Wohnungs­markt­studie Deutschland 2025

Wohnungs­markt in Deutschland

Der Wohnungs­markt in Deutschland steht vor einer Vielzahl von Heraus­for­de­rungen und Chancen, die das tägliche Leben von Millionen von Menschen beein­flussen. In den letzten Jahren hat sich die Wohnsi­tuation zu einem zentralen Thema entwi­ckelt, das sowohl politische Entschei­dungs­träger als auch die breite Öffent­lichkeit gleicher­maßen beschäftigt. Die steigende Nachfrage nach Wohnraum, insbe­sondere in urbanen Zentren, hat zu einem deutlichen Anstieg der Mieten und Immobi­li­en­preise geführt, während gleich­zeitig die Verfüg­barkeit von bezahl­barem Wohnraum abnimmt. Die Gründe für diese Entwicklung sind vielschichtig. Zum einen erlebt Deutschland einen anhal­tenden Zuzug in die Städte, sowohl von innerhalb des Landes als auch aus dem Ausland. Dieser Trend wird durch wirtschaft­liche Chancen und die Attrak­ti­vität des städti­schen Lebens verstärkt. Zum anderen haben langwierige bürokra­tische Prozesse, ein Mangel an Bauflächen und der Zinsan­stieg zwischen 2022 und 2024 dazu beigetragen, dass der Wohnungsbau nicht mit der steigenden Nachfrage Schritt halten konnte.

Im Jahr 2025 sehen wir nach wie vor eine geringe Bautä­tigkeit, einen anhal­tenden Nachfra­ge­überhang und ein sich stabi­li­sie­rendes Finan­zie­rungs­umfeld. Unser aktueller Markt­be­richt zeigt, in welchem Segment Immobi­li­en­preise besonders dynamisch bleiben, wo sich eine Abkühlung abzeichnet und was das für Kauf- und Mietin­ter­es­sierte bedeutet.

Nachfrage und Angebot an Wohnraum

Der Wohnungs­be­stand in Deutschland ist zwischen 2015 und 2024 um rund 2,3 Millionen Einheiten gestiegen. Das entspricht einem durch­schnitt­lichen jährlichen Zuwachs von etwa 0,6 %. Im gleichen Zeitraum wuchs die Bevöl­kerung um rund 1,4 Millionen Einwohner (+0,3% p.a.). Die Zahl der Haushalte stieg ebenfalls deutlich um etwa 2,0 Millionen auf zuletzt rund 41,3 Millionen Haushalte.

Der Zuwachs des Wohnungs­be­standes hat die Nachfrage damit deutsch­landweit rein rechne­risch übertroffen. Trotz dieser Entwicklung bleibt die Wohnraum­ver­sorgung vielerorts angespannt. Der Grund hierfür liegt weniger in der Gesamtzahl der Wohnungen, sondern vielmehr in deren Verfüg­barkeit und Verteilung: Nicht alle Wohnungen entsprechen der tatsäch­lichen Nachfrage, sei es in Bezug auf Lage, Größe, Zustand oder energe­ti­scher Qualität.

Besonders in urbanen Zentren und wachs­tums­starken Regionen übersteigt die Nachfrage das lokal verfügbare Angebot bei Weitem. Gleich­zeitig stehen mancherorts Wohnungen leer, die nicht (mehr) markt­fähig sind. Durch den anhal­tenden Trend der Singu­la­ri­sierung und Alterung nehmen kleinere Haushalts­größen weiterhin zu. Hinzu­kommt, dass ein Großteil der Haushalte zur Miete wohnt und damit auf verfüg­baren, bezahl­baren und angemes­senen Wohnraum im Mietwoh­nungs­segment angewiesen ist. Um den deutsch­land­weiten Wohnraum­bedarf zu decken, müssten nach Angaben des Bundes­in­stituts für Bau‑, Stadt- und Raumfor­schung (BBSR) bis 2030 jährlich etwa 320.000 neue Wohnungen entstehen, vor allem in den Großstädten und deren Umland.

Wohnungsbau unter Druck: Tiefpunkt der Bauge­neh­mi­gungen

Der hohen Nachfrage nach Wohnraum steht weiterhin eine zu geringe Bautä­tigkeit gegenüber. Zwischen 2013 und 2022 wurden im Durch­schnitt rund 340.000 Wohnungen pro Jahr genehmigt. Im Jahr 2023 sank das Geneh­mi­gungs­vo­lumen infolge gestie­gener Zinsen, hoher Baukosten und zahlreicher Insol­venzen von Projekt­ent­wicklern und Wohnungs­bau­un­ter­nehmen auf nur noch etwa 260.000 Geneh­mi­gungen – der niedrigste Stand seit einem Jahrzehnt. Im Jahr 2024 setzte sich dieser Abwärts­trend fort: Die Zahl der Bauge­neh­mi­gungen fiel bis Jahresende nochmals auf rund 215.000 zurück. Diese Entwicklung führt nicht nur zu Engpässen auf den Wohnungs­märkten, sondern verschärft auch die sozialen Spannungen in vielen Städten.

