Immobilienbewertung von heute: Schritt für Schritt zur Objektbewertung

Den Wert einer Immobilie zu bestimmen, ist ein anspruchsvoller Vorgang, für den eine Vielzahl an Informationen herangezogen werden. Digitale Tools helfen dabei, den Überblick im Zahlendschungel zu behalten, sich wiederholende Schritte zu automatisieren und komplexe Berechnungen durchzuführen.

Die Analysten von Wüest Partner nutzen für die Immobilienbewertung die hauseigene, webbasierte SaaS-Lösung Wüest Dimensions – eine Plattform, bestehend aus verschiedenen Bausteinen, unter anderem für das Asset- und Portfolio-Management, das Fondsmanagement, die Risikobewertung, die Marktdatenanalyse und das Nachhaltigkeitsmanagement. Wie die Bewertung einer Immobilie mit der Wüest-Dimensions-Bewertungs-App funktioniert, hat Annika Steiner im Rahmen der RE:Connect an einem einfachen Beispiel demonstriert.

Im ersten Schritt wird die Wirtschaftseinheit mit detaillierten Angaben unter anderem zu Immobilientyp, Grundstück, Gebäude, Grundbuch, Baurecht, Altlasten, Dienstbarkeiten und Baujahr angelegt. Ergänzend können Informationen und Fotos, die während einer Vor-Ort-Besichtigung aufgenommen wurden, hochgeladen und automatisch in der Wirtschaftseinheit hinterlegt werden. Zudem werden die Mieterlisten zur Wirtschaftseinheit hinzugefügt.

Im nächsten Schritt wird bei Wüest Dimensions die Bewertungsmethode ausgewählt – alle gängigen Bewertungsmethoden wie beispielsweise DCF, Residualwert, Sachwert oder Ertragswert sind verfügbar. Die auf der Wirtschaftseinheit gespeicherten Objektinformationen werden automatisch in die Bewertung übertragen. Für die Ermittlung der Marktmiete zeigt die Bewertungs-App zum einen das aktuelle Preisspektrenniveau des Stadtquartiers oder der Gemeinde an, zum anderen können im Marktdatenbereich die Immobilieninserate und Mietabschlüsse in einem beliebigen Radius um das zu untersuchende Objekt analysiert und ausgewertet werden. Außerdem können Optionen wie Staffelmieten, Sanierungen sowie Mieterwechsel Mieteinheitsgenau abgebildet werden.

Ist die Soll-Miete festgelegt, werden als nächstes die Instandsetzungskosten bestimmt. Zu diesem Zweck gibt man die marktüblichen Erstellungskosten an und das Tool kalkuliert anhand der üblichen Restnutzungsdauer auf Bauteilebene, wann welche Instandsetzungskosten im zeitlichen Verlauf anfallen. Durch die Angabe von Sanierungen verschieben sich die Kosten entsprechend der Restnutzungsdauer nach hinten.

Nach den Instandsetzungskosten folgen die Bewirtschaftungskosten und die Instandhaltungskosten, die entweder als absoluter oder als prozentualer Wert angegeben werden können. Damit steht das Grundgerüst für die Cashflow-Analyse.

Als letztes fehlt noch der Diskontierungszinssatz. Diesen errechnet sich das Modell automatisch, er kann aber auch händisch vergeben werden.

Damit ist die notwendigste Dateneingabe für die Objektbewertung abgeschlossen. Es könnten zusätzlich noch Sanierungen geplant werden oder weitere Kosten und Erlöse Berücksichtigung finden. Das Dashboard zeigt eine Gesamtübersicht aller relevanten Parameter und Werte, den berechneten Marktwert für die Immobilie und die Faktoren für Ist- und Soll-Miete. Zusätzlich veranschaulicht eine Sensitivitätsanalyse, wie der Marktwert variiert, wenn sich gewisse Annahmen wie Soll-Miete, Leerstand oder Instandsetzungskosten verändern.

Die gesamte Analyse kann nun um beschreibende Texte ergänzt und per Klick als individueller pdf-Bericht exportiert werden, wobei der Nutzer die einzelnen Komponenten des Reports entsprechend dem eigenen Bedarf auswählen kann.