Wohnraum mit Weitblick: Die steigende Attrak­ti­vität des Münchner Umlands

Lange galt das Umland von München als erschwing­li­chere Alter­native zum überhitzten Wohnungs­markt der Landes­haupt­stadt. Doch inzwi­schen scheint sich dieser Vorteil spürbar zu relati­vieren: Zwar ist das Leben vor den Toren der Stadt vielerorts noch günstiger – doch die Mieten steigen inzwi­schen im Umland teils schneller als in München selbst. Besonders im weiteren Umfeld zwischen 76 bis 100 Kilometer Entfernung, ziehen die Quadrat­meter kräftig an. Der Preis­druck führt insbe­sondere bei Familien und bei Menschen auf der Suche nach Platz, Ruhe und Lebens­qua­lität der Weg aus der Kernstadt teilweise weit heraus. Lange Pendelwege auf den gut ausge­bauten Autobahnen und in S‑Bahnen und Regio­nal­zügen werden dafür in Kauf genommen. Für die Gemeinden rund um München bringt dieser Trend große Heraus­for­de­rungen mit sich: Sie müssen nicht nur Wohnraum schaffen, sondern auch Infra­struktur, Schulen, Kitas und Verkehrs­an­bin­dungen ausbauen. Dabei zeigt sich ein deutlicher Unter­schied zwischen Gemeinden, die aktiv bauen, und solchen, die dies nicht tun – mit spürbaren Auswir­kungen auf die Entwicklung vor Ort. Gleich­zeitig stehen auch die Zuzie­henden vor einem Wandel – längere Pendelwege, höhere Kosten als erwartet und die Integration in neue soziale Struk­turen verlangen ein gutes Stück Anpas­sungs­fä­higkeit.

Analyse des Münchner Umlands 

Eine aktuelle Analyse hat sich genauer mit der Entwicklung der 35 Städte und Gemeinden rund um München befasst. Das zugrunde liegende Ranking basiert auf 13 Indika­toren, darunter die Bevöl­ke­rungs­ent­wicklung, der Wohnungs­be­stand, der Pendler­saldo und die Anzahl der sozial­ver­si­che­rungs­pflichtig Beschäf­tigten. Zusätzlich wurden die Angebots­mieten für Wohnungen und Büros sowie die Angebots­preise für Eigen­tums­woh­nungen und Einfa­mi­li­en­häuser berück­sichtigt. Entscheidend sind dabei nicht die absoluten Werte, sondern die relative Entwicklung der einzelnen Indika­toren. Für jede Variable wurde die relative Verän­derung ermittelt und mit den relativen Verän­de­rungen der anderen Gemeinden verglichen. Auf dieser Basis wird für alle 13 Indika­toren eine Teilnote von 1 (höchste Bewertung) bis 5 (niedrigste Bewertung) vergeben. Die Teilnoten werden für jede unter­suchte Gemeinde zu einer Gesamtnote verrechnet.

Bevöl­ke­rungs­ent­wicklung: Vielfältige demogra­fische Dynamiken

Im Münchner Umland zeigen sich zwischen 2018 und 2023 teils deutliche Unter­schiede in der Bevöl­ke­rungs­ent­wicklung. Während die Stadt München in diesem Zeitraum um 2,6 Prozent wuchs, lag das durch­schnitt­liche Wachstum der 35 betrach­teten Umland­ge­meinden bei 2,4 Prozent. Dabei reichen die Verän­de­rungen von spürbaren Zuwächsen bis hin zu leichten Rückgängen. In Vater­stetten nahm die Bevöl­ke­rungszahl um 9,3 Prozent zu – der höchste Wert im Vergleich. Auch Haar (8,8 Prozent), Unter­föhring (5,9 Prozent) und Ismaning (5,4 Prozent) verzeich­neten überdurch­schnitt­liche Zugewinne. Diese Gemeinden zeichnen sich durch ihre Nähe zum Stadt­gebiet, gute Anbin­dungen an den öffent­lichen Nahverkehr sowie ein vielfäl­tiges Wohnumfeld aus, was sie als Wohnorte besonders attraktiv erscheinen lässt. Weniger dynamisch entwi­ckelten sich hingegen Gemeinden wie Gräfelfing (–1,9 Prozent), Gröbenzell (–1,2 Prozent) und Eichenau (–1,1 Prozent), in denen die Einwoh­ner­zahlen leicht zurück­gingen. Insgesamt ergibt sich ein vielschich­tiges Bild: Während einige Orte vom Wachs­tums­trend im Ballungsraum profi­tieren, bleiben andere in ihrer Bevöl­ke­rungszahl weitgehend konstant oder verlieren leicht. Das Münchner Umland bleibt somit ein Raum mit unter­schied­licher demogra­fi­scher Dynamik, geprägt durch indivi­duelle Entwick­lungen auf kommu­naler Ebene.

