Neue Chancen vor den Toren Hamburgs: Wachstum und Attraktivität des Umlands

In den letzten Jahren zeigte sich in der Metropolregion Hamburg ein deutlicher Trend: Trotz der anhaltenden Attraktivität der Stadt Hamburg als Zuzugsziel verzeichnen die umliegenden Kreise eine zunehmende Abwanderung von Hamburgern. Im Jahr 2023 zogen rund 22.300 Menschen aus der Stadt in die benachbarten Landkreise – ein Hinweis darauf, dass viele Bewohner Hamburgs das städtische Leben hinter sich lassen, um in ruhigere und günstigere Wohngegenden zu ziehen. Die Hauptgründe für diese Wanderungsbewegung sind vor allem die hohen Lebenshaltungskosten und die begrenzten Wohnmöglichkeiten in Hamburg. Besonders für Familien und junge Berufspendler stellt der hohe Mietpreis eine große Herausforderung dar. Das Hamburger Umland bietet hier attraktive Alternativen: Es gibt mehr erschwingliche Wohnungen und ein ruhigeres Lebensumfeld. Trotz dieser Entwicklung bleibt Hamburg ein wichtiger Wirtschaftsstandort, der nach wie vor viele Menschen anzieht. Gleichzeitig stärkt die Zuwanderung in die angrenzenden Landkreise deren Wirtschaft. Das gut ausgebaute Verkehrsnetz zwischen der Stadt und dem Umland sorgt dafür, dass Pendler weiterhin von den beruflichen und kulturellen Angeboten der Metropole profitieren können. Insgesamt zeichnet sich eine dynamische Entwicklung in der Metropolregion Hamburg ab, von der die Stadt und das Umland gleichermaßen profitieren.

Analyse des Hamburger Umlands 

Eine aktuelle Analyse hat sich genauer mit der Entwicklung der 35 Städte und Gemeinden rund um Hamburg befasst. Das zugrunde liegende Ranking basiert auf 13 Indikatoren, darunter die Bevölkerungsentwicklung, der Wohnungsbestand, der Pendlersaldo und die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Zusätzlich wurden die Angebotsmieten für Wohnungen und Büros sowie die Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser berücksichtigt. Entscheidend sind dabei nicht die absoluten Werte, sondern die relative Entwicklung der einzelnen Indikatoren. Für jede Variable wurde die relative Veränderung ermittelt und mit den relativen Veränderungen der anderen Gemeinden verglichen. Auf dieser Basis wird für alle 13 Indikatoren eine Teilnote von 1 (höchste Bewertung) bis 5 (niedrigste Bewertung) vergeben. Die Teilnoten werden für jede untersuchte Gemeinde zu einer Gesamtnote verrechnet.

Bevölkerungsentwicklung: Ein Mosaik aus Wachstum und Rückgang

Die demografische Entwicklung im Hamburger Umland ist von regionalen Unterschieden geprägt. Zwischen 2018 und 2023 wuchs die Bevölkerung Hamburgs um 3,7 Prozent, während die 35 ausgewählten Umlandgemeinden nur ein Wachstum von 2,9 Prozent verzeichneten. Trotz des Wachstums im Umland bleibt Hamburg als wirtschaftliches und kulturelles Zentrum der Region weiterhin der Hauptanziehungspunkt für Zuzügler. Besonders im südlichen Umland sind starke Wachstumsraten zu beobachten. Ein herausragendes Beispiel ist Escheburg, das einen Anstieg von 16,7 Prozent verzeichnete. Mit etwa 4.000 Einwohnern zählt Escheburg zwar zu den kleineren Gemeinden, scheint jedoch den Zuzug gut zu bewältigen. Auch in Neu Wulmstorf (7,4 Prozent) und Geesthacht (7,2 Prozent) wuchs die Bevölkerung, was auf eine attraktive Lage und gute Infrastruktur hinweist. Im Gegensatz dazu zeigen einige Gemeinden negative Entwicklungen. Braak verzeichnete einen Rückgang von 4,7 Prozent, und in Börnsen sank die Bevölkerung um 1,8 Prozent. Die Bevölkerung in der Gemeinde Appen blieb zwischen 2018 und 2023 nahezu konstant mit einem minimalen Plus von 0,1 Prozent, was auf eine stabile, aber wenig dynamische Entwicklung schließen lässt.

