Navigating Sustainable Finance: Schlüs­sel­fak­toren für die Immobi­li­en­branche

Nicht­fi­nan­zielle Bericht­erstattung sowie Offenlegungs- und Trans­pa­renz­pflichten gewinnen in Europa und in der Schweiz immer mehr an Bedeutung. In diesem Zusam­menhang ist insbe­sondere von ESG (Umwelt, Soziales, Gover­nance) und Sustainable Finance die Rede. Doch was genau ist mit diesen Begriffen gemeint? Und was bedeuten sie im Zusam­menhang mit Immobilien und deren Inves­ti­tionen?
Dieser Blogbeitrag bietet eine kurze Übersicht sowie zentrale Key-Facts zu diesen Themen und deren zentralen Treiber.

Nachhal­tigkeit und ihre Treiber

ESG: Nachhal­tigkeit in drei Dimen­sionen

Die drei Bereiche Environment (Umwelt), Social (Soziales) und Gover­nance (Unternehmens- und Staats­führung) bilden zusammen den Begriff ESG. Dazu zählen eine Vielzahl von unter­schied­lichen Indika­toren. Diese Kriterien werden allgemein verwendet, um den Einfluss eines Unter­nehmens auf die Umwelt jenseits seiner finan­zi­ellen Leistung zu bewerten. ESG-Kriterien umfassen Themen wie Ressour­cen­ver­brauch, Vielfalt am Arbeits­platz und Unter­neh­mens­führung. Durch die Berück­sich­tigung von ESG-Faktoren können Unter­nehmen fundiertere Entschei­dungen treffen, Risiken reduzieren und ihre Reputation stärken.

Beispiel­in­di­ka­toren für Umwelt­aspekte im Immobi­li­en­be­reich sind CO₂-Emissionen, die ein Gebäude ausstösst, oder erneu­erbare Energien, welche für das Beheizen einer Liegen­schaft verwendet werden. Auch soziale Aspekte, wie die Stand­ortwahl, Barrie­re­freiheit oder das Wohlbe­finden der Nutzer können als ESG-KPIs (Key Perfor­mance Indicators) hinzu­ge­zogen werden, um diese und weitere Aspekte im Rahmen eines ESG-Ratings quanti­fi­zierbar und nachver­folgbar zu machen. Diese drei Bereiche können nicht in allen Fällen scharf vonein­ander getrennt werden. So kann es zu Schnitt­mengen kommen. Die teilweise komplexe Frage der genauen Zuordnung von einzelnen ESG-Indikatoren führt manchmal auch zu Diskus­sionen unter den Markt­teil­nehmern, wenn es um die Priori­sierung bzw. Gewichtung der verschie­denen Indika­toren geht oder um die Wirkung, die sie entfalten (sollen). D.h. welche Dimension soll prioritär behandelt werden – E oder S, S vor G? So verfolgen bspw. viele insti­tu­tio­nelle Inves­toren häufig einen nachhal­tigen Ansatz bei der Wahl ihrer Immobi­li­en­in­ves­ti­tionen unter gleich­zei­tiger Berück­sich­tigung der Wirtschaftlichkeit/Rendite.

Sustainable Finance: Nachhaltige Finan­zierung

Sustainable Finance (SF) ist ein Oberbe­griff für verschiedene Formen von Finanz­dienst­leis­tungen, die ESG-Kriterien in Geschäfts- oder Inves­ti­ti­ons­ent­schei­dungen integrieren. Diese sollen in einem engen Zusam­menhang mit Nachhal­tigkeit stehen. Prinzi­piell geht es darum, die langfris­tigen Auswir­kungen auf Umwelt, Gesell­schaft und wirtschaft­liche Aspekte zu berück­sich­tigen, wenn finan­zielle und Invest­ment­ent­schei­dungen getroffen werden. Dies gilt ebenso für den Immobi­li­en­sektor und kann bspw. Inves­ti­tionen in nachhaltige Immobi­li­en­fonds, Green Buildings oder auch die Wahl von emissi­ons­armen Bauma­te­rialien betreffen (Stichwort Kreis­lauf­wirt­schaft und Sustainable Supply Chain Management).

