­ni­schen Expertise mit dem fundierten Wissen über die spezi­fi­schen Marktgegebenheiten vor Ort, konnte ein maßge­schnei­derter V‑Index geschaffen werden.

Unser koope­ra­tiver Ansatz hat klar aufge­zeigt, wie entscheidend es ist, die jewei­ligen Kernkompetenzen beider Partner syner­ge­tisch zu nutzen. Der Erfolg des V‑Index ist das Ergebnis dieses zielge­rich­teten Austauschs und der konse­quenten Ausrichtung auf die Entwicklung eines Modells, das daten­ba­sierte und fundierte Entscheidungen ermög­licht.

Fazit

Der V‑Index auf Gemeindeebene bietet eine präzise Möglichkeit, die Risiken und Chancen von Gemeinden effizient zu bewerten. Indem sowohl histo­rische Entwicklungen als auch aktuelle Daten einfließen, können fundierte Aussagen zur zukünf­tigen Stabilität von Gemeinden getroffen werden. Die erfolg­reiche Zusammenarbeit zwischen generation3 und Wüest Partner zeigt, dass daten­ba­sierte Analysen in Verbindung mit beson­derer Marktexpertise essen­ziell sind, um langfristig belastbare Entscheidungen zu treffen.

Der V‑Index wurde als gemein­sames Tool für Investoren entwi­ckelt, das neben der Entscheidungsfindung über Investitionsstandort, ‑dauer und ‑höhe auch von Gemeinden als Frühwarnsystem für poten­zielle Risiken genutzt werden kann.

Dieser Beitrag wurde von Stefan Möller (Wüest Partner) und Nina-Sophie Beyes von generation3 verfasst. Ausführliche Informationen zu unserem Projektpartner generation3 finden Sie unter folgendem Link: https://www.generationdrei.de

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