Büronutzung 2025: ESG-konforme Quartiere statt isolierter Bürostandorte

• Einschätzungen von Emanuel Coskun, Senior Managing Partner bei Hines, im aktuellen Office Report von Wüest Partner
• ESG als zentrale Triebkraft für die Transformation im Bestand
• Büroflächen als Teil gemischt genutzter Quartiere
• Operatives Management rückt stärker in den Fokus

Was wird aus dem Büro in einer Zeit, die von Homeoffice, ESG-Vorgaben und wirtschaft­licher Unsicherheit geprägt ist? Im Gespräch mit Wüest Partner gibt Emanuel Coskun, Senior Managing Director bei Hines Germany, eine Einschätzung zur Zukunft der Büromärkte in Deutschland. Seine Impulse sind Teil des aktuellen Office Report Deutschland 2025 von Wüest Partner, der neben umfang­reichen Marktdaten auch strate­gische Perspektiven für die Immobilienbranche aufzeigt.

Für Coskun ist klar: Der Umbau des Bestands ist die größte Herausforderung und zugleich die größte Chance. Viele Büroimmobilien sind energe­tisch nicht mehr wettbe­werbs­fähig. ESG darf dabei aber nicht auf technische Einzelmaßnahmen für eine geringere Umweltbelastung reduziert werden. Stattdessen braucht es Strategien, die das Thema ESG ganzheitlich umfassen. Der zuneh­mende Druck von Investoren, Nutzern und Regulatorik verstärkt diesen Handlungsbedarf. „ESG ist für uns kein Add-on, sondern integraler Bestandteil jeder Projekt- und Kapitalentscheidung“, betont Coskun. „Das größere Risiko liegt in der Nichtbeachtung.“ Die wirtschaft­lichen Herausforderungen der letzten Jahre haben dazu geführt, dass erstklassige Gebäude wichtiger denn je sind. Der größte Hebel dabei liegt Coskun zufolge im Zusammenspiel von ökolo­gi­scher Performance und sozialem Mehrwert.

Quartiersintegration und Nutzungsmischung im Fokus

Gleichzeitig verändert sich auch die funktionale Rolle von Büroimmobilien. Standortqualität bemisst sich heute nicht mehr allein an der Mikrolage oder dem Mietniveau, sondern am Beitrag zur urbanen Qualität. So sind laut Coskun ganzheit­liche Nutzungskonzepte gefragt, die Flexibilität, Aufenthaltsqualität und Services kombi­nieren. Modulare Flächen, Community-Angebote und kuratierte Nutzererlebnisse entwi­ckeln sich zunehmend zum Standard.

Das Büro wird Teil gemischt genutzter Quartiere mit sozialer Infrastruktur, guter Erreichbarkeit und hoher Aufenthaltsqualität. Die Anforderungen an ESG-konforme Objekte umfassen damit auch Fragen des Städtebaus, der Mobilität und der Integration ins städtische Umfeld.

Operatives Management als strategischer Erfolgsfaktor

Für Investoren und Bestandshalter rückt damit das operative Management in den Vordergrund. Aspekte wie Hospitality, Services und Nutzerbindung gewinnen an Bedeutung: „Der Betrieb einer Immobilie wird ein wesent­licher Werttreiber“, erklärt Coskun. Die digitale Gebäudetechnologie, Sensorik und indivi­duelle Nutzeranalytik werden dafür unver­zichtbar. Hines setzt auf eigene Managementstrukturen, um Nachhaltigkeit nicht nur plane­risch, sondern auch operativ zu verankern.

Die Einschätzungen von Emanuel Coskun greifen die Ergebnisse des Office Report Deutschland 2025 auf. Die Studie beleuchtet die Entwicklung von Büroimmobilien an 37 Standorten in Deutschland und liefert fundierte Daten zu Mietpreisspektren, Leerstandsentwicklung, demogra­fi­schen Trends und Rendite-Risiko-Profilen. Sie zeigt, wo Chancen liegen und welche Strategien langfristig tragen.