L’impact des écoles sur le prix des logements

Etude exclusive Wüest Partner

C’est une corré­lation qui ne paraît pas immédia­tement évidente, surtout lorsque l’on n’a pas d’enfant, mais une école peut avoir un impact majeur sur le prix du mètre carré d’un logement qu’il se situe dans une grande métropole ou dans une ville moyenne. Dans sa dernière étude, Wüest Partner France, analyse la variation des prix dans un rayon de 500 mètres autours des collèges et des lycées et mesure ainsi la corré­lation entre la proximité de ces établis­se­ments, leurs taux de réussite aux examens (Brevet et Bac) et les prix des logements (appar­te­ments et maisons). Résultats : il y aurait entre 2% et 10% de surcoût pour vivre à proximité d’un lycée situé dans une des 10 plus grandes métro­poles françaises et une surcote de 35% en moyenne dans les villes moyennes ; alors que l’impact serait beaucoup plus mesuré pour les collèges. Décryptage…

Un impact contrasté dans les 10 plus grandes villes françaises

Les lycées réputés : un critère de recherche plus essentiel pour les familles et qui coûte cher.

Que ce soit à Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Montpelier, Nantes, Nice, Paris, Rennes, ou Toulouse, l’étude met en évidence une corré­lation certaine entre le prix des transac­tions et la proximité d’un lycée.
A Nice et Lyon par exemple, la valeur des transac­tions est supérieures de 10% autour des lycées. A Paris, la densité de lycées laisse moins de place aux varia­tions. L’étude observe néanmoins que la valeur des transac­tions est supérieures de 2% autour de ces établis­se­ments. L’impact des taux de réussite au BAC sur les prix de l’immobilier n’est pas toujours constaté. Par exemple, à Nantes, Paris, Nice, Rennes et Toulouse, le taux de réussite du lycée n’est pas corrélé aux prix des transac­tions. Les meilleurs lycées étant parti­cu­liè­rement solli­cités par des déroga­tions de carte scolaires, la notion de proximité perd son sens.
En revanche, lorsque le taux de réussite est corrélé aux prix des transac­tions alentours, cet impact est fort. A Marseille, par exemple, le prix des transac­tions est supérieur de 20% aux alentours des lycées les plus réputés, alors que la proximité d’un lycée de manière générale n’a elle qu’un impact de 6%.

« Pour les familles à la recherche d’un bien immobilier, le critère de la secto­ri­sation des établis­se­ments scolaires est souvent essentiel notamment pour celles avec des enfants en âge d’entrer au lycée. Beaucoup sont prêtes à payer une surcote pour habiter à proximité des meilleures écoles et en permettre l’accès à leurs enfants. » analyse Elise Decourval Direc­trice Solutions Digitales France.

Tableau compa­ratif de l’impact de la proximité avec les lycées dans les 10 plus grandes métro­poles :

Les collèges : une influence plus mesurée sur les prix des logements

La proximité avec les collèges n’a pas d’impact signi­fi­catif dans les 10 plus grandes villes de France. Mais les données de l’étude révèlent que l’impact sur les maisons est plus fort que sur les appar­te­ments, tout en restant mesuré (2%). Les taux de réussite au Brevet ne sont pas non plus corrélés aux prix des transac­tions. Cet impact peu signi­fi­catif peut être expliqué de plusieurs manières :
- La densité de collèges dans les grandes villes est élevée. A Paris par exemple, on compte 193 collèges, dont 129 établis­se­ments publics. La notion de proximité laisse donc moins de place aux varia­tions.
- En Ile de France, certaines communes, comptent plus de 25% de leurs élèves qui ne sont pas scola­risés dans leur collège de secteur, ce qui signifie que l’impact du collège le plus près n’a pas d’effet.
- Le collège est considéré comme une étape moins impor­tante dans le parcours scolaire d’un enfant, notamment par rapport au lycée, les parents sont donc moins exigeants vis-à-vis de sa réputation.

Tableau compa­ratif de l’impact de la proximité avec les collèges :

Un impact majeur dans les villes moyennes

Les données de l’étude révèlent une augmen­tation des prix au m² de 35% à proximité des lycées situés dans les villes de plus de 100 000 habitants. 

Une corré­lation certaine entre les prix de l’immo­bilier et la réputation des lycées :

Le taux de réussite au BAC du lycée le plus proche aura un impact (négatif) sur le prix seulement s’il est mauvais (inférieur à 70% de réussite). Par ailleurs, l’impact de la proximité de ces établis­se­ments est beaucoup plus fort sur le prix des maisons que celui des appar­te­ments. Pour un appar­tement, un lycée à proximité augmente en moyenne le prix de 19% contre 48% pour une maison.
L’étude analyse en outre l’Indicateur de valeur ajoutée (IVA) INSEE, qui intègre une batterie d’indicateurs visant à évaluer l’action propre de chaque lycée pour faire réussir les élèves qu’il accueille. L’IVA permet ainsi un diagnostic qui va au-delà de celui qui peut être fait à partir des seuls taux de réussite « bruts » à l’examen. Les données révèlent que plus cet indicateur est bon, plus l’impact de la proximité du lycée sur les prix de l’immobilier est fort. Ainsi, les prix de l’immobilier sont supérieurs de 24% autour des lycées ayant une note d’IVA supérieure à 5 versus ceux ayant une note inférieure.

