40 Jahre Immobilieninvestments: Die Länder mit der besten Performance

1985 erobert «Back to the Future» die Kinos, in Genf treffen sich Ronald Reagan und Michail Gorbatschow zu ihrem ersten Gipfeltreffen – und in einem kleinen Büro in Zürich wird Wüest Partner gegründet. Heute, vier Jahrzehnte später, begleiten rund 500 Expertinnen und Experten die Immobilienbranche mit Datenintelligenz, Beratung und Softwarelösungen. Eines ist dabei konstant geblieben: Wüest Partner investiert nicht selbst in Immobilien – und kann seine Analysen daher unabhängig und frei von Interessenkonflikten erstellen.

Anlässlich unseres 40-Jahr-Jubiläums haben wir uns gefragt: Was wäre aus Ihrem Vermögen geworden, wenn Sie am 1. Januar 1985 je 100.000 Einheiten in börsen­no­tierte Immobiliengesellschaften inves­tiert und die Positionen bis zum 31. Dezember 2024 einfach gehalten hätten – und das in 14 verschie­denen Ländern?

Methodik auf einen Blick

Fokus	Erläuterung
Beobachtungszeitraum	1. Januar 1985 bis 31. Dezember 2024 (40 Jahre).
Startbetrag	100.000 lokale Währungseinheiten (bei späteren Euroländern der euroäqui­va­lente Betrag); Investitionsdatum: erster Handelstag 1985.
Berücksichtigte Länder	Australien, Deutschland, Frankreich, Hongkong, Italien, Japan, Kanada, Niederlande, Norwegen, Schweden, Schweiz, Singapur, Vereinigte Staaten, Vereinigtes Königreich.
Analysebasis	Total-Return-Indizes für Immobilienaktien (REITs, Property Companies, SIICs usw.); Dividenden fortlaufend reinves­tiert.
Portfolio-Regel	Buy-and-hold (keine Umschichtungen, keine Absicherung)
Währungen	Performance in lokaler Währung.
Kosten	Keine Berücksichtigung von Hedging‑, Transaktions- oder Steuerkosten – gezeigt wird das Brutto-Potenzial und das reine Marktrisiko
Datenquelle	GPR General Index (Total Return) von Global Property Research B.V.). Enthält alle Unternehmen mit > USD 50 Mio. Marktkapitalisierung (2 Monate in Folge), > 15% Free-Float und ≥ 75% Immobilienumsatz.

Beeindruckende Vermögensentwicklung bis Ende 2024

Das Ergebnis der Recherche ist beein­dru­ckend: Bis zum 31. Dezember 2024 hätten sich Immobilieninvestitionen – je nach Land – mindestens verdoppelt (wie in Kanada) oder sogar auf nahezu das 66-Fache verviel­facht (wie in Hongkong). Inflationsbereinigt reicht die Spanne von einem realen Verlust in Kanada bis zu einem fast 19-fachen Vermögenszuwachs in Norwegen.

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Wer solche Renditen einfahren wollte, musste jedoch teils massive Kursschwankungen in Kauf nehmen. Zudem unter­scheiden sich die Ergebnisse je nach Land erheblich. Hinter jeder Zahl verbirgt sich ein eigenes Kapitel der Immobilien‑, Kapitalmarkt- und Währungsgeschichte des jewei­ligen Landes – im Folgenden ein Blick auf die wichtigsten Entwicklungen und Wendepunkte in sieben der 14 von Wüest Partner Research analy­sierten Märkte.

Land	Endwert nominal	Ø Jahres- rendite (nominal)	Endwert real	Ø Jahres- rendite (real)	Sharpe Ratio**
Hong Kong	HKD 6,63 Mio.	11,1%	HKD 1,75 Mio.	7,4%	0,22
Australien	AUD 5,96 Mio.	10,8%	AUD 1,57 Mio.	7,1%	0,36
Norwegen	NOK 5,87 Mio.	10,7%	NOK 1,83 Mio.	7,5%	0,20
Schweden	SEK 4,99 Mio.	10,3%	SEK 1,65 Mio.	7,3%	0,27
USA	USD 4,17 Mio.	9,8%	USD 1,38 Mio.	6,8%	0,31
Singapur	SGD 3,59 Mio.	9,4%	SGD 1,81 Mio.	7,5%	0,19
Frankreich	EUR 2,52 Mio.	8,4%	EUR 1,08 Mio.	6,1%	0,26
Schweiz	CHF 2,17 Mio.	8,0%	CHF 1,33 Mio.	6,7%	0,46
Vereinigtes Königreich	GBP 1,11 Mio.	6,2%	GBP 0,35 Mio.	3,2%	0,12
Italien	EUR 1,05 Mio.	6,0%	EUR 0,31 Mio.	2,9%	0,08
Japan	JPY 0,81 Mio.	5,4%	JPY 0,62 Mio.	4,7%	0,15
Deutschland	EUR 0,61 Mio.	4,6%	EUR 0,27 Mio.	2,6%	0,07
Niederlande	EUR 0,28 Mio.	2,6%	EUR 0,12 Mio.	0,5%	0,00
Kanada	CAD 0,19 Mio.	1,7%	CAD 0,07 Mio.	-0,8%	−0,05

