Vom Schweizer Übertragungsnetz nach Deutschland – Was der Netzausbau für die Immobilien- und Standortbewertungbedeutet

Hochspannungsleitungen, Umspannwerke und Trafostationen sind das Rückgrat der Stromversorgung – und zugleich ein Standortfaktor, der Immobilienwerte, bebaubare Flächen und ganze Quartiersentwicklungen beein­flusst. Mit dem beschleu­nigten Netzausbau in Deutschland rücken dabei die Anlagen selbst und ihre Wirkung auf das Umfeld gleicher­maßen in den Vordergrund – und damit auch die Frage, wie sich diese Auswirkungen belastbar erfassen lassen. Ein Mandat, das Wüest Partner für die nationale Netzgesellschaft der Schweiz bearbeitet hat, zeigt exempla­risch, wie sich der Werteinfluss von Netzinfrastruktur daten­ba­siert und nachvoll­ziehbar quanti­fi­zieren lässt.

Das Mandat: Werteinfluss von Hochspannungsleitungen empirisch
bestimmen

Ausgangspunkt war ein enteig­nungs­recht­licher Fall, der in der Schweiz mehrere Gerichtsinstanzen bis zum Bundesgericht durch­laufen hat und den das Schweizerische Bundesgericht mit Urteil 1C_647/2019 vom 8. Oktober 2020 behandelt hat. Der Kern der Fragestellung war nach höchst­rich­ter­lichem Entscheid folgender: Welche Entschädigung ist angemessen, wenn eine Hochspannungsleitung ein Grundstück überspannt – und wie verändert sich der Wert, wenn die Leitung an den Rand oder aus dem Grundstück verlegt wird? Die aktuelle Rechtsprechung stellt dabei auf die Minderung des Marktwertes ab, die durch die Präsenz der Leitung entsteht.^[1]

Wüest Partner wurde beauf­tragt, diesen Effekt in verall­ge­mei­ne­rungs­fä­higer Form zu bestimmen. Methodisch kam ein GIS-gestütztes, hedoni­sches Modell zum Einsatz – ein statis­ti­sches Vergleichswertverfahren (multiple Regression), das Wüest Partner seit über zwei Jahrzehnten operativ für die Bewertung von Wohneigentum betreibt. Datengrundlage waren rund 65 000 räumlich exakt verortete Einfamilienhaus-Transaktionen, angerei­chert mit den Geodaten des gesamten natio­nalen Übertragungsnetzes (Standorte sämtlicher Masten und Freileitungen, Spannungsebene und Masthöhe).

Das Vorgehen erfolgte zweistufig: Zunächst wurden über das hedonische Modell alle übrigen wert­bestimmenden Eigenschaften (Objekt, Makro- und Mikrolage) isoliert. Anschließend wurde der verblei­bende, nicht erklärte Preisanteil in einem separaten «Residualmodell» gegen die – nicht-linear trans­for­mierte – Distanz zur nächst­ge­le­genen Leitung geschätzt. So ließ sich der reine Distanzeffekt weitgehend inter­fe­renzfrei messen.

Das Ergebnis ist robust und statis­tisch hochsi­gni­fikant^[2]: Bis zu einer Distanz von rund 170 m lassen sich messbare Wertabschläge nachweisen, die mit abneh­mendem Abstand deutlich zunehmen und im unmit­tel­baren Nahbereich am stärksten ausfallen. Jenseits dieser Größenordnung nimmt der Effekt rasch ab und ist kaum mehr statis­tisch signi­fikant. Der Entscheid zeigt, dass auch immate­rielle bezie­hungs­weise visuelle und subjektiv wahrge­nommene Belastungen, wie z.B. Befürchtungen zu nicht messbaren gesund­heit­lichen Immissionen (die gesetz­lichen Grenzwerte für nichtio­ni­sie­rende Strahlung werden im besie­delten Gebiet einge­halten) für die Bewertung relevant sein können. Der Fall belegt zugleich, wie eng Datenkompetenz, GIS-Analyse und Bewertungs-Know-how inein­an­der­greifen müssen, um eine gerichts­feste, verall­ge­mei­ne­rungs­fähige Aussage zu erzeugen.