Bautätigkeit: Wachstum von Wohnungsbestand und Bevölkerung im Einklang

Das stabile Bevölkerungswachstum im Hamburger Umland wird weitgehend durch die Entwicklung des Wohnungsbestands aufgefangen, beide stiegen mit einer Rate von 2,9 Prozent. In einigen Gemeinden fallen die Wachstumsraten des Wohnungsbestands jedoch unterdurchschnittlich aus oder bleiben hinter der jeweiligen Bevölkerungsentwicklung zurück. So verzeichnete Escheburg zwar einen überdurchschnittlichen Anstieg des Wohnungsbestands zwischen 2018 und 2023 von 7,9 Prozent, jedoch stieg die Bevölkerung im selben Zeitraum um beeindruckende 16,7 Prozent. Dies zeigt, dass Escheburg den Zuzug erkannt hat und aktiv auf die steigende Nachfrage reagiert. In Neu Wulmstorf stieg der Wohnungsbestand um 8,2 Prozent am stärksten, gleichzeitig stieg die Bevölkerungszahl um 7,4 Prozent. Auch die Gemeinde Drage konnte mit einem Anstieg des Wohnungsbestands um 4,8 Prozent ein solides Wachstum verzeichnen. Diese Gemeinden haben erfolgreich auf die zunehmende Nachfrage reagiert und weisen eine positive Entwicklung im Einklang von Bevölkerung und Wohnraum auf. Im Gegensatz dazu zeigen einige Gemeinden deutlich geringere Wachstumsraten, was auf unterschiedliche Herausforderungen und Entwicklungsbedingungen hinweist. So stieg der Wohnungsbestand in Appen und Stapelfeld lediglich um 1,3 Prozent, während Wentorf bei Hamburg mit 1,0 Prozent und Braak mit 0,8 Prozent noch geringere Zuwächse verzeichneten. Trotz dieser eher moderaten Wachstumsraten ist es ein positives Signal, dass in allen 35 untersuchten Gemeinden der Wohnungsbestand im Vergleichszeitraum gestiegen ist.

Wohnungsmieten im Hamburger Umland ziehen spürbar an

Der Hamburger Mietmarkt entwickelte sich seit dem 3. Quartal 2021 bis zum 3. Quartal 2024 dynamisch, was sich auch im Umland bemerkbar macht. Besonders gefragt sind Orte mit guter Anbindung an Hamburg, was die Preise vielerorts weiter steigen lässt und die Suche nach bezahlbarem Wohnraum erschwert. Im Durchschnitt erhöhten sich die Mieten in den 35 untersuchten Umlandgemeinden um 15,7 Prozent, während Hamburg im gleichen Zeitraum einen Mietanstieg von 11,3 Prozent verzeichnete. Besonders starke Mietsteigerungen verzeichneten Rellingen (+24,7 Prozent), gefolgt von Pinneberg (+23,3 Prozent), Bönningstedt (+22,4 Prozent) und Wedel (+22,0 Prozent). In anderen Gemeinden fiel der Mietpreisanstieg moderater aus: In Reinbek (+9,8 Prozent), Rosengarten (+8,6 Prozent), Tangstedt (+6,1 Prozent) und Bargfeld-Stegen (+3,1 Prozent) lag der Anstieg klar unter dem Durchschnitt.

