Règlementation du marché du logement en hausse dans les villes : vue d’ensemble
11 décembre 2023
Sujets
Si l’intervention de l’État pour réguler le marché du logement en Suisse a toujours constitué un sujet de préoccupation, les appels en ce sens se sont récemment faits de plus en plus pressants. Par le passé, l’accent a été mis sur l’offre et la promotion de logements à loyer modéré par le biais d’une politique foncière active, de prêts et de subventions à des conditions préférentielles et de procédures administratives. De nouvelles interventions et approches visent désormais à règlementer directement les loyers des nouvelles constructions, des constructions de remplacement, des conversions ou des rénovations. Les propriétaires fonciers sont de plus en plus confrontés à un encadrement des loyers, surtout dans les villes. Dans les grandes villes, les lois relatives à cet encadrement sont déjà connues depuis un certain temps comme à Genève, ou depuis moins longtemps comme à Lausanne, à Bâle, à Berne et à Zurich. Un grand nombre de nouvelles règlementations sont aujourd’hui mises en vigueur ou prévues pour l’être prochainement (voir aperçu ci-dessous).
Interventions croissantes de l’État sur le marché du logement dans les villes de petite et de moyenne taille
L’encadrement des loyers pour les nouvelles constructions et de plus en plus pour les rénovations et les agrandissements, comme on le voit depuis longtemps en Suisse romande, gagne également désormais du terrain en Suisse alémanique. L’exemple le plus frappant de l’année 2023 concerne la ville de Zoug, où, à la suite de l’adoption récente d’une initiative populaire pour les zones densément peuplées, au moins 40 % des nouveaux logements doivent être construits dans le segment des logements à loyer modéré. L’initiative sur la protection du logement, toujours en cours, permettrait aux communes d’introduire une obligation d’autorisation pour les démolitions, les transformations et les rénovations, accompagnée d’une régulation (temporaire) des loyers. Les immeubles existants devraient donc être de plus en plus visés par de nouvelles règlementations.
Le marché de la construction de logements s’oriente dans la mauvaise direction
D’une manière générale, on constate une nouvelle reconduction des interventions de l’État et une hausse des loyers dans les villes de petite et de moyenne taille. L’engouement pour l’investissement, déjà affaibli par la hausse des taux d’intérêt, l’augmentation des coûts de construction, la multiplication des recours pour les nouveaux logements et le durcissement des lois sur la construction, devrait ainsi être encore plus freiné. La rénovation et l’expansion du parc de logements dans les villes sont de plus en plus mises sous pression, et l’état du parc arrive à saturation. Mais surtout, les plans de réponse à la demande croissante sont mal dirigés : ils visent les zones moins bien desservies et moins bien équipées que les villes. Il s’agit d’une évolution problématique du point de vue de l’aménagement du territoire et de l’économie nationale.
Aperçu de toutes les villes suisses de plus de 20 000 habitants
Zurich
Alors que l’encadrement des loyers n'a jusqu'à présent joué qu'un rôle secondaire dans la ville de Zurich, celle-ci mène depuis longtemps une politique active en matière de logement et investit elle-même dans des terrains et des immeubles afin de proposer des habitations à loyer modéré. Cette orientation a été renforcée par la création d'un fonds de logement à hauteur de 300 millions en 2023. L’encadrement des loyers s’applique désormais aux projets de construction qui bénéficient d’un bonus d’occupation ou d'utilisation du sol de l’ordre de 10 % : la moitié du bonus (5 %de l’utilisation du sol) doit être destinée à des logements à loyer modéré.
Toujours en cours :
- Initiative cantonale pour la protection du logement : les communes doivent déposer une demande et obtenir une autorisation pour tout projet de rénovation et de transformation, de démolition et de nouvelle construction. Des plafonds pour les loyers peuvent alors être fixés (jusqu'à 10 ans maximum).
- Initiative cantonale pour « Davantage de logements à loyer modéré dans le canton de Zurich » prévoit un droit de préemption pour les communes.
Genève
La ville de Genève mène également une politique active en matière de logements et de droits fonciers et dispose déjà d'un droit de préemption sur les terrains. Les lois genevoises sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR) et sur l'énergie (LEn) prévoient un plafonnement des loyers après des travaux de rénovation. La LEn définit un seuil de consommation énergétique à partir duquel un bâtiment doit être rénové. En cas de rénovation complète, les loyers sont limités à un maximum de 3 528 CHF (environ 3 675 EUR) par pièce et par an, charges comprises (sans frais de chauffage), la cuisine étant également considérée comme une pièce dans le canton de Genève. Les projets dans la zone de développement sont règlementés en ce qui concerne la mixité des logements, les loyers, les coûts de construction et le rendement net, et sont soumis à un droit de préemption par la ville de Genève. Il existe également à Genève une règlementation concernant les logements Airbnb : ces derniers ne peuvent pas être loués pour une durée supérieure à 90 jours par an à des locataires sur la base d’un bail de courte durée.