* Max. Draw-down = größter prozen­tualer Verlust gemessen vom jeweils letzten Höchststand.
** Sharpe Ratio = Verhältnis von jährlicher Überschussrendite (gegenüber dem risiko­freien Zins) zu Volatilität. Je höher, desto besser ist das Rendite-Risiko-Verhältnis.
Quelle : Global Property Research; Berechnungen: Wüest Partner

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Hongkong: Vom Höhenflug zur Bruchlandung und wieder zurück

Kaum ein Immobilienmarkt schöpft so viel Wert aus so wenig Bodenfläche. Zwischen 1985 und 1997 schnellen sowohl die Wohn- und Büropreise als auch die Börsenkurse nach oben. Dann griff die Asienkrise 1997/98 um sich: Von Ende 1996 bis August 1998 verloren börsen­no­tierte Immobiliengesellschaften rund 75 Prozent an Wert, und die Wohnungspreise fielen bis 2003 auf ein Niveau, das etwa 70 Prozent unter dem damaligen Spitzenwert lag.

Doch Hongkongs offene Hafen- und Exportwirtschaft zündete eine fast zehnjährige Aufholjagd. Im Zeitraum 1999 bis 2007 wuchs das reale BIP durch­schnittlich um 6 Prozent p. a.; Immobilienaktien‍ erzielten zeitgleich eine mittlere Jahresrendite von über 18 Prozent. Die globale Finanzkrise 2008/09 unter­brach diesen Aufwärtstrend nur kurz – die Verluste waren rasch wieder wettge­macht.

Seit 2019 jedoch erhöhen Massenproteste, neue Sicherheitsgesetze und pande­mie­be­dingte Grenzschliessungen die Nervosität: Studien belegen breitere Bid-Ask-Spreads sowie eine teilweise höhere Intraday-Volatilität an der Hongkonger Börse. Ende 2024 notieren die Aktien der Immobiliengesellschaften 34 Prozent unter ihrem Höchststand von April 2019.

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Australien: Rückenwind durch Rohstoffboom und Migration

Australien verfügt über eine der ältesten REIT-Strukturen weltweit. Die börsen­ko­tierten Immobilienvehikel überzeugen mit hohen Ausschüttungsquoten und erhalten einen kräftigen Rückenwind durch die hohe Nettozuwanderung, die für eine stetige Nachfrage sorgt und den Immobilienmarkt stützt. Diese Kombination aus demogra­fi­schem Wachstum, starker Dividendenkultur und wirtschaft­lichem Rückenwind durch den Rohstoffboom bescherte Anlegerinnen und Anlegern über viele Jahre hinweg zweistellige Gesamtrenditen. Wer 1985 AUD 100.000 inves­tierte, konnte daraus bis 2024 nominal knapp AUD 6 Millionen machen.

Die Schattenseite zeigte sich während der Global Financial Crisis (2007- 2009): Der Immobilienindex fiel in dieser Phase um nahezu 70 Prozent. Doch abgesehen von diesem markanten Einbruch blieben die Kursschwankungen im inter­na­tio­nalen Vergleich moderat – und die Verluste wurden meist schnell wieder aufgeholt. Wer den GFC-Crash – sowie einige wenige, deutlich kleinere Rücksetzer – aussitzen konnte, wurde belohnt: mit raschen Erholungen, rohstoff­ge­trie­benem Wachstum und verlässlich hohen Dividendenrenditen.

