Zwischen Urbanität, Wachstum und neuen Perspektiven – Das Düsseldorfer Umland im Wandel
Veröffentlicht am: 07. Juli 2025 Letzte Aktualisierung: 10. Juli 2025
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Das Düsseldorfer Umland präsentiert sich weit entfernt von ländlicher Beschaulichkeit: Prägend sind größere Städte, kompakte Siedlungsräume und gewachsene Stadtkerne – ein urbanes Geflecht, das sich nahtlos an die Dynamik der Landeshauptstadt anschließt. Die Grenzen zur Landeshauptstadt verlaufen oft fließend – wirtschaftlich, infrastrukturell und auch im Alltag der Menschen ist die Region eng miteinander verwoben. Genau in diesem dynamischen Geflecht rückt das Umland zunehmend ins Zentrum des Interesses. Die Ursachen sind vielfältig: Ein überhitzter Wohnungsmarkt in Düsseldorf, steigende Mietpreise, hohe Kaufpreise und der Wunsch vieler nach mehr Platz oder einer besseren Work-Life-Balance lassen immer mehr Menschen in benachbarte Städte und Gemeinden ziehen. Dabei geht es längst nicht mehr nur um das Haus im Grünen – gefragt sind urbane Alternativen mit guter Anbindung, moderateren Preisen und hoher Lebensqualität. Doch auch hier ziehen die Preise an.
Die Region spürt den Druck: Nachfrage, Flächenkonkurrenz und infrastrukturelle Herausforderungen nehmen zu. Was daraus entsteht, ist keine simple Verlagerung, sondern ein komplexer Transformationsprozess. Wohnraum muss neu gedacht, Mobilität weiterentwickelt, soziale Strukturen gestärkt und knapper werdender Raum intelligent genutzt werden. Das Umland wird zum Spiegel einer Metropolregion im Wandel – und zur Bühne zentraler Zukunftsfragen für Stadt und Region.
Analyse des Düsseldorfer Umlands
Die nachfolgende Analyse hat sich genauer mit der Entwicklung von 22 Städten und Gemeinden rund um Düsseldorf befasst. Die Region um Düsseldorf besteht dabei teilweise aus Großstädten, die jeweils eigenständige, prosperierende Einzugsgebiete mit hoher regionaler Bedeutung bilden. Diese Großstädte wurden größtenteils aus dem Düsseldorfer Umland-Ranking herausgenommen, um die vergleichbare Bewertung der kleineren Umlandgemeinden und deren spezifische Entwicklung besser abzubilden. Das zugrunde liegende Ranking basiert auf 13 Indikatoren, darunter die Bevölkerungsentwicklung, der Wohnungsbestand, der Pendlersaldo und die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Zusätzlich wurden die Angebotsmieten für Wohnungen und Büros sowie die Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser berücksichtigt. Entscheidend sind dabei nicht die absoluten Werte, sondern die relative Entwicklung der einzelnen Indikatoren. Für jede Variable wurde die relative Veränderung ermittelt und mit den relativen Veränderungen der anderen Gemeinden verglichen. Auf dieser Basis wird für alle 13 Indikatoren eine Teilnote von 1 (höchste Bewertung) bis 5 (niedrigste Bewertung) vergeben. Die Teilnoten werden für jede untersuchte Gemeinde zu einer Gesamtnote verrechnet.
Bevölkerungsentwicklung als Standortfaktor: Chancen rund um Düsseldorf
Zwischen 2018 und 2023 zeigte sich im Düsseldorfer Umland eine insgesamt moderate Zunahme der Bevölkerung. Die Landeshauptstadt Düsseldorf selbst legte in diesem Zeitraum um 1,9 Prozent zu. Im direkten Umland wuchsen die 22 umliegenden Städte und Gemeinden im Schnitt um 1,3 Prozent – etwas verhaltener, aber dennoch mit spürbarem Anstieg. Besonders positiv fiel Monheim am Rhein auf: Mit einem Bevölkerungswachstum von 7,1 Prozent entwickelte sich die Stadt zum Spitzenreiter im betrachteten Umland. Auch Korschenbroich (3,8 Prozent) und Viersen (3,0 Prozent) verzeichneten überdurchschnittliche Zuwächse. Diese Orte profitierten von guter Anbindung, einer modernen Infrastruktur und attraktiven Wohnangeboten – Faktoren, die sie für Zuziehende besonders interessant machten. Gleichzeitig gab es aber auch Gemeinden, in denen die Einwohnerzahlen leicht zurückgingen. In Erkrath sank die Bevölkerungszahl um 1,3 Prozent, in Willich um 0,8 Prozent. Auch Hilden und Wülfrath verzeichneten mit jeweils –0,1 Prozent kleine Rückgänge.
