Navigating Sustainable Finance: Schlüsselfaktoren für die Immobilienbranche

06. November 2023

von André Bittner und Robert Radmilovic

Themen

Nichtfinanzielle Berichterstattung sowie Offenlegungs- und Transparenzpflichten gewinnen in Europa und in der Schweiz immer mehr an Bedeutung. In diesem Zusammenhang ist insbesondere von ESG (Umwelt, Soziales, Governance) und Sustainable Finance die Rede. Doch was genau ist mit diesen Begriffen gemeint? Und was bedeuten sie im Zusammenhang mit Immobilien und deren Investitionen?
Dieser Blogbeitrag bietet eine kurze Übersicht sowie zentrale Key-Facts zu diesen Themen und deren zentralen Treiber.

Nachhaltigkeit und ihre Treiber

ESG: Nachhaltigkeit in drei Dimensionen

Die drei Bereiche Environment (Umwelt), Social (Soziales) und Governance (Unternehmens- und Staatsführung) bilden zusammen den Begriff ESG. Dazu zählen eine Vielzahl von unterschiedlichen Indikatoren. Diese Kriterien werden allgemein verwendet, um den Einfluss eines Unternehmens auf die Umwelt jenseits seiner finanziellen Leistung zu bewerten. ESG-Kriterien umfassen Themen wie Ressourcenverbrauch, Vielfalt am Arbeitsplatz und Unternehmensführung. Durch die Berücksichtigung von ESG-Faktoren können Unternehmen fundiertere Entscheidungen treffen, Risiken reduzieren und ihre Reputation stärken.

Beispielindikatoren für Umweltaspekte im Immobilienbereich sind CO₂-Emissionen, die ein Gebäude ausstösst, oder erneuerbare Energien, welche für das Beheizen einer Liegenschaft verwendet werden. Auch soziale Aspekte, wie die Standortwahl, Barrierefreiheit oder das Wohlbefinden der Nutzer können als ESG-KPIs (Key Performance Indicators) hinzugezogen werden, um diese und weitere Aspekte im Rahmen eines ESG-Ratings quantifizierbar und nachverfolgbar zu machen. Diese drei Bereiche können nicht in allen Fällen scharf voneinander getrennt werden. So kann es zu Schnittmengen kommen. Die teilweise komplexe Frage der genauen Zuordnung von einzelnen ESG-Indikatoren führt manchmal auch zu Diskussionen unter den Marktteilnehmern, wenn es um die Priorisierung bzw. Gewichtung der verschiedenen Indikatoren geht oder um die Wirkung, die sie entfalten (sollen). D.h. welche Dimension soll prioritär behandelt werden – E oder S, S vor G? So verfolgen bspw. viele institutionelle Investoren häufig einen nachhaltigen Ansatz bei der Wahl ihrer Immobilieninvestitionen unter gleichzeitiger Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit/Rendite.

Sustainable Finance: Nachhaltige Finanzierung

Sustainable Finance (SF) ist ein Oberbegriff für verschiedene Formen von Finanzdienstleistungen, die ESG-Kriterien in Geschäfts- oder Investitionsentscheidungen integrieren. Diese sollen in einem engen Zusammenhang mit Nachhaltigkeit stehen. Prinzipiell geht es darum, die langfristigen Auswirkungen auf Umwelt, Gesellschaft und wirtschaftliche Aspekte zu berücksichtigen, wenn finanzielle und Investmententscheidungen getroffen werden. Dies gilt ebenso für den Immobiliensektor und kann bspw. Investitionen in nachhaltige Immobilienfonds, Green Buildings oder auch die Wahl von emissionsarmen Baumaterialien betreffen (Stichwort Kreislaufwirtschaft und Sustainable Supply Chain Management).

