Nachfrageorientierte Nutzungskonzeption für die Ziegelei Ost in Allschwil

Auch wenn es wohl noch rund 10 Jahre dauern dürfte, bis das Ziegeleiareal in Allschwil fertig entwickelt ist, werden bereits heute die Weichen für eine nachhaltige und wirtschaftliche Entwicklung gestellt. Grundstein dafür ist eine klare, identitätsstiftende Vision, welche sich auf ein präzises Verständnis von Zielgruppen abstützt. Wüest Partner durfte im Rahmen einer Standort- und Marktanalyse mit einer darauf abgestützten Nutzungskonzeption die Bricks AG als Entwicklerin in dieser entscheidenden Phase unterstützen.

Dynamisches Entwicklungsumfeld in Allschwil

Allschwil, die rund 20’000 Einwohner:innen zählende Gemeinde vor den Toren der Stadt Basel, entwickelt sich entlang von zwei Schwerpunkten: der Binningerstrasse im Süden und dem Gebiet Bachgraben im Norden, welches auch das Baselink Areal umfasst. 2021 wurde für die Binningerstrasse ein Masterplan entwickelt, welcher eine qualitätsvolle Innenverdichtung, eine Öffnung hin für Wohnnutzungen im heute primär gewerblich genutzten Gebiets vorsieht. Das alte Ziegeleiareal, welches sich etwa in der Mitte der Binningerstrasse zwischen Stadtgrenze zu Basel und dem historischen Ortskern von Allschwil befindet, umfasst rund 43’600 m² Grundstücksfläche und diverse Bestandsbauten, die heute noch gewerblich genutzt werden. Die Ziegelei bildet also einen zentralen Baustein des Quartiers um die Binningerstrasse.

Ziegelei mit grossem Entwicklungspotential

Nach der Liquidation und dem Rückbau der Backstein- und Ziegelfabrik Mitte der 1970er Jahre, hat sich das Areal organisch hin zu einer Multi-Tenant Gewerbeliegenschaft entwickelt. 2009 erwarb die Petrusso AG das Areal und führte eine Testplanung mit drei Architekturbüros durch. Die Entwürfe zeigten die grossen Entwicklungspotentiale des komplexen Areals auf. Nach einer Vertiefung der Überlegungen im Rahmen einer Machbarkeitsstudie 2020, blieb die Frage offen, ob sich das Areal in dieser Form und wenn ja, wie sich das Areal langfristig im Markt sinnvoll positionieren kann.

Analyse von allen relevanten Daten zu Standort und Markt

Um eine nachhaltige und wirtschaftliche Vision zu erarbeiten für ein Entwicklungsareal, arbeitet Wüest Partner primär mit dem eigenen Analysetool MLI (Market and Location Information), welches für jeden beliebigen Standort in der Schweiz, Deutschland und Frankreich aktuelle Daten analysiert, auswertet und visualisiert.

Neben aktuellen Informationen zu baurechtlichen Rahmenbedingungen und grossen Infrastrukturprojekten, werden im Rahmen der Standortanalyse die Mikrolagequalitäten, Nutzungen in der Umgebung sowie die Erreichbarkeit mit dem ÖV, Auto und Velo analysiert. Darüber hinaus werden soziodemografische Themen wie die Bevölkerungsentwicklung, Alters- und Haushaltsstruktur, soziale Milieus sowie Pendlerbewegungen und das Umzugsverhalten der Bevölkerung betrachtet.

Komplementär hierzu zeichnet die Marktanalyse ein umfassendes Bild der Gemeinde hinsichtlich der markttechnisch relevanten Faktoren. Es werden Daten ausgewertet zum Immobilienbestand, der Marktliquidität, Bautätigkeit, Nachfrage und nicht zuletzt auch Preisspektren für die verschiedenen Nutzungen, die für den Standort in Frage kommen. Darüber hinaus werden Konkurrenzprojekte in der Umgebung analysiert, die für die zu realisierenden Flächen auf dem Areal in Zukunft eine Konkurrenz darstellen könnten bei der Erstvermietung. 

Wüest Partner entwickelt Standort- und marktgerechte Nutzungskonzeption

Basierend auf den Erkenntnissen der Standort- und Markt, sowie Konkurrenzanalyse, erarbeitete Wüest Partner für das Ziegeleiareal drei standort- und marktgerechte Nutzungskonzeptionen. Jeder Positionierungsvorschlag definiert den Nutzungsmix des Areals in abgewandelter Form und positioniert damit das Areal und seine Mietflächen als «Produkt» am Markt. 

Die Szenarien zeigen auf, welche Zielgruppen mit welchen strategischen Entscheiden angezogen werden können. So unterscheiden sich die Szenarien nicht nur in Hinsicht auf den Nutzungsmix und die Wohnungstypologien, sondern zum Beispiel auch in Hinsicht auf den Ausbaustandard, die Kompaktheit der Wohnungen, die öffentlichen Nutzungen und positioniert sich zu Sonderfragen wie dem Potential von Hochhäusern an dem Standort, den Umgang mit dem Bestand und die Relevanz von Aussenräumen. 

Die Auslegeordnung an möglichen Nutzungskonzeptionen dient der Eigentümerschaft und Entwicklerin bei der Ausformulierung eines Zielbilds der Entwicklung des Areals.

Prüfung der wirtschaftlichen Auswirkungen der Nutzungskonzeption in frühen Phasen

Neben den konzeptionellen Fragen analysiert Wüest Partner in einem nächsten Schritt auch die wirtschaftlichen Konsequenzen der verschiedenen Szenarien, in dem die voraussichtlichen Erträge eingeschätzt werden. Darüber hinaus bietet Wüest Partner die Bewertung der Szenarien an, um eine fundierte Entscheidungsgrundlage haben. 

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