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Norwegen: Nichts für schwache Nerven

Norwegen zahlt königlich – ist aber wohl eher etwas für Geduldige mit starken Nerven. Aus einer Investition von NOK 100.000 im Jahr 1985 wären bis Ende vergan­genen Jahres NOK 5,87 Millionen geworden. Inflationsbereinigt entspricht das dem 18-Fachen (NOK 1,83 Mio.) – der höchste reale Vermögenszuwachs unter allen betrach­teten Ländern. Der Weg dahin war aller­dings alles andere als ruhig: Zwischen 1989 und 1992 sowie erneut 2007 bis 2009 verloren norwe­gische Immobilienaktien jeweils über 70 Prozent an Wert. Trotzdem erholte sich der Markt – gestützt durch zwei zentrale Faktoren:

• Der Staatliche Pensionsfonds (Government Pension Fund Global), heute mit rund 1,8 Billionen US-Dollar einer der größten der Welt, inves­tiert konti­nu­ierlich Eigenkapital in die norwe­gische Wirtschaft und stabi­li­siert damit auch den Finanzsektor.
• Immobilienentwickler in Norwegen arbeiten tradi­tionell mit hohen Fremdfinanzierungsquoten. Diese Hebelwirkung führt in Aufschwungphasen zu überdurchschnittlichen Gewinnen – kann in Abschwungphasen jedoch ebenso starke Verluste verur­sachen.

Das Ergebnis ist ein volatiler, aber langfristig extrem rendi­te­starker Immobilienmarkt. Nichts für schwache Nerven, aber eine lohnende Reise für alle, die Kursstürze aussitzen können.

Frankreich: Relativ stabile Performance

Frankreichs SIIC-Sektor (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées) zeigt eine solide Performance: Er wandelte eine Investition von EUR 100.000 im Jahr 1985 in EUR 2,52 Millionen um – real blieben davon EUR 1,08 Millionen, ein solides Ergebnis im inter­na­tio­nalen Vergleich. Die Entwicklung verlief weniger volatil als in vielen anderen Märkten – aber auch nicht reibungslos. Den schwersten Rückschlag erlebten Anleger während der globalen Finanzkrise, als der Markt um 58 Prozent einbrach.

Seit 2020 belasten struk­tu­relle Veränderungen wie Homeoffice-Trends und die Kosten für ESG-gerechte Gebäudetransformationen die Perspektiven klassi­scher Nutzungsformen. Wer jedoch langfristig an Paris als wirtschaftlich-kulturellem Zentrum mit inter­na­tio­naler Strahlkraft festhält, profi­tiert weiterhin von relativ stabilen Ausschüttungen – und von der Chance, an der laufenden Transformation zu flexi­bleren, nachhal­ti­geren Immobiliennutzungen teilzu­haben.

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Großbritannien: Reale Rendite eher unterdurchschnittlich

Engagements in kotierte Immobilienwerte im Vereinigten Königreich bringen solide Auschüttungen – doch Währungs- und Politikrisiken belasten das Ergebnis. Aus einer Investition von GBP 100.000 im Jahr 1985 wären bis Ende 2024 nominal GBP 1,11 Millionen geworden. Inflationsbereinigt blieben davon jedoch nur GBP 346.000 – ein deutlich schwä­cheres Ergebnis im inter­na­tio­nalen Vergleich.

Das Vereinigte Königreich ist ein klassi­sches Beispiel für Kapitalmarktfreiheit, deren Potenziale jedoch regel­mäßig von Währungs- und Politikrisiken überlagert wurden. Meilensteine wie der Deregulierungsaufschwung 1986 oder die deutlichen Pfundabwertungen 1992 und 2016 hatten stärkeren Einfluss auf die Kursentwicklung als die eigent­liche Miet- oder Wertentwicklung am Immobilienmarkt. Wer die wieder­keh­renden Rückschläge durch­hielt, konnte sich über ordent­liche Ausschüttungen freuen. Doch insgesamt blieben die reale Rendite und das Rendite-Risiko-Verhältnis im inter­na­tio­nalen Vergleich eher unter­durch­schnittlich – nicht zuletzt wegen der hohen Volatilität. Ein Lichtblick ist der Bereich Logistikimmobilien, der aktuell von stabiler Nachfrage profi­tiert. Klassische Londoner Büroimmobilien hingegen kämpfen mit hohen Finanzierungskosten, ESG-Nachrüstpflichten und einer teilweise abwar­tenden Mieternachfrage.

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Deutschland: Zins- und Vertrauensschocks

Wenn Vertrauen zur Mangelware wird, rächt sich das an den Investmentmärkten. Aus einer Investition von EUR 100.000 im Jahr 1985 wären bis Ende 2024 nominal EUR 614.000 geworden – infla­ti­ons­be­reinigt jedoch nur EUR 274.000. Die schwerste Krise traf den Markt während der globalen Finanzkrise, als Immobilienaktien um 83 Prozent einbrachen. Die Sharpe Ratio von lediglich 0,07 zeigt: In Deutschland wurde das einge­gangene Risiko nur minimal vergütet.