Der Schweizer Strommarkt: klare Zweiteilung

Warum eignet sich gerade die Schweiz als «Reallabor»? Weil ihre Netzarchitektur vergleichs­weise übersichtlich ist. Sie kennt im Wesentlichen zwei Ebenen:

Auf der obersten Ebene betreibt Swissgrid als nationale Netzgesellschaft das Höchstspannungs-Übertragungsnetz – rund 6’700 km, überwiegend auf 220 kV. Ihr Auftrag ist im Stromversorgungsgesetz (StromVG, Art. 20) verankert; die Stromübertragung ist als reguliertes, natür­liches Monopol ausge­staltet und wird von der Eidgenössischen Elektrizitätskommission (ElCom) beauf­sichtigt.^{[3, 4]}

Der Aus- und Neubau dieser Leitungen wird über ein einziges, überge­ord­netes Bundesinstrument koordi­niert: den Sachplan Übertragungsleitungen (SÜL). Federführend ist das Bundesamt für Energie (BFE) gemeinsam mit dem Bundesamt für Raumentwicklung (ARE); der Bundesrat legt Planungsgebiet, Korridor und Übertragungstechnologie (Freileitung oder Erdkabel) fest. Ein aktuelles Beispiel ist der geplante Ersatz der Höchstspannungsleitung Mettlen–Innertkirchen.^{[5, 6]}

Darunter folgt die Verteilebene: mehrere Hundert lokale Verteilnetzbetreiber und Energieversorger, die den Strom bis zu den Endkundinnen und Endkunden bringen. Für die Frage der Standortentwicklung heißt das: Wer in der Schweiz eine überre­gionale Leitung plant, hat es mit einem klar definierten Akteur (Swissgrid) und einem einzigen Bundesverfahren zu tun.

Deutschland: föderaler, vielschichtiger, komplexer

In Deutschland ist die Zuständigkeitslandschaft deutlich verzweigter. Das Übertragungsnetz teilen sich vier Übertragungsnetzbetreiber (50Hertz, Amprion, TenneT, TransnetBW) in vier Regelzonen; ihr gesetz­licher Auftrag ergibt sich aus § 11 Energiewirtschaftsgesetz (EnWG).^{[7, 8]} Auf der Verteilebene existieren mehr als 850 Verteilnetzbetreiber.^[9]

Auch die Regulierung ist mehrstufig: Zuständig sind nicht Behörden auf Landkreisebene, sondern eine Bund-Länder-Struktur. Die Bundesnetzagentur reguliert die Übertragungsnetzbetreiber sowie alle Verteilnetzbetreiber mit mehr als 100 000 angeschlos­senen Kunden bzw. länder­über­grei­fenden Netzen. Für die kleineren, vollständig innerhalb eines Bundeslandes liegenden Netze sind die Landesregulierungsbehörden zuständig (z.B. die Regulierungskammer Bayern); einige Länder haben diese Aufgabe im Wege der Organleihe an die Bundesnetzagentur übertragen.^[10] Die Planung des überre­gio­nalen Ausbaus wiederum läuft über den Netzentwicklungsplan Strom (NEP), den die vier Übertragungsnetzbetreiber erstellen und den die Bundesnetzagentur bestätigt; er mündet in den gesetz­lichen Bundesbedarfsplan. Rechtsrahmen bilden u.a. NABEG und EnLAG.^{[11, 12]}

Für Planung, Genehmigung und Standortkoordination bedeutet diese Vielzahl an Akteuren und Verfahrensebenen: mehr Schnittstellen, mehr Abstimmungsbedarf – und einen entspre­chend höheren Bedarf an belast­baren, daten­ge­stützten Entscheidungsgrundlagen.

Netzausbau wird zum Standortthema – auf Bundes- und Städteebene

Auf Bundesebene treibt die Energiewende den Ausbau: Windstrom entsteht überwiegend im Norden, ein Großteil der Last liegt im Süden und Westen. Die großen Nord-Süd-Gleichstromverbindungen – SuedLink, SuedOstLink, A‑Nord und Ultranet – sollen diese räumliche Lücke schließen; SuedLink etwa als Hochspannungs-Gleichstromübertragung mit 2 × 2 GW, überwiegend als Erdkabel.^{[11, 13]} Wie dringend die Transportkapazität benötigt wird, zeigt die Zunahme negativer Strompreise: 2025 zählte die Bundesnetzagentur mit 573 Stunden einen Rekord. Sie treten vor allem dann auf, wenn hohe Solareinspeisung mittags auf geringe Nachfrage trifft («Duck Curve») oder das Netz windreiche Erzeugung nicht abtrans­por­tieren kann. Der Gesetzgeber hat mit dem Solarspitzengesetz (§ 51 EEG, seit Februar 2025) reagiert.^{[14, 15]} Netzausbau, Redispatch und Speicher sind damit keine reinen Fachthemen mehr, sondern preis- und stand­ort­re­levant.