Insgesamt ergab sich ein differenziertes Bild: Während einige Städte im Umland deutlich zulegten und vom Siedlungsdruck rund um Düsseldorf profitieren konnten, blieben andere eher konstant oder verloren leicht an Bevölkerung. Für Immobilieninteressierte, Investoren und Bauherren lohnt sich daher ein genauer Blick auf die lokale Entwicklung – denn das Umland Düsseldorfs bleibt ein Markt mit Potenzial und vielschichtiger Dynamik.
Wohnraumentwicklung im Düsseldorfer Umland: Zwischen Spitzenwerten und Nachzüglern
Zwischen 2018 und 2023 zeigte sich auch im Umland von Düsseldorf eine spürbare Dynamik beim Wohnungsbestand – wenn auch mit deutlichen Unterschieden zwischen den einzelnen Städten und Gemeinden. Im Durchschnitt wuchs der Wohnungsbestand in den 22 Gemeinden um 1,3 Prozent. Die Landeshauptstadt selbst verzeichnete im gleichen Zeitraum einen Zuwachs von 1,9 Prozent. Somit decken sich hier jeweils der Anstieg des Wohnungsbestands und der Bevölkerungsentwicklung. In einigen Kommunen entwickelte sich der Wohnungsbestand deutlich dynamischer: Monheim am Rhein führte das Feld mit einem Plus von 5,2 Prozent an, gefolgt von Korschenbroich (4,5 Prozent) und Langenfeld (4,1 Prozent). Damit zeigen insbesondere Monheim am Rhein und Korschenbroich eine aktive Reaktion auf den anhaltenden Zuzug und den wachsenden Wohnraumbedarf. Am anderen Ende der Skala finden sich hingegen Städte wie Duisburg (1,1 Prozent), Wuppertal (0,8 Prozent) und Erkrath (0,6 Prozent), in denen der Wohnungsbestand in diesem Zeitraum nur vergleichsweise langsam anstieg.
Insgesamt zeigt sich, dass die Reaktion auf das Bevölkerungswachstum im Düsseldorfer Umland sehr unterschiedlich ausfällt: Während einige Kommunen den Wohnungsbau engagiert vorantreiben und mit deutlich überdurchschnittlichen Zuwächsen reagieren, bleiben andere weitgehend auf dem Status quo. Besonders Städte wie Monheim am Rhein und Korschenbroich nutzen ihre Potenziale und setzen klare Impulse für ein wachstumsorientiertes Flächenmanagement. Gleichzeitig verdeutlichen die niedrigeren Wachstumsraten in Städten wie Duisburg, Wuppertal oder Erkrath die strukturellen Herausforderungen, mit denen Teile der Region weiterhin konfrontiert sind. Die Dynamik ist da – aber sie entfaltet sich nicht überall gleich stark.
Mietpreisdynamik im Umland: Zwischen Wachstumsschub und Preisgefälle
Zwischen dem ersten Quartal 2022 und dem ersten Quartal 2025 haben die Angebotsmieten im Umland von Düsseldorf deutlich angezogen. Im Durchschnitt stiegen die Medianmieten in den 22 umliegenden Städten und Gemeinden um 16,6 Prozent – ein beachtlicher Anstieg, der jedoch unter dem Mietzuwachs in der Landeshauptstadt selbst liegt. In Düsseldorf verteuerten sich die Mieten im selben Zeitraum um 21,0 Prozent. Diese Entwicklung zeigt: Der Druck auf dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt verlagert sich zunehmend ins direkte Umland. Gute Erreichbarkeit, bezahlbarerer Wohnraum und eine wachsende Attraktivität der Umlandlagen machen viele dieser Orte besonders interessant für Mieterinnen und Mieter. Spitzenreiter beim Mietanstieg war Langenfeld (Rheinland) mit einem kräftigen Zuwachs von 21,3 Prozent, dicht gefolgt von Meerbusch (21,2 Prozent) und Mülheim an der Ruhr (20,1 Prozent). Diese Städte profitieren von einer Mischung aus guter Infrastruktur, naturnahem Wohnen und städtischer Nähe – eine Kombination, die insbesondere für Berufspendler und Familien zunehmend interessant ist. Etwas moderater entwickelten sich die Mieten in Städten wie Mettmann und Haan (jeweils 13,0 Prozent) oder Leichlingen (12,2 Prozent). Hier fiel das Wachstum zwar ebenfalls deutlich aus, blieb im Vergleich zu den dynamischeren Umlandkommunen jedoch spürbar verhaltener – ein Hinweis darauf, dass die Mietentwicklung stark von lokaler Attraktivität und Marktanspannung geprägt ist. Ein Blick auf die aktuellen Angebotsmieten im ersten Quartal 2025 zeigt ein differenziertes Preisniveau im Düsseldorfer Umland. Im Schnitt lag der Medianmietpreis im Umland bei 10,24 EUR/qm. Deutlich teurer war das Wohnen in Meerbusch (13,02 EUR/qm), Langenfeld (11,96 EUR/qm) und Ratingen (11,78 EUR/qm) – allesamt Orte mit guter Lage und hoher Nachfrage. Deutlich günstiger präsentierten sich dagegen Städte wie Wuppertal (8,54 EUR/qm), Velbert (8,41 EUR/qm) und Duisburg mit nur 7,80 EUR/qm. Zum Vergleich: In Düsseldorf selbst lagen die Angebotsmieten im selben Zeitraum im Schnitt bei 14,61 EUR/qm.