Auch bei den absoluten Mietpreisen gibt es erhebliche Unterschiede. Die höchsten Mieten im Hamburger Umland werden derzeit in Stapelfeld (14,01 EUR/qm), Rellingen (13,62 EUR/qm) und Norderstedt (13,59 EUR/qm) verlangt. Zum Vergleich: In Hamburg beträgt die durchschnittliche Miete 15,92 EUR/qm. Wer hingegen günstiger wohnen möchte, findet in Tangstedt (10,66 EUR/qm), Bargfeld-Stegen (10,64 EUR/qm) und Jork (10,46 EUR/qm) die niedrigsten Mietpreise im Umland. Diese Entwicklung verdeutlicht, wie heterogen sich der Mietwohnungsmarkt im Hamburger Umland gestaltet. Insbesondere die direkte Nähe zur Hansestadt erweist sich als ein entscheidender Faktor, der die Mietpreise maßgeblich beeinflusst und in vielen Gemeinden zu deutlichen Steigerungen führt.

Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Eigenheime weiterhin unter Druck

Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Umland von Hamburg verzeichneten zwischen dem vierten Quartal 2021 und dem vierten Quartal 2024 einen Rückgang von 6,2 Prozent, während in Hamburg die Preise um 2,5 Prozent fielen. Besonders stark waren die Rückgänge in Norderstedt (-15,8 Prozent), Schenefeld (-16,4 Prozent) und Geesthacht (-22,0 Prozent). Insgesamt sanken die Preise in 29 von 35 Umlandgemeinden, was den anhaltenden Druck auf den Markt verdeutlicht. Gemeinden wie Tangstedt (18,2 Prozent), Bönningstedt (8,5 Prozent) und Barsbüttel (4,5 Prozent) verzeichneten jedoch auch Anstiege. Die Preissteigerungen deuten auf eine verstärkte Nachfrage in diesen Gemeinden hin, die oftmals auf die bessere Anbindung an Hamburg und andere wirtschaftliche Faktoren zurückzuführen sind.

Die unterschiedlichen Preisentwicklungen im Hamburger Umland lassen sich durch mehrere Faktoren erklären. In den Regionen mit Preissteigerungen spielen eine hohe Nachfrage nach Wohnraum, eine gute infrastrukturelle Anbindung sowie potenzielle Investitionen in lokale Entwicklungen eine Rolle. Gleichzeitig haben die stark gestiegenen Zinsen die Kaufkraft potenzieller Käufer beeinträchtigt, was die allgemeine Preisentwicklung dämpft. In Gemeinden und Städten mit Preisrückgängen könnten eine Überversorgung des Marktes, wirtschaftliche Unsicherheiten oder eine veränderte Nachfrage nach Immobilien verantwortlich sein. Auch hier hat der Zinsanstieg die Kaufentscheidung vieler Interessenten negativ beeinflusst und die Preisrückgänge weiter verstärkt.

In Bönningstedt (4.433 EUR/qm), Rellingen (4.402 EUR/qm) und Tangstedt (4.308 EUR/qm) überschreiten die Angebotspreise die Marke von 4.000 Euro. Deutlich günstiger sind Geesthacht (2.373 EUR/qm), Drage (2.783 EUR/qm) und Winsen (Luhe) (2.915 EUR/qm). Im Vergleich dazu liegt der Angebotspreis in Hamburg bei 5.970 EUR/qm.