Ebenso wichtig ist die kommunale Ebene, wo Netzinfrastruktur unmit­telbar auf Stadtentwicklung trifft. Das Beispiel Freiburg im Breisgau ist instruktiv: Für den neuen Stadtteil Dietenbach (rund 6 900 Wohnungen für 15 000 Menschen auf rund 107 Hektar) müssen zwei querende Hochspannungsleitungen (DB Energie und Netze BW) verlegt und zu einer gebün­delten Trasse zusam­men­ge­fasst werden – erst dadurch wird der östliche Teil des Areals bebaubar.^{[16, 17]} Parallel erweitert badenovaNETZE das Umspannwerk Brunnenmatte, um die Versorgung des neuen Stadtteils sicher­zu­stellen, und inves­tiert in zusätz­liche Trafo- und Schaltkapazität, getrieben von Photovoltaik, E‑Mobilität, Wärmepumpen und wachsender Einwohnerzahl.^[18] Standorte für Umspann- und Trafostationen sowie die Führung von Leitungen werden damit zu einer zentralen Vorbedingung dafür, ob und wie dicht sich ein Quartier überhaupt entwi­ckeln lässt.

Was das für die Immobilien- und Standortbewertung bedeutet

Ob eine Leitung verlegt, gebündelt oder verkabelt wird, ob ein Umspannwerk am Quartiersrand entsteht oder ein Korridor festge­setzt wird – solche Entscheidungen wirken auf Grundstückswerte, nutzbare Flächen und die Realisierbarkeit von Entwicklungen. Erfassen und beziffern lassen sich solche Effekte über die Verknüpfung von Datengrundlage, räumlicher Analyse und Bewertungsmethodik.

Für Eigentümer stellt sich bei solchen Infrastrukturprojekten unmit­telbar die Frage, wie die konkrete Betroffenheit rechtlich und wirtschaftlich berück­sichtigt wird:

• Für bestimmte Hochspannungsleitungen und zugehörige Anlagen sieht § 43 EnWG grund­sätzlich ein Planfeststellungsverfahren vor, in dem öffent­liche und private Belange gegen­ein­ander abgewogen werden.^[19]
• Werden Grundstücke oder Rechte daran dauerhaft oder vorüber­gehend in Anspruch genommen, kann unter den Voraussetzungen des § 45 EnWG eine Enteignung oder Beschränkung von Eigentumsrechten erfolgen.
• Kommt über die Höhe der Entschädigung keine Einigung zustande, entscheidet die zuständige Behörde im Verfahren nach § 45a EnWG; Einzelheiten richten sich nach dem jewei­ligen Landesrecht.^{[20, 21]}
• Ergänzend kann nach § 74 Abs. 2 VwVfG eine angemessene Geldentschädigung geschuldet sein, wenn erfor­der­liche Schutz- oder Vermeidungsmassnahmen nicht möglich oder mit dem Vorhaben nicht vereinbar sind.^[22]

Zu bewerten sind dabei nicht nur Maststandorte oder Schutzstreifen, sondern auch Überspannungen, Zuwegungen, Bewirtschaftungserschwernisse sowie Einschränkungen der baulichen oder sonstigen Nutzung.^[23] Eine blosse Sichtbarkeit der Leitung ist deshalb nicht isoliert zu beurteilen: Nimmt die Belastung mit abneh­mender Distanz zu und lässt sich am konkreten Grundstück ein wertmin­dernder Effekt nachweisen, kann daraus sehr wohl eine entschä­di­gungs­rechtlich relevante Betroffenheit entstehen.^[24]

Entscheidend ist daher, wie stark das konkrete Grundstück rechtlich, tatsächlich und wirtschaftlich betroffen ist. Eine nachvoll­ziehbare Bewertung dieser einzelnen Auswirkungen schafft die Grundlage für sachge­rechte Verhandlungen und Entschädigungsverfahren.

Wüest Partner Deutschland unter­stützt solche Bewertungen mit GIS-gestützten Analysen und immobi­li­en­wirt­schaft­licher Expertise – von der Erfassung betrof­fener Rechte und Nutzungen bis zur Quantifizierung dauer­hafter und tempo­rärer Auswirkungen – und bringt diese Kompetenzen mit der Bewertung energie­naher Infrastruktur sowie der Unterstützung bei Planungs‑, Entschädigungs- und Transaktionsfragen zusammen. Der Schweizer Fall zeigt, dass sich auch emotional aufge­ladene Fragen – wie der Werteinfluss einer Hochspannungsleitung – auf eine sachliche, empirisch fundierte Grundlage stellen lassen. Mit dem beschleu­nigten Netzausbau in Deutschland wird diese Fähigkeit für Kommunen, Netzbetreiber, Projektentwickler und Investoren zunehmend entscheidend.

Quellen

Alle Webseiten wurden zuletzt am 15. September 2026 abgerufen.