SF betrifft nicht nur den Finanzmarkt an sich, sondern auch eine Vielzahl von Immobiliensektoren wie das Investment-, Portfolio- und Asset Management, Immobilienentwicklungen, nachhaltigkeitsbezogene Darlehen oder Projekte sowie nachhaltige, grüne und/oder blaue Darlehen. Zu den Akteuren, die sich im SF-Kontext bewegen, zählt ein breit gestreutes Spektrum von institutionellen Investoren wie Banken, Versicherungen, Aktiengesellschaften, Pensionskassen genauso wie Immobilienmanager, Berater und Anwälte.

Die Treiber

Strategie: Nachhaltigkeit wird mehr und mehr zu einem strategischen Aspekt und damit Wettbewerbskriterium für Investoren und Stakeholder.

Standardisierung: ESG-Standardisierung und -messung sind erforderlich, um Ziele umzusetzen und aktuelle Portfolios zu verändern.

Performance: Steigende Marktnachfrage nach verbesserten ESG-Performance und –Impact für Einzelobjekte und Immobilienportfolios.

Transparenz: Nachhaltigkeits-Engagement und Transparenz kann die Reputation und den Markenwert eines Unternehmens verbessern.

Reporting: ESG-Offenlegung und -Berichterstattung werden mehr und mehr zur Pflicht – auch bzgl. eines verbesserten ESG-Risikomanagements.

Grundsätzlich lassen sich die Treiber für eine konkrete Umsetzung von Sustainable Finance in drei Kategorien einteilen:

Intrinsische Treiber können die Motivation enthalten, das eigene Immobilienportfolio oder Unternehmen nachhaltig(er) zu gestalten und damit einen eigenen Beitrag zu einer Nachhaltigen ökologischen und ökonomischen Umwelt beizutragen.

Zu den extrinsischen Motivatoren zählt in erster Linie die verpflichtende Regulatorik, die immer höheren Anforderungen an die Nachhaltigkeit stellt. Beispiele hierfür sind die EU-Taxonomie, Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) oder der indirekte Gegenvorschlag zur Konzernverantwortungsinitiative (KVI).

Eine Kombination aus extrinsichen und intrinischen Treibern kann bspw. die Bitte eines Lieferanten oder Dienstleisters sein, an einem freiwilligen Nachhaltigkeits-Framework oder -Inititative wie den UNPRI, Carbon Disclosure Project (CDP) oder Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD). Viele dieser bisher (noch) freiwilligen Initiativen haben allerdings die Tendenz in Zukunft in der einen oder anderen Weise verpflichtend zu werden. Daher eignet es sich für Unternehmen sich frühzeitig strategisch und proaktiv mit diesen Themen auseinanderzusetzen.

Insgesamt sieht man auf dem Finanz- und Immobilienmarkt eine klare Tendenz zu stetig wachsenden Anforderungen an die Nachhaltigkeit vonseiten Regulatoren, Investoren und Gesellschaft. Dabei geht es unter anderem um:

Offenlegungspflichten von Unternehmens- und Investmentpraktiken
Emissionen von Gebäuden (Stichwort Stranded Asset Risiko)
Soziale Verantwortung von Unternehmen im Sinne einer Corporate Social Responsibility (CSR)
Strategische Themen wie Klimaziele und CO₂-Absenkpfade auf Unternehmens-, Portfolio- und Assetlevel
Anforderungen an den Umgang mit Ressourcen (Kreislaufwirtschaft, Biodiversität, etc.)

Fazit: Warum ESG und Sustainable Finance?

Insgesamt wird die Bedeutung von ESG-Faktoren und -Regulierungen in der Finanzwirtschaft und im Immobiliensektor immer grösser, dies gilt (sukzessive) auch für den Gebäudebestand in der Schweiz.

ESG-Kriterien und -Treiber sowie EU-Regulatorik wie die EU-Taxonomie, SFDR und CSRD sind wesentliche Grundlagen für eine zukünftige nachhaltige Finanzwirtschaft..

ESG-Frameworks wie die TCFD und CDP bieten Unternehmen klare Richtlinien zur Konzeption, Verwaltung und Offenlegung von Klimarisiken und Chancen, sowie weiteren ESG-Themenbereichen.

