Wohnungsmarkt Leipzig: Investoren profitieren von gefallenen Kaufpreisen und weiter steigenden Mieten

• Aktuelle Daten und Analyse zum Wohnungsmarkt Leipzig von Wüest Partner
• Sicherheitsorientierte Anleger finden in der sächsi­schen Metropole unver­ändert sehr gute Rahmendaten vor
• Angebotskaufpreise fielen zuletzt um runde 10 Prozent
• Mietwachstum seit Anfang 2023 bei etwa 7 Prozent

Der Leipziger Wohnungsmarkt zählt aus Investorensicht schon seit vielen Jahren zu den attrak­tivsten in Ostdeutschland. Die Bevölkerung wächst Jahr für Jahr, die Ansiedlung vieler neuer Unternehmen beschert eine positive wirtschaft­liche Entwicklung mitsamt steigenden Durchschnittseinkommen der Einwohner, die Mieten legen weiter kräftig zu.  Seit der zweiten Jahreshälfte 2022 sinken die Kaufpreise, nachdem sie zuvor viele Jahre gestiegen waren. Die derzei­tigen Preisrückgänge machen den Einstieg in den Wohnungsmarkt Leipzig für Investoren noch inter­es­santer. Allerdings gibt es im Leipziger Stadtgebiet höchst unter­schied­liche Entwicklungen, wie die aktuelle Studie „Ostdeutsche Wohnungsmärkte: Daten und Perspektiven 2023“ von Wüest Partner zeigt.

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Das Rendite-Risiko-Profil in Leipzig zählt zu den attraktivsten in Ostdeutschland

Sicherheitsorientierte Investoren sind in Leipzig unver­ändert gut aufge­hoben. Mit Spitzenbruttoanfangsrenditen von 3,7 Prozent gehört die Stadt neben Berlin und Potsdam mit einem sehr guten Rendite-Risiko-Profil zu den besonders risiko­armen Investitionsstandorten für Wohnimmobilien im Osten Deutschlands. Wüest Partner geht davon aus, dass Leipzig trotz der allge­meinen Unsicherheiten, die sich aus Faktoren wie gestie­genen Inflationsraten und Zinsen, Lieferengpässen, dem Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine, starken Preissteigerungen für Energie und beim Wohnungsbau speisen, ein attrak­tiver Standort für Investitionen in Wohnimmobilien bleibt.

Der Anstieg der Angebotsmieten liegt nun wieder deutlich unter 10 Prozent

Ein wesent­licher Grund: Um der Nachfrage gerecht zu werden, müssten in Leipzig jedes Jahr rund 3.000 Wohnungen neu gebaut werden. Seit 2019 wurden jedes Jahr durch­schnittlich aber nur etwa 2.000 Wohnungen errichtet. Dies hat zur Folge, dass die Angebotsmieten (Median) weiter steigen, nachdem sie bereits in den Jahren 2016 bis 2021 im Schnitt um jährlich rund 6,5 Prozent zugelegt hatten. 2022 lag der Anstieg noch deutlich darüber und erreichte im Laufe des Jahres eine Größenordnung von mehr als 10 Prozent. Erst im ersten Quartal 2023 rutschte die Steigerungsrate wieder deutlich in den einstel­ligen Prozentbereich und lag bei rund 7 Prozent. In den vergan­genen zehn Jahren verzeichnete Leipzig mit einem jährlichen Plus von 6,5 Prozent Prozent den dritt­höchsten Anstieg der Medianmieten unter den 20 von Wüest Partner analy­sierten ostdeut­schen Städten.

Der Anteil der leerste­henden Wohnungen in der sächsi­schen Metropole ist in den vergan­genen Jahren von 6 Prozent im Jahr 2014 auf aktuell 2,5 Prozent zurück­ge­gangen. Ob es bei dieser Größenordnung bleiben wird, hängt nach einer Analyse des Technologie- und Immobilienunternehmens PREA Group GmbH aus Schönefeld (bei Berlin) davon ab, ob die steigenden Mieten zu vermehrten Mietrückständen führen. Sollte das massiv gestiegene Mietniveau eine wachsende Zahl von Wohnungssuchenden aus der Stadt vertreiben, könnten wieder steigende Leerstandsraten die Folge sein. Bislang aber deutet auf diesen Effekt noch nichts hin. Die gerin­geren Mietsteigerungen legen aller­dings die Vermutung nahe, dass die Zeit unbegrenzt erschei­nender Steigerungsraten vorbei sein könnte.

