Immobi­li­en­be­wertung von heute: Schritt für Schritt zur Objekt­be­wertung

Den Wert einer Immobilie zu bestimmen, ist ein anspruchs­voller Vorgang, für den eine Vielzahl an Infor­ma­tionen heran­ge­zogen werden. Digitale Tools helfen dabei, den Überblick im Zahlen­dschungel zu behalten, sich wieder­ho­lende Schritte zu automa­ti­sieren und komplexe Berech­nungen durch­zu­führen.

Die Analysten von Wüest Partner nutzen für die Immobi­li­en­be­wertung die hauseigene, webba­sierte SaaS-Lösung Wüest Dimensions – eine Plattform, bestehend aus verschie­denen Bausteinen, unter anderem für das Asset- und Portfolio-Management, das Fonds­ma­nagement, die Risiko­be­wertung, die Markt­da­ten­analyse und das Nachhal­tig­keits­ma­nagement. Wie die Bewertung einer Immobilie mit der Wüest-Dimensions-Bewertungs-App funktio­niert, hat Annika Steiner im Rahmen der RE:Connect an einem einfachen Beispiel demons­triert.

Im ersten Schritt wird die Wirtschafts­einheit mit detail­lierten Angaben unter anderem zu Immobi­li­entyp, Grund­stück, Gebäude, Grundbuch, Baurecht, Altlasten, Dienst­bar­keiten und Baujahr angelegt. Ergänzend können Infor­ma­tionen und Fotos, die während einer Vor-Ort-Besichtigung aufge­nommen wurden, hochge­laden und automa­tisch in der Wirtschafts­einheit hinterlegt werden. Zudem werden die Mieter­listen zur Wirtschafts­einheit hinzu­gefügt.

Im nächsten Schritt wird bei Wüest Dimensions die Bewer­tungs­me­thode ausge­wählt – alle gängigen Bewer­tungs­me­thoden wie beispiels­weise DCF, Residu­alwert, Sachwert oder Ertragswert sind verfügbar. Die auf der Wirtschafts­einheit gespei­cherten Objekt­in­for­ma­tionen werden automa­tisch in die Bewertung übertragen. Für die Ermittlung der Markt­miete zeigt die Bewertungs-App zum einen das aktuelle Preis­spek­tren­niveau des Stadt­quar­tiers oder der Gemeinde an, zum anderen können im Markt­da­ten­be­reich die Immobi­li­en­in­serate und Mietab­schlüsse in einem belie­bigen Radius um das zu unter­su­chende Objekt analy­siert und ausge­wertet werden. Außerdem können Optionen wie Staffel­mieten, Sanie­rungen sowie Mieter­wechsel Mietein­heits­genau abgebildet werden.

Ist die Soll-Miete festgelegt, werden als nächstes die Instand­set­zungs­kosten bestimmt. Zu diesem Zweck gibt man die markt­üb­lichen Erstel­lungs­kosten an und das Tool kalku­liert anhand der üblichen Restnut­zungs­dauer auf Bautei­l­ebene, wann welche Instand­set­zungs­kosten im zeitlichen Verlauf anfallen. Durch die Angabe von Sanie­rungen verschieben sich die Kosten entspre­chend der Restnut­zungs­dauer nach hinten.

Nach den Instand­set­zungs­kosten folgen die Bewirt­schaf­tungs­kosten und die Instand­hal­tungs­kosten, die entweder als absoluter oder als prozen­tualer Wert angegeben werden können. Damit steht das Grund­gerüst für die Cashflow-Analyse.

Als letztes fehlt noch der Diskon­tie­rungs­zinssatz. Diesen errechnet sich das Modell automa­tisch, er kann aber auch händisch vergeben werden.

Damit ist die notwen­digste Daten­eingabe für die Objekt­be­wertung abgeschlossen. Es könnten zusätzlich noch Sanie­rungen geplant werden oder weitere Kosten und Erlöse Berück­sich­tigung finden. Das Dashboard zeigt eine Gesamt­über­sicht aller relevanten Parameter und Werte, den berech­neten Marktwert für die Immobilie und die Faktoren für Ist- und Soll-Miete. Zusätzlich veran­schau­licht eine Sensi­ti­vi­täts­analyse, wie der Marktwert variiert, wenn sich gewisse Annahmen wie Soll-Miete, Leerstand oder Instand­set­zungs­kosten verändern.

Die gesamte Analyse kann nun um beschrei­bende Texte ergänzt und per Klick als indivi­du­eller pdf-Bericht expor­tiert werden, wobei der Nutzer die einzelnen Kompo­nenten des Reports entspre­chend dem eigenen Bedarf auswählen kann.