Mehr Bautä­tigkeit durch Bevöl­ke­rungs­wachstum: Gemeinden ziehen nach

Im Münchner Umland zeigt sich bei der Entwicklung des Wohnungs­be­stands zwischen 2018 und 2023 ein klares Ungleich­ge­wicht. Insgesamt stieg der Wohnungs­be­stand in den 35 Umland­ge­meinden um durch­schnittlich 4,7 Prozent, was etwas mehr als das Wachstum von 4,5 Prozent in München selbst ausmacht. Während einige Gemeinden auf die steigende Bevöl­ke­rungszahl mit hohen Zuwächsen reagierten, bleibt die Bautä­tigkeit in anderen hinter der Nachfrage zurück. So verzeich­neten Neuried (9,3 Prozent), Feldkirchen (8,4 Prozent) und Kirchheim bei München (8,0 Prozent) starke Anstiege im Wohnungs­be­stand – ein Hinweis darauf, dass sich diese gut angebun­denen Gemeinden durch gezielte Bautä­tigkeit für Zuzie­hende besonders attraktiv gemacht haben. Haar (10,2 Prozent) sticht hier besonders hervor: Der starke Wohnungs­zu­wachs ging mit einem deutlichen Einwoh­ner­zu­wachs einher. Im Gegensatz dazu blieben in Puchheim und Garching bei München (beide 2,1 Prozent), Oberschleißheim (1,8 Prozent) und Eichenau (1,5 Prozent) die Zuwächse im Wohnungs­be­stand eher moderat. Diese Gemeinden konnten mit der Bevöl­ke­rungs­ent­wicklung nicht im gleichen Maße Schritt halten – mögli­cher­weise auch deshalb, weil sie bereits in den 1970er bis 1990er Jahren stark gebaut haben und heute nur noch begrenzte Bauflächen zur Verfügung stehen oder andere infra­struk­tu­relle Heraus­for­de­rungen bestehen. Trotz dieser unter­schied­lichen Wachs­tums­raten ist es positiv, dass in allen 35 betrach­teten Umland­ge­meinden der Wohnungs­be­stand gestiegen ist. Dies zeigt eine insgesamt positive Reaktion auf den wachsenden Wohnraum­bedarf im Umland von München, auch wenn die Entwicklung in einigen Gebieten langsamer voran­schreitet.