Une corré­lation encore plus forte pour les collèges :
Dans les villes moyennes, le prix moyen au m² des logements (appar­te­ments et maisons) augmente de 25% si ces derniers sont situés à proximité d’un collège. Cette disparité constatée entre les grandes métro­poles et les villes moyennes serait due à la forte densité des collèges dans les grandes villes. Dans ces dernières, l’intérêt à se rapprocher d’un collège serait ainsi limité.

Et dans les villes à faible densité ?
Enfin dans les villes à faible densité, l’étude dévoile une augmen­tation des prix au m² de 38% lorsque les logements se situent à proximité des collèges et lycées. L’écart de prix entre les biens à proximité de lycées et ceux qui ne le sont pas ne cessent de progresser au fil des années avec une augmen­tation de 28% de l’impact de la proximité des lycées entre 2017 et 2022, soit sur les 6 dernières années. En effet, dans ces typologies de villes, les écoles sont généra­lement regroupées ayant pour consé­quence de créer un “pôle d’attractivité” auquel se joignent d’autres infra­struc­tures et équipe­ments.

Le prix des appar­te­ments augmente de 23% contre 9,5% pour les maisons si le bien est proche d’un collège.

A noter par ailleurs, que le taux de succès influence plus les appar­te­ments que les maisons. 

L’importance de la réussite dans les études semblerait plus prégnante dans les centres urbains qu’en secteur rural. Ainsi, dans les villes à faible densité, le choix d’une maison serait davantage guidé par la quête d’une qualité de vie et d’un environ­nement parti­culier (nature, espace verts, calme, etc.) que par la proximité avec des infra­struc­tures.

L’écart des prix selon le nombre de chambres par rapport à la proximité avec les collèges est plus important pour les appar­te­ments que pour les maisons.

Le taux de succès influence plus les appar­te­ments que les maisons. 

« Les corré­la­tions entre le prix des logements et la proximité des écoles sont toutefois à mettre en perspective avec l’écosystème urbain et les infra­struc­tures qui se construisent autour de ces établis­se­ments. En effet, dans les grandes villes, nous avons pu analyser que plus de 40% des stations de métros, tram et train se situent à moins de 300 m d’une école. A titre d’exemples, dans le 2ème arron­dis­sement de Marseille, cela se vérifie pour plus de 80% des trans­ports. Dans le 3ème arron­dis­sement de Lyon, 76% des commerces sont situés à moins de 300 mètres des écoles. Et cela se confirme également dans les villes moyennes comme Bayonne, où 87% des trans­ports sont situés à proximité des écoles. » conclut Elise Decourval.

Cadre et métho­do­logie de l’étude :

- Étude réalisée à partir de la base de données DVF, pour les transac­tions de 2017 à 2022. La base DVF est publiée et produite par la Direction Générale des Finances Publiques, permet de connaître les transac­tions immobi­lières inter­venues au cours des cinq dernières années. Les données contenues sont issues des actes notariés et des infor­ma­tions cadas­trales

- Nombre de transac­tions + type (appartement/maison)

- Étude réalisée sur le périmètre géogra­phique de la France métro­po­li­taine

- L’ensemble des collèges et lycées ont été pris en consi­dé­ration dans cette étude, qu’ils soient privés ou publics. 

- On considère un établis­sement comme étant à proximité s’il est dans un périmètre de 500 mètres.

- Les prix étudiés sont des prix au m² (prix de la transaction / surface habitable Carrez)

- Ces chiffres sont à prendre avec précaution, corré­lation ne veut pas dire causalité. C’est ici une étude statis­tique qui permet de mesurer les corré­la­tions entre les prix des transac­tions et la proximité des collèges et lycées.

- Indicateur de valeur ajoutée (IVA) (INSEE) : Les indica­teurs de valeur ajoutée des lycées et collèges sont une batterie d’indicateurs qui visent à évaluer l’action propre de chaque lycée pour faire réussir les élèves qu’il accueille. Les IVA permettent un diagnostic qui va au-delà de celui qui peut être fait à partir des seuls taux de réussite « bruts » à l’examen. Pour donner une image de l’apport de chaque lycée/collège, le calcul statis­tique s’efforce d’éli­miner l’inci­dence des facteurs de réussite scolaire extérieurs à l’établissement, pour essayer de conserver ce qui est dû à son action propre. Pour juger de l’efficacité d’un lycée, la réussite de chacun de ses élèves doit ainsi être comparée à celle des élèves compa­rables scola­risés dans des lycées compa­rables. (https://www.education.gouv.fr/les-indicateurs-de-resultats-des-colleges-et-des-lycees-377729)

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