Auch wenn sich im 1. Halbjahr 2025 erste Anzeichen einer leichten Erholung der Bauge­neh­mi­gungen abzeichnen, kann von einer nachhal­tigen Trend­wende bislang keine Rede sein. Die neue Bundes­re­gierung setzt deshalb auf einen „Wohnungsbau-Turbo“ mit schnel­leren Planungs- und Geneh­mi­gungs­ver­fahren. Ob diese Maßnahmen die Bautä­tigkeit spürbar ankurbeln können und den wachsenden Bedarf decken, wird sich jedoch erst in den kommenden Jahren zeigen.

Knappes Angebot in allen Segmenten

In Deutschland wird das Wohnraum­an­gebot immer knapper, und zwar in allen Segmenten: Von Mietwoh­nungen über Eigen­tums­woh­nungen bis hin zu Ein- und Mehrfa­mi­li­en­häusern. Die Zahl der inserierten Wohnob­jekte ist im 2. Quartal 2025 seit dem Vorjah­res­quartal um 13,4 % gesunken. Damit setzt sich der Abwärts­trend seit Mitte 2023 fort, der nach den hohen Angebots­zahlen in den Jahren 2021 und 2022 zu einer spürbaren Verknappung auf den Immobi­li­en­märkten geführt hat.

Die Gründe für diese Entwicklung sind vielfältig: Verhält­nis­mäßig hohe Finan­zie­rungs­kosten, Zurück­haltung bei Verkäufen, rückläufige Bautä­tigkeit und eine anhaltend hohe Nachfrage, insbe­sondere in den Ballungs­zentren. Zwar zeigen sich am Neubau­markt mit Blick auf die jüngsten Bauge­neh­mi­gungs­zahlen leichte positive Signale, doch das Angebot an Wohnraum bleibt weit hinter dem Bedarf zurück. Ohne eine deutliche Ausweitung der Bautä­tigkeit und Fertig­stel­lungen könnte sich die angespannte Lage am Wohnungs­markt weiter zuspitzen.

Stabi­li­siertes Finan­zie­rungs­umfeld stützt den Wohnungs­markt

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins im September 2025 erneut bei 2,00 % belassen und damit die Zinspause nach acht Senkungen seit Mitte 2024 verlängert. Die Infla­ti­onsrate hat sich stabi­li­siert und liegt im Euro-Raum innerhalb des Zielkor­ridors von zwei Prozent.

Die Zinspause stabi­li­siert die Immobi­li­en­märkte und erhöht die Planbarkeit für Inves­toren: Die kurzfris­tigen und vor allem die langfris­tigen Zinsen für Finan­zie­rungen dürften stabil bleiben, was die Belast­barkeit von Kalku­la­tionen erhöht. Die Renditen für zehnjährige Bundes­an­leihen stabi­li­sierten sich seit Juli 2025 bei rund 2,7 %, nachdem sie im März kurzzeitig fast die Marke von drei Prozent erreicht hatten.

Insgesamt haben sich die Finan­zie­rungs­kon­di­tionen für Wohnim­mo­bilien dementspre­chend im Vergleich zum Vorjahr stabi­li­siert. Die Darle­hens­aus­zah­lungen für Wohnim­mo­bi­li­en­kredite sind nach Angaben des Verbands deutscher Pfand­brief­banken (vdp) in den ersten beiden Quartalen 2025 zum Vorjah­res­zeitraum gestiegen, zuletzt um etwa 15%. Positive Impulse für den deutschen Immobi­li­en­markt dürften sich perspek­ti­visch aus der verbes­serten gesamt­wirt­schaft­lichen Situation sowie den geplanten Inves­ti­ti­ons­pa­keten der Bundes­re­gierung in Infra­struktur und Vertei­digung ergeben.

Wohnei­gentum: Unter­schiede der Preis­ent­wicklung

Wohnei­gentum bleibt in Deutschland gefragt, auch wenn sich die Preis­ent­wicklung je nach Segment deutlich unter­scheidet. Nach den Rückgängen im Jahr 2024 legten die Angebots­preise für Eigen­tums­woh­nungen im 2. Quartal 2025 wieder zu: Im Median betrug der Anstieg 2,4 % gegenüber dem Vorquartal. Einfa­mi­li­en­häuser entwi­ckelten sich hingegen deutlich verhal­tener, die Median-Angebotspreise blieben weitgehend stabil.

Am stärksten zogen die Preise zuletzt bei Mehrfa­mi­li­en­häusern an. Hier erhöhten sich die Angebots­preise im 2. Quartal 2025 im Median um 5,5 % gegenüber dem Vorquartal und um 6,7 % im Vorjah­res­ver­gleich. Die Preis­dy­namik in diesem Segment fällt auch deshalb so hoch aus, weil die Zahl der beobach­teten Inserate relativ gering ist, was stärkere Schwan­kungen begünstigt. Zugleich liegen die Quadrat­me­ter­preise für Mehrfa­mi­li­en­häuser im Schnitt unter denen von Eigen­tums­woh­nungen oder Einfa­mi­li­en­häusern, was in Zeiten hoher Nachfrage und knappen Angebots ein größeres Steige­rungs­po­tenzial eröffnet.