Frühzeitige und proaktive Auseinandersetzung: Gezielte Ausarbeitung von Strategien, Umsetzung und Controlling von Massnahmen/KPIs um langfristigen Erfolg zu ermöglichen.

In einer Welt, die immer stärker von den Auswirkungen des Klimawandels und sozialen Herausforderungen geprägt ist, gewinnen ESG und Sustainable Finance in Europa und in der Schweiz zunehmend an Bedeutung. Die Einführung von nichtfinanziellen Berichterstattungspflichten, Offenlegungs- und Transparenzvorschriften hat das Ziel, die Wirtschaft nachhaltiger zu gestalten und Investitionen in umweltfreundliche Projekte (wie bspw. nachhaltige Immobilien) zu fördern.
Der riesige Themenbereich rund um ESG und SF birgt eine Vielzahl von Definitionen, Frameworks, Regulierungen, Richtlinien, aber auch Chancen die es zu umzusetzen gilt. Investitionen in Immobilien ebenso wie die Entwicklung und das Management von Immobilien müssen immer mehr ökologische, soziale und Governance-bezogene Faktoren berücksichtigen, um als «nachhaltig» eingestuft zu werden.

Die Schweiz als Teil Europas verfolgt bei der Förderung nachhaltiger Praktiken bislang ihre eigene Agenda. Obwohl die Regulatorik in der Schweiz noch relativ offen ist, haben einige Regelungen wie die Verordnung zur verbindlichen Klimaberichterstattung und die Selbstregulierung der AMAS bereits den Weg Richtung mehr Transparenz und Nachhaltigkeit eingeschlagen.
Insgesamt steht fest, dass ESG und Sustainable Finance in Europa und in der Schweiz transformative Kräfte sind, die die Finanzbranche und den Immobiliensektor sehr stark prägen. Die Offenlegung von Nachhaltigkeitsinformationen wird nicht nur Unternehmen dazu motivieren, ihre Tätigkeiten verantwortungsbewusster zu gestalten, sondern Anlegern auch ermöglichen, fundierte Entscheidungen zu treffen und aktiv zu einer nachhaltigeren Zukunft beizutragen.

Ausblick: Regulatorische Entwicklungen

Die Regulierungslandschaft im Bereich ESG und Sustainable Finance ist sehr dynamisch und entwickelt sich kontinuierlich weiter, u.a. mit schärferen Transparenz- und Offenlegungspflichten an Unternehmen und Finanzinstitute, sowie deren Produkte. Dazu zählen die EU-Taxonomie, die Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) und die Corporate Sustainability Reporting Direktive (CSRD). Auch in der Schweiz sind bereits erste Schritte in Richtung zu mehr Transparenz und Nachhaltigkeit gemacht worden, und es ist zu erwarten, dass weitere Regelungen folgen werden. Unternehmen sollten sich daher rechtzeitig auf diese Veränderungen vorbereiten und sich aktiv mit den neuen Vorschriften auseinandersetzen.

Wie können wir helfen?

Dank unserer umfassenden Expertise im Bereich Nachhaltigkeit und ESG stehen wir Ihnen im Nachhaltigkeitsbereich zur Seite. Wir fungieren als strategische Berater, berechnen CO₂-Bilanzen und erstellen fundierte ESG-Assessments für Ihre Liegenschaften, um die Umsetzung Ihrer Nachhaltigkeitsziele zu begleiten. Hierbei setzen wir auf das breite Wissen und die langjährige Erfahrung unserer Nachhaltigkeitsexpertinnen und -experten. Zusätzlich greifen wir auf umfangreiche Daten, unsere hausinternen Nachhaltigkeitstools wie Wüest Climate und unser ESG-Rating zurück. Unser Ansatz umfasst auch die Weitergabe von Fachwissen, sei es durch unsere Wüest Academy, öffentliche Veranstaltungsreihen oder individuelle Beratungsgespräche.

Falls Sie Fragen oder Anregungen zu den im Blogbeitrag erwähnten Themen haben, stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung.