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Zuneh­mende Mietre­gu­lie­rungen in Städten: Die grosse Übersicht

Letzte Aktualisierung: 12. September 2024

Auch wenn staat­liche Eingriffe zur Regulierung des Schweizer Wohnungs­markt schon immer ein Thema waren, wurde jüngst der Ruf nach ihnen lauter. In der Vergan­genheit standen die Bereit­stellung und Förderung von preis­güns­tigen Wohnungen über eine aktive Boden­po­litik, vergüns­tigte Darlehen und Förder­gelder sowie die Formu­lar­pflicht im Fokus. Neue Vorstösse und Ansätze zielen nun auf direkte Vorschriften bei den Mieten im Neubau, im Ersatz­neubau, bei Umbauten oder nach Sanie­rungen ab. Grund­ei­gen­tümer sind vor allem in den Städten zunehmend mit Mietpreis­vor­schriften konfron­tiert. In den Gross­städten kennt man entspre­chende Gesetze schon mehr (Genf) oder weniger lange (Lausanne, Basel, Bern und Zürich). Inzwi­schen ist eine Vielzahl an neuen Regelungen in Kraft oder geplant (siehe nachfol­gende Übersicht).

Zuneh­mende Markt­ein­griffe in mittleren und kleinen Städten

Mietre­gu­lie­rungen bei Neubauten und vermehrt auch bei Erneue­rungen und Erwei­te­rungen, wie man sie in der Romandie seit Längerem kennt, sind inzwi­schen auch in der Deutsch­schweiz im Vormarsch. Promi­nentes Beispiel im laufenden Jahr 2023 ist die Stadt Zug, wo nach der jüngsten Annahme einer Volks­in­itiative in verdich­teten Gebieten ein Mindest­anteil von 40 Prozent der neu erstellten Wohnungen im preis­güns­tigen Segment gefordert wird. Und auch im Kanton Zürich rumort es: Die noch laufende Wohnschutz-Initiative würde es den Gemeinden erlauben, eine Bewil­li­gungs­pflicht für Abbrüche, Umbauten und Renova­tionen einzu­führen – einher­gehend mit (tempo­rären) Mietre­gu­lie­rungen. Vermehrt dürften also auch Bestan­des­lie­gen­schaften in den Fokus neuer Regulie­rungen kommen. 

Fehlleitung des Wohnungsbaus

Eine weitere Ausdehnung von staat­lichen Eingriffen insgesamt und eine Zunahme in mittleren und kleineren Städten ist feststellbar. Das Interesse an Inves­ti­tionen, welche durch steigende Zinsen, erhöhte Baukosten, vermehrte Einsprachen und verschärfte Bauge­setze ohnehin schon getrübt ist, dürfte damit weiter gedämpft werden. Die Erneuerung und der Ausbau des Wohnungs­be­standes in den Städten wird zunehmend bedrängt, der Zustand des Wohnungs­be­standes gerät unter Druck. Vor allem aber wird das Gros der Wohnungs­nach­frage fehlge­leitet in Gebiete, die weniger gut erschlossen und versorgt sind als die Städte. Aus raumpla­ne­ri­scher und volks­wirt­schaft­licher Sicht eine proble­ma­tische Entwicklung.

Übersicht sämtlicher Schweizer Städte mit mehr als 20’000 Einwohner



Zürich

Während Mietpreis­re­gu­lie­rungen bislang in der Stadt Zürich noch eine unter­ge­ordnete Rolle spielen, übt die Stadt schon seit Langem eine aktive Wohnpo­litik aus und inves­tiert selber in Grund­stücke und Liegen­schaften zur Bereit­stellung von preis­güns­tigem Wohnraum. Diese Stoss­richtung wurde mit der Errichtung eines 300-Millionen-Wohnraumfonds im 2023 weiter gestärkt. Mietvor­schriften kommen gegen­wärtig bei Areal­über­bau­ungen zur Anwendung, welche den 10-prozentigen Ausnüt­zungs­bonus beanspruchen: Die Hälfte des Bonus (5 Prozent­punkte) muss als preis­güns­tiger Wohnraum in Kosten­miete erstellt werden.