Angebotskaufpreise: Auf Rekordanstieg folgen nun deutliche Rückgänge

Die Angebotskaufpreise (Median) für Wohnungen zogen in den vergan­genen zehn Jahren nirgendwo in Ostdeutschland so stark an wie in Leipzig. Mit einem Anstieg von 154,9 Prozent ließ die sächsische Stadt sogar Berlin (+121,5 Prozent) hinter sich. Konkret stiegen die Median-Angebotskaufpreise in Leipzig von 1.245 EUR/qm im ersten Quartal 2013 auf 3.175 EUR/qm im ersten Quartal 2023. In den Jahren 2020 und 2021 wurden auf dem Höhepunkt des Wohnimmobilienbooms vorüber­gehend sogar Steigerungsraten von rund 35 Prozent im Jahr erreicht. Doch diese Zeiten sind vorbei. Im dritten Quartal 2022 drehte die Entwicklung der Angebotskaufpreise (Median) ins Minus. Zuletzt lag der Rückgang sogar bei etwa 10 Prozent. Ein wesent­licher Grund: Wegen der gestie­genen Zinsen ist der Kreis derer, die sich Wohneigentum zu den bishe­rigen Preisen leisten können, deutlich kleiner geworden. Wüest Partner sieht darin eine Beruhigung des Marktes. Die Median-Kaufpreise für Neubauwohnungen (ab Baujahr 2010) liegen derzeit bei mehr als 5.000 EUR/qm.

Karsten Jungk, Partner und Geschäftsführer von Wüest Partner Deutschland, stellt zum Leipziger Wohnungsmarkt fest: «Vor allem in den zentral gelegenen Stadtteilen Leipzigs ist die starke Nachfrage nach Wohnungen ungebrochen. Weil Bauland dort knapp ist, können neue Wohngebiete nicht so rasch entstehen, wie es eigentlich sein müsste. Nach den aktuellen Preisnachlässen könnte es insbe­sondere in den attrak­tiven Lagen Leipzigs schon bald wieder zu steigenden Kaufpreisen kommen. Das muss für Investoren keine schlechte Nachricht sein, denn die Mieten in Leipzig werden in vielen Stadtteilen auch künftig zulegen, sofern es nicht um ältere Bestandswohnungen geht, bei denen die Kaufpreise unter Druck bleiben werden.“

Große Diskrepanz der Einkommen zwischen Zentrum-Nordwest und Grünau-Ost

Ein Blick auf die durch­schnitt­lichen Haushaltsnettoeinkommen in Leipzig verrät, in welchen Ortsteilen die wirtschaft­liche Prosperität Leipzigs vor allem verankert ist. Mit jeweils über 4.000 Euro im Monat liegen die Haushaltsnettoeinkommen in Zentrum-Nordwest und Baalsdorf am höchsten. Dahinter folgt der Stadtteil Holzhausen, der wie Baalsdorf im Südosten der Stadt liegt. Über dem Durchschnitt liegen zudem Ortsteile wie das Waldstraßenviertel mit vielen sanierten Gründerzeithäusern und großen Wohnungen. Die geringsten Einkommen haben die Bewohner im Grünau-Ost (661 Euro/Monat). Es folgen Grünau-Mitte (957 Euro/Monat) und Volkmarsdorf (1242 Euro/Monat).  In diesen drei Ortsteilen leben viele Studenten und generell eher junge Menschen. Die vollstän­digen Ergebnisse der Analyse des Leipziger Wohnungsmarkts finden Sie hier: Fokusstadt Leipzig/Analyse

Weitere Informationen über den ostdeutschen Wohnungsmarkt finden Sie in unserer Studie