Bâle
La loi bâloise sur la promotion du logement (WRFG) est entrée en vigueur dans sa version actuelle en 2022. La loi stipule que lorsque le taux de logements vacants est inférieur à 1,5 %, la rénovation, la transformation ou la démolition d’habitations est soumise à une obligation d'autorisation supplémentaire associée à un encadrement des loyers pendant cinq ans. Selon la directive, 33 % de logements à loyer modéré doivent être planifiés lors de la création de nouveaux espaces d'habitation.
Toujours en cours :
- L'initiative cantonale « Basel baut Zukunft » (« Bâle construit l’avenir ») va encore plus loin et exige que 50 % de la surface brute de plancher utilisable soit louée à prix coûtant sur les sites de transformation. Le Conseil d'État rejette cette initiative, car il craint que la construction de logements sur les sites de développement Klybeckplus et Dreispitz ne soit retardée, voire empêchée, pendant des années. Il a riposté à l’aide d’un contre-projet qui précise que sur la partie d'une zone de transformation prévue pour le développement de l'habitat, 33 % des logements doivent être loués à prix coûtant.
- Une nouvelle initiative populaire, lancée en juin 2023, vise à rendre plus difficile la démolition de biens immobiliers (« initiative de suspension »).
Lausanne
La Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL) cantonale doit servir à la protection des logements et est également appliquée à Lausanne. Elle prévoit un plafonnement des loyers pour les projets de rénovation dont le coût total dépasse 20 % de la valeur d'assurance du bâtiment. Celui-ci est réglé individuellement dans le permis de construire. La LPPPL a en outre introduit au 1er janvier 2018 deux nouveaux instruments d'aide au logement : une nouvelle catégorie de logements dans les Logements d'utilité publique (LUP) avec les Logements à loyer abordable (LLA) pour la classe moyenne (sans subvention cantonale) et l’introduction de quotas de LUP par les communes pour les nouveaux plans d’affectation ou pour les zones existantes, permettant ainsi un taux d’occupation plus élevé. Un logement classé LUP doit répondre aux critères définis (loyer maximal, taille du logement) pendant au moins 25 ans à compter de la date à laquelle le logement a été loué pour la première fois. Depuis 2020, le canton dispose d’un droit de préemption, inscrit dans la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif, en cas de taux de logements vacants inférieur à 1,5 % dans le district. Ce droit est régulièrement appliqué par la ville de Lausanne.
Berne
L'initiative municipale « Pour des logements abordables » est en vigueur depuis le 1er janvier 2020. L'initiative comprend l'introduction d'un nouvel article 16b dans le règlement de la ville de Berne concernant la construction de logements à loyer modéré et les maîtres d'ouvrage d'utilité publique. Le règlement comprend une obligation de logements à loyer modéré : en cas de changement d'affectation ou de nouveau classement de zones d'habitation (zone d'habitation W, zone d'habitation mixte WG, zone centrale K), au moins un tiers de l'utilisation résidentielle doit être dédié à des logements à loyer modéré ou remis à des maîtres d'ouvrage d'utilité publique. Les logements doivent être construits et loués à prix coûtant conformément à la loi. En outre, dans le cadre d'un bonus d'utilisation pour les nouvelles constructions et les transformations de bâtiments, le taux d'occupation doit être augmenté de 20 % si compatible avec les programmes de développement urbain et si tous les logements du bâtiment sont des logements à loyer modéré ou construits par un organisme d'utilité publique (également avec un loyer à prix coûtant).
Winterthur
En juillet 2022, l'initiative populaire municipale « Un logement pour tous » est entrée en vigueur. Le conseil municipal a toutefois décidé d'élaborer un contre-projet de soutien. Si le conseil municipal partage les objectifs de l'initiative, l'objectif de 25 % de logements locatifs d'utilité publique d'ici à 2040 lui semble difficilement réalisable. En lieu et place, il propose de créer en moyenne 120 nouveaux logements de ce type par an jusqu'en 2040. La décision appartient au parlement de la ville jusqu'au 3 juillet 2024.
Toujours en cours :
- Initiative cantonale pour la protection du logement : (Voir ville de Zurich.)
- L'initiative cantonale "Davantage de logements à loyer modéré dans le canton de Zurich" prévoit un droit de préemption pour les communes.
Lucerne
L'initiative « Protéger le logement - règlementer Airbnb » a été acceptée en mars 2023. Elle prévoit que les appartements ne peuvent pas être loués pour une durée supérieure à 90 jours par an à des locataires sur la base d’un bail de courte durée. L'initiative proposait de règlementer cette restriction par une modification du règlement en matière de construction et de zone. Le conseil municipal va maintenant étudier la manière de mettre en œuvre cette mesure et la soumettre au Grand Conseil de la ville sous un délai d'un an.
