Was goldene Wasserhähne mit der CO2-Bilanz verbindet
22. August 2022
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Die Klimaziele der Immobilienbranche sind erreichbar, sofern ein radikales Umdenken stattfindet. Wie sich das auf die Bewertung auswirkt und welche Wege man dafür beschreiten kann, erklärt Rüdiger Hornung, Partner und Geschäftsführer Wüest Partner Deutschland.
Natürlich kann die CO2-Bilanz der Immobilienwirtschaft ausreichend gesenkt werden, nur: Will man das auch? Die Lamborghinis, Ferraris und das Steak-Restaurant, das man auf dem Weg zum Vortragsort passieren konnte, ließen eher auf ein Nein tippen. Aber mit „business as usual“ wird man die Klimaziele nicht erreichen, meinte Rüdiger Hornung zur Einleitung seiner Keynote. Er identifizierte einen aktuell vorherrschenden Widerspruch: Berater hätten mehrheitlich Anfragen zu Gebäuden, die nach dem Jahr 2000 errichtet wurden. Diese stellen aber rund 10 Prozent aller Immobilien dar. Für die Umweltbelastung ist aber überwiegend der ältere Bestand verantwortlich.
Immobilienbestand vor 2000 belastet die Umwelt überproportional
Die meisten Immobilien in Deutschland wurden zwischen 1949 und 1978 gebaut, gleichzeitig sind das auch die mit der schlechteren CO2-Bilanz. Genau diese müsse man in Angriff nehmen, um CO2-neutral zu werden denn sich nur auf die nach „Neubauten“ zu konzentrieren, wird nicht reichen, weil sie nur einen geringen Teil des Bestands ausmachen und ohnehin ausreichend gute energetische Qualitäten aufweisen. Die Gesamtwirtschaftliche CO2-Bilanz lässt sich nur ausreichend über den älteren Bestand wesentlich verringern und so sollte man keinen Bogen vor dem Altbau machen, sondern sie frontal angehen.
Umdenken gefragt – auch bei den Messsystemen
Eine Herausforderung sind die aktuellen Messsysteme. Egal ob beim Energieausweis, der KfW oder der EU-Taxonomie: Alle betrachten die Bilanz im Betrieb einer Immobilie. Weder ziehen sie den Aufwand für den Bau oder die Sanierung eines Gebäudes in Betracht, noch den Effekt eines Rückbaus. Dies hat zur Folge, dass sich jede energetische Maßnahme positiv auf das Ergebniss auswirkt, auch wenn die Sanierung wegen einens zu kurzen Lebenszyklus über die Zeit sogar negativ auf die CO2 Bilanz auswirkt. Aus Sicht einer Immobilienbewertung ist also der alleinige Fokus auf den Betrieb viel zu eng. Der ganze Lebenszyklus einer Immobilie muss ins Blickfeld genommen werden, um stichhaltige Aussagen über sinnvolle und wirtschaftliche Maßnahmen treffen zu können.
Ein gutes Beispiel dafür sind erhoffte Wertsteigerungen durch energetische Sanierungen. Wichtiger als die Neuerungen, die eingebaut werden, ist das System, das ersetzt wird. Beziehungsweise die Ineffizienz dieser, denn eine Sanierungsmaßnahme ist um so wirtschaftlicher, je unwirtschaftlicher die Immobilie zuvor war. Eine längst amortisierte Heizungsanlage aus den 80er-Jahren in einem Mehrfamilienhaus zu ersetzen bringt mehr, als eine Anlage die weniger als 10 Jahre alt ist durch eine Wärmepumpe zu ersetzen. Da energetische Baumaßnahmen knapp und wertvoll sind, siehe Rohstoff- und Fachkräftemangel, liegt das meiste Wertsteigerungspotenzial in der Optimierung der schlechteren Liegenschaften. Dennoch besteht das täglich Brot von Immobilienberatern häufiger aus Verbesserungen an vergleichsweisen guten Immobilien.