Noch offen:

  • Kantonale Wohnschutz-Initiative: Gemeinden sollen ermächtigt werden, Renova­tionen und Umbauten, Abbrüche und Ersatz­neu­bauten einer Bewil­li­gungs­pflicht zu unter­stellen. Obergrenzen für Mietzinse können dann festge­setzt werden (bis maximal 10 Jahre).
  • Kantonale Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen im Kanton Zürich» sieht ein Vorkaufs­recht für die Gemeinden vor.

Genf

Auch die Stadt Genf übt eine aktive Wohn- und Boden­po­litik aus und kennt darüber hinaus bereits ein Vorkaufs­recht für Grund­stücke. Die Genfer Gesetze LDTR (Loi sur les démoli­tions, trans­for­ma­tions et rénova­tions de maisons d’habitation) und LEn (Loi sur l’énergie) sehen eine Plafo­nierung der Mieten nach Renova­ti­ons­ar­beiten vor. Das LEn legt Grenz­werte für den Wärme­ver­brauch fest, nach denen ein Gebäude saniert werden muss. Bei umfas­senden Sanie­rungen sind die Mieten auf maximal CHF 3’528 pro Zimmer und Jahr inkl. Neben­kosten (ohne Heizkosten) beschränkt, wobei die Küche im Kanton Genf auch als Zimmer gerechnet. Projekte in der zone de dévelo­p­pement sind bezüglich Wohnungsmix, Mietpreise, Baukosten und Netto­rendite regle­men­tiert und unter­stehen einem Vorkaufs­recht durch die Stadt Genf. Auch in Genf existiert eine sogenannte Airbnb-Regelung: Wohnungen dürfen maximal während 90 Tagen an Kurzzeit-Mieter vermietet werden.


Basel

Das Basler Wohnraum­för­der­gesetz (WRFG) ist in der gegen­wär­tigen Fassung seit 2022 in Kraft: Bei einem Leerwoh­nungs­stand von unter 1.5 Prozent besteht für die Sanierung, den Umbau oder Abbruch von Häusern eine zusätz­liche Bewil­li­gungs­pflicht gekoppelt mit einer Mietzins­kon­trolle für fünf Jahre. Gemäss Richtplan sind bei Areal­ent­wick­lungen bei denen neuer Wohnraum geschaffen wird, 33% günstiger Wohnraum vorzu­sehen.  

Noch offen:

  • Die kantonale Initiative «Basel baut Zukunft» geht noch weiter und verlangt bei Trans­for­ma­ti­ons­arealen die Vermietung von 50 Prozent der nutzbaren Brutto­ge­schoss­fläche zur Kosten­miete. Der Regie­rungsrat lehnt diese Initiative ab, da befürchtet wird, dass auf den Entwick­lungs­arealen Klybeckplus und Dreispitz der Wohnungsbau über Jahre verzögert oder gar verhindert würde. Er hat ihr einen Gegen­vor­schlag gegen­über­ge­stellt, der besagt, dass auf jenem Teil eines Trans­for­ma­ti­ons­areals, der für die Wohnraum­ent­wicklung vorge­sehen ist, 33 Prozent der Wohnungen in Kosten­miete vermietet werden müssen. 
  • Eine neue Volks­in­itiative, lanciert im Juni 2023, will den Abbruch von Liegen­schaften erschweren («Sistie­rungs­in­itiative»). 

Lausanne

Das kantonale «Loi sur la préser­vation et la promotion du parc locatif» (LPPPL) soll der Wohnraum­er­haltung dienen und wird auch in Lausanne angewendet. Es sieht für Sanie­rungs­pro­jekte, bei denen die Gesamt­kosten 20 Prozent des Gebäu­de­ver­si­che­rungs­wertes übersteigen eine Plafo­nierung der Mieten vor. Diese wird in der Bauge­neh­migung indivi­duell geregelt. Mit dem LPPPL wurden per 1.1.2018 zudem zwei neue Instru­mente zur Wohnbau­för­derung einge­führt: Neue Wohnungs­ka­te­gorie in den «Logement d’utilité publique» (LUP) mit den «Logements à loyer abordable» (LLA) für die Mittel­klasse (ohne kantonale Subven­tionen) und Einführung von LUP-Quoten durch Gemeinden bei neuen Zonen­plänen, welche eine höhere Ausnützung erlauben. In bestehenden Zonen können ebenfalls LUP-Wohnungen zusätzlich erstellt werden, welche eine höhere Ausnützung zulassen. Eine Wohnung, die als LUP katego­ri­siert wird, muss mindestens während 25 Jahren ab der Erstver­mietung den vorge­ge­benen Kriterien entsprechen (Maximal­mieten, Wohnungs­grössen). Seit 2020 ist im Kanton Waadt ausserdem ein Vorkaufs­recht bei einem Leerstand von unter 1.5 Prozent im Distrikt im Gesetz verankert. Die Stadt Lausanne wendet dieses regel­mässig an. 