[1] Schweizerisches Bundesgericht (2020): Urteil 1C_647/2019 vom 8. Oktober 2020. https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=1C_647+2019&rank=1&azaclir=aza&highlight_docid=aza%3A%2F%2F08-10–2020-1C_647-2019&number_of_ranks=112

[2] Wüest Partner AG (2021): Hochspannungsleitungen: Einfluss auf Immobilienwerte. Gutachten/Studie. Unveröffentlichte Studie im Auftrag der Swissgrid AG, Zürich, 27. April 2021.

[3] Schweizerische Eidgenossenschaft (2007): Bundesgesetz vom 23. März 2007 über die Stromversorgung (Stromversorgungsgesetz, StromVG), Art. 20. Fedlex. https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2007/418/de#a20

[4] Swissgrid AG (o. J.): Wie sich der Strompreis in der Schweiz zusam­men­setzt. https://www.swissgrid.ch/de/home/about-us/company/electricity-price.html

[5] Bundesamt für Energie (o. J.): Räumliche Koordination – Sachplan Übertragungsleitungen (SÜL). https://www.bfe.admin.ch/de/suel

[6] Swissgrid AG (o. J.): Bewilligungsverfahren. https://www.swissgrid.ch/de/home/projects/approval-process.html

[7] SMARD/Bundesnetzagentur (o. J.): Übertragungsnetzbetreiber. https://www.smard.de/page/home/wiki-article/446/205184/uebertragungsnetzbetreiber

[8] Bundesministerium der Justiz (o. J.): Energiewirtschaftsgesetz (EnWG). https://www.gesetze-im-internet.de/enwg_2005/

[9] Next Kraftwerke GmbH (o. J.): Wie funktio­niert der Netzbetrieb in Deutschland? https://www.next-kraftwerke.de/wissen/netzbetrieb

[10] Bundesnetzagentur (o. J.): Zuständigkeiten Bundesnetzagentur / Landesregulierungsbehörden / Organleihe. https://www.bundesnetzagentur.de/DE/Beschlusskammern/BK08/BK8_04_InfoRundschr/44_Zustaendigk_Organleihe/BK8_Zustaend_basepage.html?nn=861126

[11] Bundesnetzagentur (o. J.): Netzentwicklungsplan Strom. https://www.netzausbau.de/Ausbaubedarf/Netzentwicklungsplan/de.html

[12] Bundesministerium der Justiz (o. J.): Bundesbedarfsplangesetz (BBPlG). https://www.gesetze-im-internet.de/bbplg/

[13] TransnetBW GmbH (o. J.): SuedLink. https://www.transnetbw.de/de/netzentwicklung/projekte/suedlink

[14] SMARD/Bundesnetzagentur (o. J.): SMARD Strommarktdaten. https://www.smard.de

[15] Bundesministerium der Justiz (o. J.): Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG), § 51. https://www.gesetze-im-internet.de/eeg_2014/

[16] Stadt Freiburg im Breisgau (o. J.): Stadtteil Dietenbach. https://www.freiburg.de/pb/495838.html

[17] Stadt Freiburg im Breisgau (2026): Helikopter-Einsatz zur Verlegung der Hochspannungsleitungen in Dietenbach. https://www.freiburg.de/pb/2589161.html

[18] RegioTrends (o. J.): Weichenstellung für die Stromzukunft in Freiburg – badenovaNETZE instal­liert neuen 110-kV-Grosstrafo im Umspannwerk in der Ferdinand-Weiss-Strasse. https://www.regiotrends.de/de/regiomix/index.news.531130.weichenstellung-fuer-die-stromzukunft-in-freiburg—badenovanetze-installiert-neuen-110-kv-grosstrafo-im-umspannwerk-in-der-ferdinand-weiss-strasse.html

[19] Bundesministerium der Justiz (o. J.): Energiewirtschaftsgesetz (EnWG), § 43. https://www.gesetze-im-internet.de/enwg_2005/__43.html?utm_source=chatgpt.com

[20] Bundesministerium der Justiz (o. J.): Energiewirtschaftsgesetz (EnWG), § 45. https://www.gesetze-im-internet.de/enwg_2005/__45.html?utm_source=chatgpt.com

[21] Bundesministerium der Justiz (o. J.): Energiewirtschaftsgesetz (EnWG), § 45a. https://www.gesetze-im-internet.de/enwg_2005/__45a.html

[22] Bundesministerium der Justiz (o. J.): Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG), § 74. https://www.gesetze-im-internet.de/vwvfg/__74.html

[23] Bundesverwaltungsgericht (2017): Urteil vom 6. April 2017 – 4 A 2.16. https://www.bverwg.de/060417U4A2.16.0

[24] Bundesverwaltungsgericht (2021): Urteil vom 27. Juli 2021 – 4 A 14.19. https://www.bverwg.de/270721U4A14.19.0