Digitale Infrastruktur: Investoren sehen Investitionsbedarf, doch für die Bewertung braucht’s Know-how

„Daten sind das neue Öl“ – ein geflü­geltes Wort, das sich als besonders wahr erweist. Ob beruflich oder privat, jeden Tag erleben wir, wie stark Computer, IT und Daten unser Leben verändern, und wir ahnen, dass in dieser Veränderung immense Investitionsmöglichkeiten stecken. Treiber wie Videokonferenzen, Gaming, Streaming, intel­li­gente Verkehrssteuerung und die (fast) unendlich schei­nenden Möglichkeiten künst­licher Intelligenz (KI) sorgen dafür, dass sich der weltweite Datenverkehr exponen­tiell entwi­ckelt.

Datacenter sind Rückgrat und Garant dieser Entwicklung. Sie beher­bergen jene Hochleistungs- und oder Speichercomputer, durch die die digitale Transformation erst möglich wird. Die Nachfrage nach hochleis­tungs­fä­higen Rechenzentren steigt rasant. Gemäß einer kürzlich erschie­nenen Studie der German Datacenter Association beläuft sich der Neubau-Investitionsbedarf hierzu­lande bis 2029 auf 28 Mrd. Euro.

Besonders in Deutschland mit einem der weltweit führenden Internetknoten DE-CIX in Frankfurt am Main sieht die Entwicklung sehr dynamisch aus.  „Dank seiner dichten Infrastruktur, seiner geogra­fi­schen Lage und strengen Datenschutzgesetze präsen­tiert sich Deutschland als attrak­tiver Standort. Allerdings sind die im inter­na­tio­nalen Vergleich hohen Energiekosten, steigende Grundstückspreise sowie hohen Steuern und häufig langwierige Genehmigungsverfahren zu beachten“, sagt Thomas Lehmann, Director bei Wüest Partner Deutschland.

Begehrtes Investitionsobjekt dank attraktiver Rendite

Kein Wunder also, dass sich Datacenter auch in Deutschland mehr und mehr als eigene Assetklasse und Anlageprodukt etablieren. Das weckt zunehmend das Interesse der Infrastruktur- und Immobilieninvestoren, die mit an der digitalen Transformation der Gesellschaft, der Wirtschaft und letztlich auch der Immobilien profi­tieren möchten.

Investments in Datacenter stellen eine Investition in die digitale Infrastruktur und damit in unsere Zukunft dar. Datacenter gelten als krisen­sicher, da die Datenmengen, die wir in Zukunft produ­zieren und speichern müssen, weiter zunehmen werden und sie auch im Falle wirtschaft­licher und gesell­schaft­licher Unsicherheiten fortbe­stehen.

Eine Analyse des engli­schen Datendienstleisters Preqin zeigt, dass das in Europa für Datacenter aufge­brachte Kapital von 500 Mio. EUR im Jahr 2019 auf 5,1 Mrd. EUR im Jahr 2023 gestiegen ist. Dieser Trend wird dadurch unter­stützt, dass viele insti­tu­tio­nelle Investoren ihr klassi­sches Immobilienengagement reduzieren und ihre Zielallokationen auf digitale Infrastrukturen ausweiten. Zu den Akteuren, die verstärkt in dieses Segment inves­tieren, gehören Pensionskassen, Family Offices, Fonds und Versorgungswerke. Laut einer aktuellen Studie von PwC plant ein Drittel der Investoren, in den nächsten zwei Jahren in Datacenter zu inves­tieren. Dabei plant etwa ein Viertel der Investoren ein Anlagevolumen von 50 Mio. bis 250 Mio. EUR. Sogar Energieunternehmen betei­ligen sich am Markt, wie die Mainova AG, die rund 250 Mio. EUR in ein Datacenter im Frankfurter Stadtteil Seckbach inves­tiert hat.

Dabei bieten Datacenter im Vergleich zu etablierten Anlageklassen, wie Wohn- und Büroimmobilien, eine attraktive Rendite bei langfris­tigen Verträgen mit Dauermietern. Die avisierte durch­schnitt­liche Zielausschüttungsrendite für Datacenter liegt zwischen sechs und acht Prozent im Jahr und übersteigt damit die Renditen der meisten Immobilienfonds.