Bern

Die städtische Initiative «Für bezahlbare Wohnungen» ist seit dem 1. Januar 2020 in Kraft. Die Initiative umfasst eine Einführung eines neuen Artikels 16b in der Bauordnung der Stadt Bern zum preis­güns­tigem Wohnungsbau und gemein­nüt­zigen Wohnbau­trägern. Dieser umfasst eine Preis­güns­tig­keits­ver­pflichtung: Bei Um- und Neuein­zo­nungen von Wohnzonen (Wohnzone W, gemischte Wohnzone WG, Kernzone K) soll mindestens ein Drittel der Wohnnutzung mit preis­güns­tigen Wohnungen bebaut oder an gemein­nützige Wohnbau­träger abgegeben wird. Die Wohnungen sind nach WFV in Kosten­miete zu erstellen und zu vermieten. Darüber hinaus soll im Rahmen eines Ausnut­zungs­bonus für Neu- und Umbauten von Gebäuden das Nutzungsmass um 20 Prozent erhöht werden, wenn dies städte­baulich verträglich ist und alle Wohnungen im Gebäude preis­günstig oder durch eine gemein­nützige Träger­schaft erstellt werden (ebenfalls in Kosten­miete).




Winterthur

Im Juli 2022 wurde die städtische Volks­in­itiative «Wohnen für alle» gültig erklärt. Der Stadtrat beschloss jedoch einen unter­stüt­zenden Gegen­vor­schlag. Der Stadtrat teilt die Ziele der Initiative, aber das Ziel von 25% gemein­nüt­zigen Mietwoh­nungen bis 2040 erscheint ihm unrea­lis­tisch. Statt­dessen schlägt er vor, jährlich durch­schnittlich 120 neue solcher Wohnungen bis 2040 zu schaffen. Die Entscheidung darüber liegt beim Stadt­par­lament bis zum 3. Juli 2024. 

Noch offen:

  • Kantonale Wohnschutz-Initiative: Siehe Ausfüh­rungen unter Stadt Zürich.
  • Kantonale Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen im Kanton Zürich» sieht ein Vorkaufs­recht für die Gemeinden vor. 

Luzern

Die Initiative «Wohnraum schützen – Airbnb regulieren» wurde im März 2023 angenommen, Wohnungen sollen damit nur noch während 90 Tagen pro Jahr an Kurzzeit-Aufenthalter vermietet werden dürfen. In der Initiative wurde angeregt, die Beschränkung mit einer Änderung der Bau- und Zonen­ordnung zu regeln. Der Stadtrat wird nun prüfen, wie dies umgesetzt werden kann und dem Grossen Stadtrat innerhalb eines Jahres einen Vorschlag zur Umsetzung der Initiative vorlegen.

Noch offen:

  • Luzern soll gemäss einem dring­lichen Bevöl­ke­rungs­antrag vom September 2023 an den Stadtrat dem «Gesetz über die Erhaltung von Wohnraum» unter­stellen. Dieses hat zum Zweck, preis­güns­tigen Wohnraum zu erhalten. Während der Unter­stellung dürfen Wohnräume nur mit Bewil­ligung der kommu­nalen Exekutive abgebrochen, umgebaut oder ihrem Zweck entzogen werden.

St. Gallen

Bis dato keine Mietre­gu­lie­rungen bekannt.


Lugano

Lex Airbnb: Seit  2022 gilt im gesamten Tessin die sogenannte Lex Airbnb. Das kantonale Baugesetz sagt neu, dass Online-Vermietungen von privaten Wohnungen und Häusern (mit weniger als 4 Wohnungen) von mehr als 90 Tagen pro Kalen­derjahr an Touristen als gewerb­liche Vermietung gilt und die Liegen­schaft entspre­chend umgenutzt werden muss (bewil­li­gungs­pflichtig). 


Biel/Bienne

Die Stadt Biel will bis 2035 den Anteil gemein­nüt­ziger Wohnungs­be­stand auf 20% aller Wohnungen erhöhen.