Mietpreis­dy­namik im Münchner Umland: Zwischen Boom und Stabi­lität

Zwischen dem ersten Quartal 2022 und dem ersten Quartal 2025 sind die Mieten im Münchner Umland spürbar gestiegen. Die Nähe zur Landes­haupt­stadt sowie eine gute Erreich­barkeit – sowohl durch den öffent­lichen Nahverkehr als auch über ein dichtes Autobahnnetz – bleiben zentrale Treiber dieser Entwicklung. Im Durch­schnitt erhöhten sich die Angebots­mieten in den 35 betrach­teten Umland­ge­meinden um 14,6 Prozent. In München selbst lag der Anstieg mit 13,7 Prozent leicht darunter – ein klarer Hinweis darauf, dass sich der Preis­druck zunehmend auf das direkte Umland verlagert. Am stärksten stiegen die Mieten in Karlsfeld: Mit einem Plus von 22,7 Prozent liegt die Gemeinde deutlich über dem Durch­schnitt. Auch Aschheim (21,7 Prozent) und Kirchheim bei München (20,2 Prozent) verzeich­neten kräftige Zuwächse. Diese Orte profi­tieren von guter Erreich­barkeit, wachsender Infra­struktur und hoher Lebens­qua­lität. Sie gelten zunehmend als attraktive Alter­na­tiven zum angespannten Münchner Wohnungs­markt – besonders für Pendle­rinnen und Pendler. Deutlich verhal­tener verlief die Entwicklung in anderen Gemeinden. In Ottobrunn und Unter­föhring lagen die Mietstei­ge­rungen bei jeweils 9,8 Prozent, während Putzbrunn (8,0 Prozent) und Neuried (5,6 Prozent) nur geringe Verän­de­rungen aufwiesen. Solche moderaten Anstiege deuten auf eine gewisse Markt­sät­tigung oder ein stabi­leres Verhältnis von Angebot und Nachfrage hin.  Die höchsten Mietpreise im Münchner Umland werden in Grünwald (20,67 EUR/qm), Haar (20,53 EUR/qm) und Unter­föhring (20,10 EUR/qm) verlangt. Zum Vergleich: Der Durch­schnitt der 35 Umland­ge­meinden liegt bei 18,21 EUR/qm, während in München die Mieten bei 22,39 EUR/qm liegen. Auf der anderen Seite sind die günstigsten Mieten in Fürsten­feld­bruck (16,21 EUR/qm), Poing (16,25 EUR/qm) und Neufahrn bei Freising (16,37 EUR/qm) zu finden. Insgesamt zeigt sich: Der Mietmarkt im Münchner Umland bleibt in Bewegung – mit regio­nalen Unter­schieden, aber klar steigender Tendenz in besonders gefragten Lagen.

Eigen­tums­preise im Münchner Umland unter Druck – nur wenige Ausnahmen

Zwischen dem ersten Quartal 2022 und dem ersten Quartal 2025 sind die Angebots­preise für Eigen­tums­woh­nungen in den 35 betrach­teten Umland­ge­meinden rund um München im Durch­schnitt um 10,0 Prozent gesunken. Auch in München selbst gingen die Preise um 8,8 Prozent zurück. Besonders bemer­kenswert: Nur vier der 35 unter­suchten Gemeinden verzeich­neten positive Preis­ent­wick­lungen. Diese Entwicklung spiegelt die Auswir­kungen des verän­derten Zinsum­felds, einer allgemein zurück­hal­tenden Kaufnach­frage und einer schwä­cheren Markt­dy­namik wider. Die positivsten Entwick­lungen gab es in Garching bei München, wo die Preise um 9,3 Prozent anstiegen. Auch Ismaning (4,8 Prozent) und Haar (2,3 Prozent) konnten leichte Zuwächse verbuchen. Diese Gemeinden profi­tieren von ihrer Nähe zu Münchens Wirtschafts­stand­orten, einer hervor­ra­genden Anbindung an den Nahverkehr und einer stabilen Nachfrage nach Wohnraum. Diese Faktoren haben dazu beigetragen, dass die Preise in diesen Regionen relativ stabil geblieben sind, trotz der allge­meinen Markt­trends. Auf der anderen Seite zeigen mehrere südliche und südwest­liche Umland­ge­meinden einen deutlichen Rückgang der Preise. Unter­föhring erlebte mit einem Minus von 27,7 Prozent den stärksten Rückgang, gefolgt von Taufkirchen (-25,0 Prozent), Ottobrunn (-23,8 Prozent) und Unter­ha­ching (-20,8 Prozent). In diesen Regionen hat das größere Angebot, die gestie­genen Zinsen und eine eher verhaltene Käufer­nach­frage den Markt stark beein­flusst. Die höchsten Angebots­preise für Eigen­tums­woh­nungen im Münchner Umland werden in Grünwald (8.715 EUR/qm), Pullach (8.549 EUR/qm) und Garching bei München (8.122 EUR/qm) erzielt. Im Vergleich dazu sind die niedrigsten Preise in Fürsten­feld­bruck (5.342 EUR/qm), Puchheim (5.453 EUR/qm) und Neufahrn bei Freising (5.567 EUR/qm) zu finden. Der Durch­schnitts­preis in den 35 Umland­ge­meinden liegt bei 6.640 EUR/qm, während München mit 9.079 EUR/qm deutlich darüber liegt. Trotz der rückläu­figen Trends in vielen Gemeinden zeigt sich der Markt als sehr heterogen und bietet auch weiterhin inter­es­sante Inves­ti­ti­ons­mög­lich­keiten.