Toujours en cours :
- Lucerne doit être soumise à la loi sur la protection du logement, selon une demande urgente de la population adressée au conseil municipal en septembre 2023. Cette loi a pour but de préserver les logements à loyer modéré. Pendant la période d'assujettissement, les locaux d'habitation ne peuvent être démolis, transformés ou détournés de leur usage qu'avec l'autorisation du conseil communal.
St Gallen
Aucune règlementation en matière de loyer connue à ce jour.
Lugano
Lex Airbnb : depuis 2022, la Lex Airbnb est en vigueur dans tout le Tessin. La loi cantonale sur les constructions stipule désormais que les locations en ligne d'appartements et de maisons privés (de moins de 4 appartements) d’une durée supérieure à 90 jours par année civile à des touristes sont considérées comme des locations commerciales et que l'immeuble doit donc être réaffecté en conséquence (soumise à autorisation).
Bienne
La ville de Bienne veut augmenter la part de logements d'utilité publique à 20 % pour tous les logements d'ici à 2035.
Neuchâtel
La ville de Neuchâtel encourage la construction de logements à loyer modéré, notamment par le biais de la Loi sur l'aide au logement, qui vise à promouvoir les logements sociaux et les logements locatifs à loyer modéré.
Bellinzone
Aucune règlementation en matière de loyer connue à ce jour.
Thun
La révision du plan d’aménagement municipal, qui sera approuvée en 2022, imposera une proportion minimale de 25 % de logements à loyer ou à prix modéré lors de l'affectation ou du changement d'affectation des zones d'habitation (article 6 du règlement de construction).
Toujours en cours :
- « Initiative pour des logements abordables » (Thuner Wohn-Initiative) prévoit une part minimale de logements à loyer modéré de 15 % dans l'ensemble de la ville.
Coire
Aucune règlementation en matière de loyer connue à ce jour.
Schaffhouse
L'initiative populaire municipale à Schaffhouse visant à promouvoir le logement d'utilité publique avec au moins 10 % des logements loués appartenant à des organismes d'utilité publique est encore toujours soumise à discussion.
Fribourg
Aucune règlementation en matière de loyer connue à ce jour
La Chaux-de-Fonds
Aucune règlementation en matière de loyer connue à ce jour.
Sion
Aucune règlementation en matière de loyer connue à ce jour.
Zoug
L'initiative « 2000 logements pour la classe moyenne zougoise » a été acceptée de justesse par un vote en juin 2023. Elle exige une part de 40 % de logements à loyer modéré pour les logements supplémentaires construits dans les zones à forte densité conformément au projet de développement urbain. En outre, la ville de Zoug doit construire sans délai des logements à loyer modéré et doit procéder activement à l’acquisition de terrains. D'ici à 2040, au moins 20 % de tous les logements devront être à loyer modéré. Après le « oui » remporté lors du vote, les procédures de projets de développement urbain ont dû être suspendues, car l'initiative ne prévoyait pas de délai de transition et est immédiatement entrée en vigueur. La ville de Zoug a défini dans son projet des zones spécifiquement dédiées à la construction de logements à loyer modéré. Selon la règlementation en matière de construction, au moins 50 % de ces zones seront réservées à ce type de logement. L'ordonnance connexe règlemente entre autres les plafonds des loyers nets et les prix de vente autorisés selon le type de logement.
Yverdon-les-Bains
Les lois cantonales LPPPL et LLA s'appliquent également à Yverdon-les-Bains. (Voir Lausanne.)
Rapperswil-Jona
Pour le moment, aucune règlementation en matière de loyers n'est prévue. Initiative pour un logement à loyer modéré à Rapperswil-Jona : fonds de 10 millions CHF (environ 10 500 000 EUR) pour soutenir le logement à loyer modéré accepté et en vigueur.
Montreux
Les lois cantonales LPPPL et LLA s'appliquent également à Montreux. (Voir Lausanne.)
Frauenfeld
Aucune règlementation en matière de loyer connue à ce jour.
Wetzikon (canton de Zurich)
L’initiative « Des logements abordables à Wetzikon » prévoit une proportion minimale de 20 % de logements à loyer modéré dans l'ensemble de la ville.
Toujours en cours :
- Initiative de protection cantonale : (Voir ville de Zurich.)
- Initiative cantonale « Davantage de logements à loyer modéré dans le canton de Zurich » prévoit un droit de préemption pour les communes.
Bulle
Aucune règlementation en matière de loyer connue à ce jour.
Wil (SG)
Aucune règlementation en matière de loyer connue à ce jour.
Kreuzlingen
Aucune règlementation en matière de loyer connue à ce jour.
Aarau
Le traitement d'une motion demandant la transparence des loyers est toujours en discussion, la commune doit obtenir un droit de préemption.
Martigny
Aucune règlementation en matière de loyer connue à ce jour.
Nous restons à votre entière disposition pour toute suggestion ou question concernant ce billet.
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