Nachfra­ge­ori­en­tierte Nutzungs­kon­zeption für die Ziegelei Ost in Allschwil

Auch wenn es wohl noch rund 10 Jahre dauern dürfte, bis das Ziege­lei­areal in Allschwil fertig entwi­ckelt ist, werden bereits heute die Weichen für eine nachhaltige und wirtschaft­liche Entwicklung gestellt. Grund­stein dafür ist eine klare, identi­täts­stif­tende Vision, welche sich auf ein präzises Verständnis von Zielgruppen abstützt. Wüest Partner durfte im Rahmen einer Standort- und Markt­analyse mit einer darauf abgestützten Nutzungs­kon­zeption die Bricks AG als Entwick­lerin in dieser entschei­denden Phase unter­stützen.

Dynami­sches Entwick­lungs­umfeld in Allschwil

Allschwil, die rund 20’000 Einwohner:innen zählende Gemeinde vor den Toren der Stadt Basel, entwi­ckelt sich entlang von zwei Schwer­punkten: der Binnin­ger­strasse im Süden und dem Gebiet Bachgraben im Norden, welches auch das Baselink Areal umfasst. 2021 wurde für die Binnin­ger­strasse ein Masterplan entwi­ckelt, welcher eine quali­täts­volle Innen­ver­dichtung, eine Öffnung hin für Wohnnut­zungen im heute primär gewerblich genutzten Gebiets vorsieht. Das alte Ziege­lei­areal, welches sich etwa in der Mitte der Binnin­ger­strasse zwischen Stadt­grenze zu Basel und dem histo­ri­schen Ortskern von Allschwil befindet, umfasst rund 43’600 m² Grund­stücks­fläche und diverse Bestands­bauten, die heute noch gewerblich genutzt werden. Die Ziegelei bildet also einen zentralen Baustein des Quartiers um die Binnin­ger­strasse.

Ziegelei mit grossem Entwick­lungs­po­tential

Nach der Liqui­dation und dem Rückbau der Backstein- und Ziegel­fabrik Mitte der 1970er Jahre, hat sich das Areal organisch hin zu einer Multi-Tenant Gewer­be­lie­gen­schaft entwi­ckelt. 2009 erwarb die Petrusso AG das Areal und führte eine Testplanung mit drei Archi­tek­tur­büros durch. Die Entwürfe zeigten die grossen Entwick­lungs­po­ten­tiale des komplexen Areals auf. Nach einer Vertiefung der Überle­gungen im Rahmen einer Machbar­keits­studie 2020, blieb die Frage offen, ob sich das Areal in dieser Form und wenn ja, wie sich das Areal langfristig im Markt sinnvoll positio­nieren kann.

Analyse von allen relevanten Daten zu Standort und Markt

Um eine nachhaltige und wirtschaft­liche Vision zu erarbeiten für ein Entwick­lungs­areal, arbeitet Wüest Partner primär mit dem eigenen Analy­setool MLI (Market and Location Infor­mation), welches für jeden belie­bigen Standort in der Schweiz, Deutschland und Frank­reich aktuelle Daten analy­siert, auswertet und visua­li­siert.

Neben aktuellen Infor­ma­tionen zu baurecht­lichen Rahmen­be­din­gungen und grossen Infra­struk­tur­pro­jekten, werden im Rahmen der Stand­ort­analyse die Mikro­la­ge­qua­li­täten, Nutzungen in der Umgebung sowie die Erreich­barkeit mit dem ÖV, Auto und Velo analy­siert. Darüber hinaus werden sozio­de­mo­gra­fische Themen wie die Bevöl­ke­rungs­ent­wicklung, Alters- und Haushalts­struktur, soziale Milieus sowie Pendler­be­we­gungen und das Umzugs­ver­halten der Bevöl­kerung betrachtet.

Komple­mentär hierzu zeichnet die Markt­analyse ein umfas­sendes Bild der Gemeinde hinsichtlich der markt­tech­nisch relevanten Faktoren. Es werden Daten ausge­wertet zum Immobi­li­en­be­stand, der Markt­li­qui­dität, Bautä­tigkeit, Nachfrage und nicht zuletzt auch Preis­spektren für die verschie­denen Nutzungen, die für den Standort in Frage kommen. Darüber hinaus werden Konkur­renz­pro­jekte in der Umgebung analy­siert, die für die zu reali­sie­renden Flächen auf dem Areal in Zukunft eine Konkurrenz darstellen könnten bei der Erstver­mietung. 

Wüest Partner entwi­ckelt Standort- und markt­ge­rechte Nutzungs­kon­zeption

Basierend auf den Erkennt­nissen der Standort- und Markt, sowie Konkur­renz­analyse, erarbeitete Wüest Partner für das Ziege­lei­areal drei standort- und markt­ge­rechte Nutzungs­kon­zep­tionen. Jeder Positio­nie­rungs­vor­schlag definiert den Nutzungsmix des Areals in abgewan­delter Form und positio­niert damit das Areal und seine Mietflächen als «Produkt» am Markt. 

Die Szenarien zeigen auf, welche Zielgruppen mit welchen strate­gi­schen Entscheiden angezogen werden können. So unter­scheiden sich die Szenarien nicht nur in Hinsicht auf den Nutzungsmix und die Wohnungs­ty­po­logien, sondern zum Beispiel auch in Hinsicht auf den Ausbau­standard, die Kompaktheit der Wohnungen, die öffent­lichen Nutzungen und positio­niert sich zu Sonder­fragen wie dem Potential von Hochhäusern an dem Standort, den Umgang mit dem Bestand und die Relevanz von Aussen­räumen. 

Die Ausle­ge­ordnung an möglichen Nutzungs­kon­zep­tionen dient der Eigen­tü­mer­schaft und Entwick­lerin bei der Ausfor­mu­lierung eines Zielbilds der Entwicklung des Areals.

Prüfung der wirtschaft­lichen Auswir­kungen der Nutzungs­kon­zeption in frühen Phasen

Neben den konzep­tio­nellen Fragen analy­siert Wüest Partner in einem nächsten Schritt auch die wirtschaft­lichen Konse­quenzen der verschie­denen Szenarien, in dem die voraus­sicht­lichen Erträge einge­schätzt werden. Darüber hinaus bietet Wüest Partner die Bewertung der Szenarien an, um eine fundierte Entschei­dungs­grundlage haben. 

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