Neuenburg

Die Stadt Neuenburg fördert den preis­güns­tigen Wohnungsbau unter anderem über das Loi sur l’aide au logement zur Förderung von Sozial­woh­nungen und bezahl­baren Mietwoh­nungen.


Bellinzona

Bis dato keine Mietre­gu­lie­rungen bekannt.


Thun

Mit der 2022 geneh­migten Ortsplan­re­vision wird ein Mindest­anteil von 25% preis­güns­tigen Wohnen bei Ein- und Umzonungen von Wohnzonen vorge­schrieben (Artikel 6 Baure­glement).

Noch offen:

  • «Initiative für bezahlbare Wohnungen» (Thuner Wohn-Initiative) sieht einen Mindest­anteil preis­güns­tiges Wohnen von 15% in der Stadt insgesamt vor. 

Chur

Bis dato keine Mietre­gu­lie­rungen bekannt.


Schaff­hausen

Die städtische Volks­in­itiative in Schaff­hausen zur Förderung des gemein­nüt­zigen Wohnraums mit mindestens 10% der vermie­teten Wohnungen im Eigentum gemein­nüt­ziger Träger ist noch offen.


Fribourg

Bis dato keine Mietre­gu­lie­rungen bekannt.


La Chaux-de-Fonds

Bis dato keine Mietre­gu­lie­rungen bekannt.


Sion

Bis dato keine Mietre­gu­lie­rungen bekannt.


Zug

Die Initiative «2000 Wohnungen für den Zuger Mittel­stand» wurde im Juni 2023 knapp angenommen. Sie fordert einen 40% Anteil an preis­güns­tigen Wohnungen für zusätzlich erstellten Wohnraum in dicht verdich­teten Gebieten gemäss Richtplan. Darüber hinaus muss die Stadt Zug unver­züglich preis­güns­tigen Wohnraum erstellen und soll aktiv Land aufkaufen. Bis 2040 sollen mindestens 20 Prozent aller Wohnungen preis­günstig sein. Nach dem Ja mussten nun die Bebauungsplan-Verfahren sofort stoppen, da die Initiative keine Übergangs­frist vorsieht und per sofort in Kraft tritt. Die Stadt Zug hat in ihrem Zonenplan überla­gernde Zonen für den preis­güns­tigen Wohnungsbau ausge­wiesen. Gemäss Bauordnung sind in diesen Zonen mindestens 50% für den preis­güns­tigen Wohnungsbau reser­viert. Die dazuge­hörige Verordnung regelt unter anderem die Obergrenzen der zuläs­sigen Netto­miet­zinse und Verkaufs­preise je nach Wohnungstyp.


Yverdon-les-Bains

Die kanto­nalen Gesetze LPPPL und LLA gelten auch in Yverdon-les-Bains. Siehe Lausanne.


Rapperswil-Jona

Vorläufig sind keine Mietre­gu­lie­rungen geplant. Initiative für bezahl­bares Wohnen in Rapperswil-Jona: 10 Mio. CHF Fonds zur Unter­stützung preis­güns­tiges Wohnen angenommen und in Kraft.


Montreux

Die kanto­nalen Gesetze LPPPL und LLA gelten auch in Montreux. Siehe Lausanne.


Frauenfeld

Bis dato keine Mietre­gu­lie­rungen bekannt.


Wetzikon (ZH)

Die Initiative «Bezahlbare Wohnungen in Wetzikon» sieht einen Mindest­anteil preis­güns­tiges Wohnen von 20% in der Stadt insgesamt vor.

Noch offen:

  • Kantonale Wohnschutz-Initiative: Siehe Ausfüh­rungen unter Stadt Zürich
  • Kantonale Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen im Kanton Zürich» sieht ein Vorkaufs­recht für die Gemeinden vor. 

Bulle

Bis dato keine Mietre­gu­lie­rungen bekannt.


Wil (SG)

Bis dato keine Mietre­gu­lie­rungen bekannt.


Kreuz­lingen

Bis dato keine Mietre­gu­lie­rungen bekannt.


Aarau

Die Behandlung einer Motion mit Forderung nach Trans­parenz bei Mietzinsen ist noch offen, Gemeinde soll Vorkaufs­recht erhalten.


Martigny

Bis dato keine Mietre­gu­lie­rungen bekannt.



Falls Sie Fragen oder Anregungen zu den im Blogbeitrag erwähnten Themen haben, stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung.

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