Ein entscheidender Faktor der Energieeffizienz: die Nutzer:innen
Zusätzlich sollten die Nutzer:innen einer Immobilie in den Fokus rücken, denn diese bestimmen maßgeblich die tatsächlichen Verbräuche. Anhand von 12 anonymisierten Beispielen aus der Praxis von Wüest Partner zeigte Hornung verschiedene Szenarien, bei denen sich die Nutzungen stark unterschieden. Dass eine Kita, die 50 Prozent eines Gebäudes ausmacht, mehr heizen und lüften muss als Privatwohnungen, leuchtet zum Beispiel ein. Dass ein Bestandshalter irritiert ist, wenn in einer frisch energetisch sanierten Wohnanlage 90 Prozent der Nutzer:innen im Winter die Schafzimmerfenster die ganze Nacht kippen, ist ebenfalls verständlich. Dann gibt es wiederum Beispiele von Nutzer:innen, die erheblich weniger als erwartet verbrauchen. Bedarf und Verbrauch sind also nicht gleichzusetzen, sondern müssen beide geprüft und ins Verhältnis gesetzt werden. Mit dem Tool Wüest Climate zur Energiebedarfberechnung lässt sich das bewerkstelligen.
Immobilien-Nutzer:innen sind Teil der Lösung
Ein bisher noch zu selten verfolgter Ansatz zur Erreichung der Klimaziele ist die Einbeziehung der Nutzer:innen, um so zu hohe Verbräuche in den Griff zu bekommen. Hier bieten sich Incentivierungssysteme, die bessere Transparenz oder technologische Lösungen zur Unterstützung der Nutzer an. In einem Plus-Energie-Mehrfamilienhaus in Frankfurt ist eine Funktion der Haus-Software besonders beliebt: Das Energieverbrauch-Ranking der 74 Wohneinheiten. Damit bekommen die Bewohner:innen in Ihrer eigenen Wohnung angezeigt, welchen Platz sie aktuell im Vergleich zu Ihren Nachbarn in Bezug auf den Energieverbrauch belegen – von allen Menüpunkten gehört dieses zu den am häufigsten ausgewählten. Ein Beispiel von Gamification, das der Umwelt zu Gute kommt.
Wie Vermieter:in, Mieter:in und die Umwelt profitieren
Dank der langjährigen Erfahrung von Wüest Partner Schweiz lässt sich auf die “Drei Gewinner Studie” zurückgreifen. Wie können Vermieter:innen, Mieter:innen und Umwelt als Gewinner:innen aus energetischen Maßnahmen hervorgehen? Die Umwelt profitiert immer von Energieeffizienz. Wie sehr Mieter:innen und Vermieter:innen gewinnen, hängt vom Effizienzzuwachs ab, den die Maßnahmen bringen. Je höher dieser ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass Mieter und Vermieter profitieren – und somit die mögliche Wertsteigerung.
Goldene Wasserhähne und CO2-Bilanz
Ein Hemmnis zur Erreichung der Klimaneutralität ist die Sorge der Eigentümer, dass die notwendigen Investitionen sich nicht im Immobilienwert niederschlagen. Das sprechenden Sinnbild hierzu sind die goldenen Wasserhähne: das Symbol für eine Maßnahme, die zwar teuer in der Anschaffung ist, aber wenig Auswirkung auf den Wert einer Immobilie hat.
Solch unwirtschaftlichen energetische Sanierungen gilt es zu vermeiden. Wie man Sanierungsmaßnahmen und energetische Eigenschaften mit Blick auf Wertsteigerungen am besten beurteilt, gilt es herauszufinden.
Die Rolle von Immobilienbewerter:innen ist es hier nicht Augen und Ohren zu verschließen, sondern sich aktiv mit der Wertauswirkung dieser Immobilieneigenschaften auseinanderzusetzen. Ein Gutachter, der dies heute nicht tut, wird weder seiner professionellen noch seiner gesellschaftlichen Verantwortung gerecht.