Ein Vergleich von Bevölkerungsentwicklung, Wohnungsneubau und Mietanstieg zeigt: In vielen Kommunen steigen die Mieten besonders stark dort, wo das Wohnungsangebot nicht mit der Nachfrage Schritt hält. So legten in Wuppertal die Mieten um 19,3 Prozent zu – bei einem Bevölkerungswachstum von 1,3 Prozent, aber einem nur minimalen Zuwachs im Wohnungsbestand von 0,8 Prozent. Ähnlich zeigt sich das in Viersen: Hier stieg die Bevölkerung um 3,0 Prozent, während der Wohnungsbestand lediglich um 1,3 Prozent wuchs. Die Folge: ein Mietanstieg von 18,8 Prozent. Insgesamt zeigt sich: Ein unzureichender Zuwachs an Wohnraum bei gleichzeitig wachsender Bevölkerung wirkt als Preistreiber auf dem Mietmarkt. Wo hingegen gebaut wird, ohne dass die Nachfrage ebenso stark steigt, kann sich das dämpfend auf die Mietentwicklung auswirken – ist aber keine Garantie dafür.
Eigentumspreise weiterhin unter Druck – vereinzelt mit positiven Entwicklungen
Zwischen dem ersten Quartal 2022 und dem ersten Quartal 2025 sind die Angebotspreise für Einfamilienhäuser im Düsseldorfer Umland im Durchschnitt um 4,9 Prozent gesunken. Auch in der Landeshauptstadt Düsseldorf war ein Preisrückgang zu beobachten: Dort fielen die Werte um 10,1 Prozent. Insgesamt zeigt sich ein differenziertes Bild im Umland. Während Städte wie Duisburg (+9,9 Prozent), Willich (+8,7 Prozent) und Wuppertal (+6,8 Prozent) noch moderate Preissteigerungen verzeichneten, kam es in anderen Kommunen zu teils deutlichen Rückgängen. In Langenfeld (-14,0 Prozent), Leichlingen (-16,7 Prozent) und Mettmann (-20,1 Prozent) fielen die Preise besonders stark – was insbesondere im Zusammenspiel aus höheren Zinsen und einer spürbaren Kaufzurückhaltung begründet liegt.
Bei den absoluten Preisen liegt Meerbusch mit einem Medianwert von 3.869 EUR/qm an der Spitze, gefolgt von Langenfeld (3.641 EUR/qm) und Ratingen (3.269 EUR/qm). Deutlich günstiger ist Wohneigentum in Viersen (2.208 EUR/qm), Duisburg (1.949 EUR/qm) und Wuppertal (2.190 EUR/qm) zu haben. Im Mittel liegt der Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser im Düsseldorfer Umland bei 2.792 EUR/qm, während in Düsseldorf selbst mit 4.830 EUR/qm ein deutlich höheres Preisniveau besteht. Der Markt für Einfamilienhäuser im Düsseldorfer Umland reagiert sehr unterschiedlich auf die aktuellen Rahmenbedingungen. Während einige Städte stabile oder leicht steigende Preise verzeichnen, sehen andere erhebliche Rückgänge. Das veränderte Zinsumfeld und die zurückhaltende Nachfrage prägen den Markt spürbar – mit spürbaren regionalen Unterschieden.
Der Immobilienmarkt im Düsseldorfer Umland bleibt unter Druck: Zwischen dem ersten Quartal 2022 und dem ersten Quartal 2025 sanken die Angebotspreise für Einfamilienhäuser durchschnittlich um 3,5 Prozent. Während sich die Landeshauptstadt Düsseldorf mit einem leichten Plus von 1,0 Prozent vergleichsweise stabil zeigte, machten sich in vielen Umlandgemeinden die Folgen gestiegener Zinsen und einer zurückhaltenderen Nachfrage deutlich bemerkbar. Trotz dieses Gegenwinds bieten einige Standorte weiterhin attraktive Perspektiven für Käufer und Investoren.