SF betrifft nicht nur den Finanz­markt an sich, sondern auch eine Vielzahl von Immobi­li­en­sek­toren wie das Investment‑, Portfolio- und Asset Management, Immobi­li­en­ent­wick­lungen, nachhal­tig­keits­be­zogene Darlehen oder Projekte sowie nachhaltige, grüne und/oder blaue Darlehen. Zu den Akteuren, die sich im SF-Kontext bewegen, zählt ein breit gestreutes Spektrum von insti­tu­tio­nellen Inves­toren wie Banken, Versi­che­rungen, Aktien­ge­sell­schaften, Pensi­ons­kassen genauso wie Immobi­li­en­ma­nager, Berater und Anwälte.

Die Treiber

Grund­sätzlich lassen sich die Treiber für eine konkrete Umsetzung von Sustainable Finance in drei Kategorien einteilen:

Intrin­sische Treiber können die Motivation enthalten, das eigene Immobi­li­en­port­folio oder Unter­nehmen nachhaltig(er) zu gestalten und damit einen eigenen Beitrag zu einer Nachhal­tigen ökolo­gi­schen und ökono­mi­schen Umwelt beizu­tragen.

Zu den extrin­si­schen Motiva­toren zählt in erster Linie die verpflich­tende Regula­torik, die immer höheren Anfor­de­rungen an die Nachhal­tigkeit stellt. Beispiele hierfür sind die EU-Taxonomie, Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) oder der indirekte Gegen­vor­schlag zur Konzern­ver­ant­wor­tungs­in­itiative (KVI).

Eine Kombi­nation aus extrin­sichen und intri­ni­schen Treibern kann bspw. die Bitte eines Liefe­ranten oder Dienst­leisters sein, an einem freiwil­ligen Nachhaltigkeits-Framework oder ‑Initi­tative wie den UNPRI, Carbon Disclosure Project (CDP) oder Task Force on Climate-Related Financial Disclo­sures (TCFD). Viele dieser bisher (noch) freiwil­ligen Initia­tiven haben aller­dings die Tendenz in Zukunft in der einen oder anderen Weise verpflichtend zu werden. Daher eignet es sich für Unter­nehmen sich frühzeitig strate­gisch und proaktiv mit diesen Themen ausein­an­der­zu­setzen.

Insgesamt sieht man auf dem Finanz- und Immobi­li­en­markt eine klare Tendenz zu stetig wachsenden Anfor­de­rungen an die Nachhal­tigkeit vonseiten Regula­toren, Inves­toren und Gesell­schaft. Dabei geht es unter anderem um:

• Offen­le­gungs­pflichten von Unternehmens- und Invest­ment­prak­tiken
• Emissionen von Gebäuden (Stichwort Stranded Asset Risiko)
• Soziale Verant­wortung von Unter­nehmen im Sinne einer Corporate Social Respon­si­bility (CSR)
• Strate­gische Themen wie Klima­ziele und CO₂-Absenk­pfade auf Unternehmens‑, Portfolio- und Asset­level
• Anfor­de­rungen an den Umgang mit Ressourcen (Kreis­lauf­wirt­schaft, Biodi­ver­sität, etc.)

Fazit: Warum ESG und Sustainable Finance?

In einer Welt, die immer stärker von den Auswir­kungen des Klima­wandels und sozialen Heraus­for­de­rungen geprägt ist, gewinnen ESG und Sustainable Finance in Europa und in der Schweiz zunehmend an Bedeutung. Die Einführung von nicht­fi­nan­zi­ellen Bericht­erstat­tungs­pflichten, Offenlegungs- und Trans­pa­renz­vor­schriften hat das Ziel, die Wirtschaft nachhal­tiger zu gestalten und Inves­ti­tionen in umwelt­freund­liche Projekte (wie bspw. nachhaltige Immobilien) zu fördern.
Der riesige Themen­be­reich rund um ESG und SF birgt eine Vielzahl von Defini­tionen, Frame­works, Regulie­rungen, Richt­linien, aber auch Chancen die es zu umzusetzen gilt. Inves­ti­tionen in Immobilien ebenso wie die Entwicklung und das Management von Immobilien müssen immer mehr ökolo­gische, soziale und Governance-bezogene Faktoren berück­sich­tigen, um als «nachhaltig» einge­stuft zu werden.