Die börsen­no­tierte Immobilienbranche in Deutschland entwi­ckelte sich vergleichs­weise spät. Zunächst von der Krise der offenen Immobilienfonds erschüttert, nahm sie erst mit dem Aufstieg großer börsen­no­tierter Wohnkonzerne Fahrt auf. Doch der jüngste Zinsanstieg hat die erzielten Gewinne zu einem erheb­lichen Teil wieder aufge­zehrt. Investitionen in Deutschland erfordern vor allem eines: Geduld. Geduld für die langsame struk­tu­relle Modernisierung von Wirtschaft und Immobilienmarkt – und für die immer wieder­keh­renden Zins- und Vertrauensschocks, die Deutschlands Markt in den letzten Jahrzehnten mehrfach erschüttert haben.

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Schweiz: Stabilität als Erfolgsfaktor

Bekanntermaßen kann die Schweiz mit ihrer politi­schen und wirtschaft­lichen Stabilität punkten. Aus einer Investition von CHF 100.000 im Jahr 1985 wurden bis Ende 2024 nominal CHF 2,17 Millionen, infla­ti­ons­be­reinigt immerhin CHF 1,33 Millionen. Das entspricht einem soliden, wenngleich unspek­ta­ku­lären Wachstum über vier Jahrzehnte. Der maximale Rückgang gegenüber dem letzten Höchststand lag bei relativ moderaten −32 Prozent. Besonders bemer­kenswert: Mit einer Sharpe Ratio von 0,45 bietet die Schweiz das beste Rendite-Risiko-Verhältnis unter allen 14 unter­suchten Ländern.

Was in der Rangliste auf den ersten Blick nur nach mittel­mä­ßiger Performance aussieht, erweist sich bei genauerem Hinsehen als Paradebeispiel für stabile und robuste Marktmechanismen. Die Kombination aus moderater Fremdfinanzierung, strenger Raumplanung und hohen Eigenkapitalanforderungen schützt effektiv vor Übertreibungen – und damit auch vor tiefen Einbrüchen.

Gerade insti­tu­tio­nelle Anleger schätzen dieses Profil: Es bietet verläss­liche Ausschüttungen, geringe Volatilität und echte Diversifikation – ohne die extremen Schwankungen rohstoff- oder währungs­ge­trie­bener Märkte. Ein Markt, der nicht durch Spektakel glänzt, sondern durch Verlässlichkeit – ganz wie ein Schweizer Uhrwerk.

Die Frankenstärke: Ein permanenter Gegenwind

Weiter haben wir uns mit der Frage beschäftigt, welches Resultat ein Investor erzielt hätte, der vor 40 Jahren jeweils CHF 100.000 in alle 14 Länder inves­tiert hätte? Rückblickend hat sich der Schweizer Franken über die vergan­genen 40 Jahre gegenüber allen betrach­teten Fremdwährungen konti­nu­ierlich aufge­wertet. Wenn man das Startkapital also nicht in 100.000 Einheiten der jewei­ligen Landeswährung, sondern in Franken inves­tiert und diese in die auslän­di­schen Immobilienindizes umgerechnet hätte, wirkt die Frankenstärke wie ein perma­nenter Gegenwind.

Konkret bedeutet dies, dass die durch­schnitt­lichen Jahresrenditen der Auslandsmärkte um rund 1,5 bis 3,6 Prozentpunkte sinken – entspre­chend dem mittleren Wertverlust der jewei­ligen Währungen gegenüber dem Franken.

Eine Ausnahme bildet Hongkong: Trotz Währungsverlusten erzielt der Markt in Franken gerechnet eine durch­schnitt­liche Rendite von 8,1 Prozent p.a. – und liegt damit knapp über dem Schweizer Markt (8,0% p.a.). Allerdings hat dieser kleine Renditevorsprung seinen Preis: Die Jahresvolatilität von Hongkongs Immobilienaktien beträgt rund 36 Prozent – mehr als doppelt so viel wie jene des vergleichs­weise stabilen Schweizer Markts mit rund 14 Prozent.

Selbst bei einer vollstän­digen Währungsabsicherung bleiben die kumulierten Renditen der meisten Länder unter dem Schweizer Niveau. Dies weil die Absicherungskosten den Vorteil höherer lokaler Zinssätze weitgehend aufzehren. Und in risiko­rei­cheren Märkten – wie etwa Hongkong – bleibt das volatilere Risiko-Rendite-Profil trotz der Absicherung bestehen.