Zwischen dem ersten Quartal 2022 und dem ersten Quartal 2025 sind die Angebots­preise für Einfa­mi­li­en­häuser im Münchner Umland im Durch­schnitt um 13,2 Prozent gesunken. Auch in München selbst verzeichnete der Markt einen Rückgang, jedoch mit einem weniger drama­ti­schen Minus von 5,7 Prozent. Diese Entwicklung zeigt die Auswir­kungen des gestie­genen Zinsum­felds, einer zurück­hal­tenden Käufer­nach­frage und verän­derten Markt­be­din­gungen. Nur zwei Gemeinden unter den 35 analy­sierten Umland­ge­meinden verzeich­neten einen positiven Preis­trend: Gräfelfing mit einem Anstieg von 6,5 Prozent und Grünwald mit 4,0 Prozent. Die stärksten Rückgänge wurden in Puchheim (-26,7 Prozent), Aschheim (-26,5 Prozent) und Eching (-23,3 Prozent) verzeichnet. In diesen Gemeinden trifft das vorhandene Wohnungs­an­gebot nur bedingt auf die tatsäch­lichen Bedürf­nisse der Suchenden – insbe­sondere von Familien –, was sich preis­dämpfend ausge­wirkt hat. In diesen Regionen spiegelt sich der allge­meine Trend wider, dass Käufer bei den aktuellen Zinssätzen und der unsicheren wirtschaft­lichen Lage zöger­licher agieren. Im Vergleich dazu gibt es auch in einigen Regionen des Münchner Umlands noch hohe Preise. Die höchsten Angebots­preise für Einfa­mi­li­en­häuser finden sich in Grünwald (13.334 EUR/qm), Pullach (11.703 EUR/qm) und Gräfelfing (11.100 EUR/qm), die deutlich über den durch­schnitt­lichen Preisen in München (9.316 EUR/qm) liegen. Im Gegensatz dazu gehören Puchheim (5.572 EUR/qm), Kirchheim bei München (5.742 EUR/qm) und Aschheim (5.729 EUR/qm) zu den Gemeinden mit den niedrigsten Preisen. Der durch­schnitt­liche Preis für ein Einfa­mi­li­enhaus im Münchner Umland liegt bei 7.517 EUR/qm.

Grünwald und Feldkirchen sichern sich Spitzen­po­sition im Münchner Umland-Ranking

Grünwald und Feldkirchen haben sich im aktuellen Umland-Ranking von München die Spitzen­po­sition geteilt. Beide Gemeinden zeichnen sich durch ihre exzel­lente Lage, hohe Lebens­qua­lität und ausge­zeichnete Verkehrs­an­bindung aus, was sie zu begehrten Wohnorten im Münchner Umland macht. Sowohl Grünwald als auch Feldkirchen profi­tieren von ihrer Nähe zur Landes­haupt­stadt und der starken Infra­struktur, die Pendlern und Familien gleicher­maßen zugute­kommt. Grünwald besticht durch seinen gehobenen Wohnstandard, zahlreiche Freizeit­mög­lich­keiten und eine hohe Attrak­ti­vität für Menschen, die die Ruhe des Umlands mit der Nähe zur Metropole verbinden möchten. Besonders die hohe Nachfrage nach Immobilien und die stabilen Preise spiegeln das hohe Potenzial dieser Region wider. Feldkirchen, ebenfalls stark in der Rangliste vertreten, punktet ebenfalls mit einer hervor­ra­genden Anbindung an den öffent­lichen Nahverkehr und den schnellen Zugang zu Münchens wirtschaft­lichen Zentren. Die Gemeinde bietet eine ausge­wogene Mischung aus urbanem Leben und natur­naher Umgebung, was sie besonders für junge Familien und Berufs­pendler attraktiv macht. Beide Gemeinden haben in den letzten Jahren konti­nu­ierlich an Bedeutung gewonnen und zeigen, wie dynamisch sich das Münchner Umland entwi­ckelt. Ihre gemein­samen Spitzen­po­si­tionen im Ranking unter­streichen das große Potenzial dieser beiden aufstre­benden Regionen.

Top-10 des Münchner Umlandran­kings

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