Die Auswir­kungen von ESG auf die Bewertung von Immobilien

In der Bewertung von Immobilien wird der Preis abgebildet, den ein entspre­chendes Bewer­tungs­objekt in einer markt­üb­lichen Trans­aktion jenseits aller subjek­tiver Maßstäbe voraus­sichtlich erzielen würde. So – etwas verkürzt – die generellen Verkehrs-/Marktwertdefinitionen. Also stellt sich die Frage, ob und wie ESG-Kriterien den Wert einer Immobilie aktuell beein­flussen.

Vorab und wichtig: in profes­sio­nellen Bewer­tungen können nur die Markt­ver­hält­nisse berück­sichtigt werden, die aktuell bekannt sind, nicht die, die es vielleicht zukünftig geben wird. Was zukünftig gilt ist Prognose, keine Bewertung.

Es gibt es drei wesent­liche wertbe­ein­flus­sende Faktoren für Rendi­ten­im­mo­bilien: Mieten, Kosten und Renditen.

Laufende und zukünftige Mieterträge

Erzielen ESG-konforme Objekte höhere Mieten? Theore­tisch ja, wenn die Einsparung aus gerin­geren Betriebs­kosten auf die Nettokalt-Miete aufge­schlagen werden kann. Neubauten sind durchweg bereits sehr effizient. Bei den aktuellen „Leucht­turm­pro­jekten“, die noch effizi­enter sein sollen, handelt es sich um hochwertige Projekte, die in den Top-Lagen der Top-Städte stehen und regel­mäßig die Spitzen­mieten erzielen. Aber bei Netto­kalt­mieten für Büros von 30 bis 40 EUR/qm fallen 1,00 oder 2,00 EUR/qm geringere Betriebs­kosten kaum ins Gewicht. Da sind Flächen­zu­schnitte und andere Kriterien mindestens genauso wichtig für die Nutzer. Insofern kann zumindest aktuell bei Neubauten der Einfluss von ESG-Kriterien weder extra­hiert, noch quanti­fi­ziert werden. Eine messbare Abhän­gigkeit der Miethöhe von einzelnen ESG-Kriterien gibt es bei Neubauten (noch) nicht. Bei Bestands­bauten bleibt es abzuwarten, aber per heute ist auch da noch nichts erkennbar.

Periodische (Betriebs-)Kosten

Ob die laufenden Kosten für den Eigen­tümer geringer sind, ist unklar. Der Eigen­tümer wird für die i.d.R. kompli­ziertere Haustechnik vermutlich höhere Kosten haben, die er ggf. nicht voll auf die Mieter umlegen kann. Also eher neutral bis negativ. Was die CO₂-Steuer bringt, bleibt abzuwarten, vor allem, wie sich die Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter zukünftig darstellt.

A‑Periodische Kosten

Hierunter versteht man in der Regel höhere Beträge für den Ersatz oder die Erneuerung von Bauteilen, wie etwa den Austausch einer fossilen Verbren­nungs­heizung gegen Wärme­pumpen. Diese zukünf­tigen Kosten reduzieren aber zunächst den Marktwert. Kalku­la­to­risch kann die Wertre­duktion nur über höhere Mieten oder niedrigere Renditen (aufge­fangen werden. Ein Grund, warum derartige Maßnahmen im Bestand zwar intensiv disku­tiert, aber aktuell meist aufge­schoben werden, bis es mehr Klarheit zu den Miet- und Rendite-Auswirkungen gibt.

Rendi­te­er­war­tungen der Inves­toren

Erzielen aktuell ESG-konforme Objekte höhere Faktoren und damit niedrigere Renditen als weniger ESG-konforme? Hier gilt im Wesent­lichen dasselbe, wie oben bei den Mieten. ABER: Während bis vor wenigen Monaten noch die Mieter­qua­lität und Mietver­trags­laufzeit die nahezu einzigen Kriterien für höhere Faktoren waren, scheinen ESG-Kriterien bei aktuellen Trans­ak­tionen an Gewicht zu gewinnen. Wir beobachten zunehmend Trans­ak­tionen, die nicht zu den erhofften Preisen statt­finden. Neben den anstei­genden FK-Zinsen u.a., weil die Objekte nicht mehr den bei den Käufern gesetzten ESG-Zielen entsprechen. Was im Umkehr­schluss heißt: Die Renditen für nicht mehr ESG-konforme Objekte beginnen, unter Druck zu geraten. Aber die Auswir­kungen sind noch nicht messbar, weil die Trans­ak­tionen gerade jetzt noch nicht statt­finden.

Zwischen-Fazit

Noch sind die Auswir­kungen von ESG-Kriterien auf Mieten und Renditen in statt­ge­fun­denen Trans­ak­tionen nicht messbar und damit in Bewer­tungen nicht abbildbar. Aber, die Inves­ti­tionen in energe­tische Maßnahmen kommen näher und die Renditen für nicht ESG-konforme Objekte geraten unter Druck. Insofern werden wir eher kurz- als mittel­fristig erste messbare Auswir­kungen haben, wobei ESG-konforme Objekte vermutlich nicht teurer, aber nicht ESG-konforme Objekte billiger werden.

Dieser Artikel ist zuerst im Fonds­forum erschienen.

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