Einige Kommunen konnten sich dem allgemeinen Trend sogar entziehen: Viersen (9,8 Prozent), Velbert (8,5 Prozent) und Heiligenhaus (7,5 Prozent) verzeichneten spürbare Preissteigerungen. Diese Orte profitieren von einer guten Verkehrsanbindung, solider Infrastruktur, einem attraktiven Wohnumfeld sowie dem absolut gesehen deutlich geringeren Preisniveau im Vergleich zu Düsseldorf oder den direkt angrenzenden Gemeinden – Faktoren, die zu einer stabilen Nachfrage beitragen. Auf der anderen Seite mussten Städte wie Ratingen (-10,4 Prozent), Hilden (-10,5 Prozent) und Langenfeld (-12,8 Prozent) teils deutliche Rückgänge hinnehmen. Dort trifft ein größeres Immobilienangebot auf eine zunehmend zögerliche Käuferschaft, was die Preise spürbar unter Druck setzt. Auch beim aktuellen Preisniveau zeigt sich eine große Bandbreite: Im ersten Quartal 2025 wurden Einfamilienhäuser in Meerbusch mit einem Medianpreis von 4.860 EUR/qm am höchsten gehandelt, gefolgt von Ratingen (4.225 EUR/qm) und Neuss (4.056 EUR/qm). Deutlich preiswerter zeigen sich hingegen Standorte wie Viersen (2.947 €/qm), Grevenbroich (3.037 €/qm), Velbert (3.220 €/qm) und Heiligenhaus (3.621 €/qm).Das nach wie vor moderate Preisniveau dürfte einer der Gründe sein, warum gerade diese Standorte zuletzt besonders deutliche Preissteigerungen erfahren haben. Der Medianwert aller 22 betrachteten Umlandgemeinden liegt bei 3.649 EUR/qm. In Düsseldorf selbst liegt der Medianpreis mit 5.550 EUR/qm deutlich höher. Der Markt für Einfamilienhäuser im Düsseldorfer Umland ist durch deutliche regionale Unterschiede geprägt – von steigenden bis hin zu stark rückläufigen Preisen. Für Käufer ergeben sich dadurch differenzierte Chancen, abhängig von Lage, Infrastruktur und Angebotsdynamik.
Kaarst: Erfolgreiche Entwicklung und Top-Platzierung im Umland-Ranking
Kaarst hat sich im aktuellen Ranking der Umlandgemeinden rund um Düsseldorf an die Spitze gesetzt. Die Stadt überzeugt durch eine gelungene Kombination aus attraktiver Lage, ausgezeichneter Infrastruktur und einer hohen Lebensqualität, die sowohl Familien als auch Berufspendler anspricht. Besonders hervorzuheben ist die gute Anbindung an die Landeshauptstadt Düsseldorf, die schnelle Erreichbarkeit wichtiger Arbeits- und Freizeitstandorte sowie das vielfältige Wohnangebot, das von urbanem Flair bis zu naturnahen Wohngebieten reicht. Die positive Entwicklung in Kaarst spiegelt sich in stabilen Immobilienpreisen und einer wachsenden Nachfrage wider. Durch kontinuierliche Investitionen in Infrastruktur und kommunale Dienstleistungen schafft Kaarst optimale Bedingungen für Bewohner und Unternehmen gleichermaßen. Diese Faktoren tragen maßgeblich dazu bei, dass die Stadt als Standort immer attraktiver wird. Mit dem Spitzenplatz im Ranking unterstreicht Kaarst seine Bedeutung als zukunftsorientierter Wohn- und Wirtschaftsstandort im Düsseldorfer Umland und bestätigt damit seinen Status als eine der gefragtesten Gemeinden der Region.
Bemerkenswert ist auch die Platzierung von Neuss, das als Großstadt üblicherweise ein eher gleichmäßiges und moderates Wachstum aufweist. Umso überraschender ist es, dass Neuss im aktuellen Ranking unmittelbar hinter Kaarst rangiert. Diese Position spiegelt die dynamische Entwicklung der Stadt wider, die mit einer starken Infrastruktur, attraktiven Wohnlagen und einer guten Anbindung an Düsseldorf überzeugt. Neuss zeigt damit, dass auch größere Städte im Umland durchaus als gefragte und zukunftsfähige Standorte wahrgenommen werden.
| Rang | Gemeinde | Note |
| 1 | Kaarst | 1,62 |
| 2 | Neuss | 1,69 |
| 3 | Monheim am Rhein | 2,00 |
| 4 | Mülheim an der Ruhr | 2,31 |
| 5 – 6 | Heiligenhaus, Korschenbroich | 2,38 |
| 7 – 10 | Ratingen, Duisburg, Erkrath, Wuppertal | 2,46 |
Top-10 des Düsseldorfer Umlandrankings
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