Auch der Markt für Einfamilienhäuser im Umland von Hamburg hat sich zwischen dem vierten Quartal 2021 und dem vierten Quartal 2024 insgesamt rückläufig entwickelt. Im Durchschnitt sanken die Angebotspreise um 6,2 Prozent, während in Hamburg ein noch stärkerer Rückgang von 11,9 Prozent verzeichnet wurde. Diese Entwicklung verdeutlicht die anhaltenden Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt, die durch eine Kombination aus gestiegenen Zinsen und veränderten Nachfragestrukturen beeinflusst werden. Von den 35 untersuchten Gemeinden verzeichneten 30 einen Rückgang der Angebotspreise. Besonders starke Rückgänge gab es in Halstenbek (-17,8 Prozent), Norderstedt (-16,7 Prozent) und Börnsen (-15,5 Prozent). Diese Gemeinden erlebten erhebliche Preisabschläge, was auf eine gedämpfte Nachfrage sowie potenziell auf eine Überversorgung des Marktes hindeutet. Auch in Reinbek (-15,5 Prozent) gingen die Preise zurück, während Appen einen deutlichen Preisanstieg von 8,9 Prozent verzeichnete. Der Preisanstieg in Appen könnte durch eine gestiegene Nachfrage sowie die relativ günstigen Preisniveaus in der Region bedingt sein. Ebenso konnten Delingsdorf (+2,1 Prozent) und Drage (+4,9 Prozent) moderate Preissteigerungen verzeichnen, was ebenfalls auf eine zunehmende Nachfrage und die attraktivere Lage dieser Gemeinden hinweist. Bei den absoluten Preisen liegen Schenefeld (4.503 EUR/qm) und Stapelfeld (4.686 EUR/qm) deutlich über dem Durchschnitt im Umland. Im Vergleich dazu gehören Geesthacht (3.061 EUR/qm) und Jork (2.868 EUR/qm) zu den Gemeinden mit den niedrigsten Preisen, was sie zu vergleichsweise kostengünstigen Alternativen im Hamburger Umland macht (Vergleich: Hamburg 5.216 EUR/qm).

Gemeinde Stelle: Überraschender Spitzenreiter im Umland-Ranking

Die Gemeinde Stelle hat sich in den letzten Jahren zu einem aufstrebenden Standort im Hamburger Umland entwickelt und ist inzwischen ein beliebter Wohnort für viele geworden. Dank der exzellenten Verkehrsanbindung an Hamburg über die Bahnstrecke Hamburg-Lüneburg sowie die Autobahn A39 und der naturnahen Lage ist Stelle besonders für Pendler und Familien attraktiv. Die Gemeinde vereint eine hohe Lebensqualität mit einer ruhigen, ländlichen Umgebung und modernen Wohnmöglichkeiten.

Stelle hat in einer Vielzahl von relevanten Indikatoren eine herausragende Entwicklung bewiesen und in den letzten Jahren konstant Spitzenwerte erzielt. In einer umfassenden Analyse der 13 wichtigsten Indikatoren erzielte Stelle in neun Kategorien die Bestnote (Note 1), was die Attraktivität und das Potenzial des Standorts unterstreicht. Die Bestnote erhielt Stelle u.a. bei der Baufertigstellungen, Bevölkerungsentwicklung, Entwicklung der Angebotspreise für Eigentumswohnungen, Entwicklung der Büromieten sowie die Anzahl der Einpendler und der Entwicklung der Beschäftigten am Arbeitsort. In zwei weiteren Bereichen erzielte die Gemeinde die Note 2, was ebenfalls eine starke Leistung widerspiegelt. Diese exzellenten Bewertungen belegen nicht nur die hohe Lebensqualität, sondern auch die nachhaltige Entwicklung und die zukunftsorientierte Ausrichtung der Gemeinde. Die Immobilienpreise in Stelle spiegeln diese positive Entwicklung. Dadurch ist Stelle eine attraktive Option für Investoren und Eigenheimbesitzer, die auf der Suche nach einem stabilen und zukunftsfähigen Markt sind. Angesichts der kontinuierlichen positiven Entwicklung und dem vergleichsweise günstigen Miet- und Kaufpreisniveau nimmt Stelle eine herausragende Spitzenposition unter den Umlandgemeinden ein. Etablierte Gemeinden wie Pinneberg oder Glinde, die zwar mit hohen absoluten Werten in den Kategorien und einem insgesamt hohen Preisniveau sowie einem stabilen soziodemografischen und sozioökonomischen Niveau punkten, landen im Vergleich dazu lediglich im oberen Mittelfeld des Rankings. Ihr Entwicklungstempo bleibt hinter dem dynamischen Wachstum einiger aufstrebender Gemeinden zurück.

Top-10 des Hamburger Umlandrankings:

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