Die Schweiz als Teil Europas verfolgt bei der Förderung nachhal­tiger Praktiken bislang ihre eigene Agenda. Obwohl die Regula­torik in der Schweiz noch relativ offen ist, haben einige Regelungen wie die Verordnung zur verbind­lichen Klima­be­richt­erstattung und die Selbst­re­gu­lierung der AMAS bereits den Weg Richtung mehr Trans­parenz und Nachhal­tigkeit einge­schlagen.
Insgesamt steht fest, dass ESG und Sustainable Finance in Europa und in der Schweiz trans­for­mative Kräfte sind, die die Finanz­branche und den Immobi­li­en­sektor sehr stark prägen. Die Offen­legung von Nachhal­tig­keits­in­for­ma­tionen wird nicht nur Unter­nehmen dazu motivieren, ihre Tätig­keiten verant­wor­tungs­be­wusster zu gestalten, sondern Anlegern auch ermög­lichen, fundierte Entschei­dungen zu treffen und aktiv zu einer nachhal­ti­geren Zukunft beizu­tragen.

Ausblick: Regula­to­rische Entwick­lungen

Die Regulie­rungs­land­schaft im Bereich ESG und Sustainable Finance ist sehr dynamisch und entwi­ckelt sich konti­nu­ierlich weiter, u.a. mit schär­feren Transparenz- und Offen­le­gungs­pflichten an Unter­nehmen und Finanz­in­stitute, sowie deren Produkte. Dazu zählen die EU-Taxonomie, die Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) und die Corporate Sustaina­bility Reporting Direktive (CSRD). Auch in der Schweiz sind bereits erste Schritte in Richtung zu mehr Trans­parenz und Nachhal­tigkeit gemacht worden, und es ist zu erwarten, dass weitere Regelungen folgen werden. Unter­nehmen sollten sich daher recht­zeitig auf diese Verän­de­rungen vorbe­reiten und sich aktiv mit den neuen Vorschriften ausein­an­der­setzen.

Wie können wir helfen?

Dank unserer umfas­senden Expertise im Bereich Nachhal­tigkeit und ESG stehen wir Ihnen im Nachhal­tig­keits­be­reich zur Seite. Wir fungieren als strate­gische Berater, berechnen CO₂-Bilanzen und erstellen fundierte ESG-Assessments für Ihre Liegen­schaften, um die Umsetzung Ihrer Nachhal­tig­keits­ziele zu begleiten. Hierbei setzen wir auf das breite Wissen und die langjährige Erfahrung unserer Nachhal­tig­keits­exper­tinnen und ‑experten. Zusätzlich greifen wir auf umfang­reiche Daten, unsere hausin­ternen Nachhal­tig­keits­tools wie Wüest Climate und unser ESG-Rating zurück. Unser Ansatz umfasst auch die Weitergabe von Fachwissen, sei es durch unsere Wüest Academy, öffent­liche Veran­stal­tungs­reihen oder indivi­duelle Beratungs­ge­spräche.

Falls Sie Fragen oder Anregungen zu den im Blogbeitrag erwähnten Themen haben, stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung.

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Weiter­füh­rende Links:

• Bericht Sustainable-Finance Schweiz – Handlungs­felder 2022–2025 für einen führenden nachhal­tigen Finanz­platz
• Inter­na­tional Platform on Sustainable Finance
• FSB Task Force on Climate-related Financial Disclo­sures
• Swiss Sustainable Finance
• Finance Swiss
• Bundesamt für Umwelt: Klima und Finanz­markt