Spezialimmobilien für digitale Infrastruktur

Aus Immobiliensicht ist ein Datacenter eine hochspe­zia­li­sierte Betreiberimmobilie mit sehr viel Technik, die für den Betrieb von Servern benötigt wird. An diese Spezialimmobilie werden besondere Anforderungen gestellt: Hierzu zählt insbe­sondere eine redun­dante, leistungs­fähige Stromversorgung, die sowohl für die Server selbst als auch zur Kühlung der Server benötigt wird. Die Redundanz hat das Ziel, Ausfallzeiten auf ein Minimum zu reduzieren. Aber auch der Anschluss an das Glasfasernetzwerk, die Nähe von großen Internetknotenpunkten sowie physische Sicherheitsvorkehrungen spielen eine wichtige Rolle. Datacenter lassen sich nicht mit den herkömm­lichen immobi­li­en­wirt­schaft­lichen Kennzahlen bewerten. Dennoch werden von Investoren Datacenter in der Regel als spezielle Immobilieninvestments wahrge­nommen.

Der größte Treiber für die wachsende Bedeutung von Datacentern ist zweifellos die rasante Entwicklung der Digitalisierung. Unternehmen verschie­dener Größen und Branchen verlagern ihre IT-Infrastruktur zunehmend in die Cloud, was den Bedarf an leistungs­fä­higen Datacentern weiter steigen lässt. Gleichzeitig gewinnt Edge Computing aufgrund der wachsenden Zahl von Internet-of-Things-Anwendungen an Bedeutung, während der Ausbau von 5G-Netzen neue Möglichkeiten für Datacenter eröffnet. Die stren­geren regula­to­ri­schen Anforderungen im Bereich Datenschutz und Datensicherheit stellen zwar eine Herausforderung dar, bieten aber auch Chancen für Datacenterbetreiber, sich als vertrau­ens­würdige Partner zu positio­nieren.

Grüne Datacenter auf dem Vormarsch

Mit steigendem Umweltbewusstsein wird Nachhaltigkeit auch für Datacenter zu einem wichtigen Faktor. Besonders die Aspekte Energieeffizienz, umwelt­freund­liche Energieversorgung und Abwärmenutzung stehen im Fokus. Marktteilnehmer inves­tieren zunehmend in grüne Technologien wie erneu­erbare Energien, effiziente Kühlungssysteme und Wärmerückgewinnung, um ihren ökolo­gi­schen Fußabdruck zu verkleinern und Kosten zu senken. Diese Maßnahmen tragen nicht nur zum Umweltschutz bei, sondern bieten auch Potenziale für Kosteneinsparungen sowie Marketingvorteile. Eine enge Zusammenarbeit zwischen Datacenterentwicklern, ‑betreibern und Energieversorgern ist demzu­folge entscheidend für einen nachhal­tigen sowie nachge­fragten Betrieb.

Während sich ältere Datacenter nur schwer bis gar nicht oder mit unver­hält­nis­mäßig hohem Aufwand energie­ef­fi­zient umbauen lassen, können neuere Datacenter bereits nach den Maßstäben der von der Bundesregierung konkret vorge­ge­benen Energieeinsparziele geplant und reali­siert werden. Konkret sieht das Energieeffizienzgesetz der Bundesregierung vor, dass bestehende Datacenter bis Juli 2027 eine Power Usage Effectiveness (PUE) von 1,5 erreichen müssen, ab Juli 2030 dann einen Wert von 1,3. Die PUE gibt dabei das Verhältnis des Gesamtenergiebedarfs zum Energiebedarf der IT-Infrastruktur an. So wird sichtbar, wie viel Energie für Kühlung, Netzwerk und Spannungsumwandlung verloren geht. Eigentümer und Investoren sollten dies im Auge behalten. Ein etwaiger Bestandsschutz besteht nicht, so dass bei vielen bestehenden Datacentern im Laufe des Lebenszyklus mögliche Investitionskosten einzu­kal­ku­lieren sind.

Technisches Know-how, Sicherheit und Stromversorgung sind gefragt

Die Entwicklung und der Bau von Datacentern erfordert techni­sches Know-how und ist an die Erfüllung von strengen Anforderungen an Sicherheit und Betriebseffizienz gebunden. Dies unter­scheidet Rechenzentren von anderen Nutzungsarten und stellt für viele Projektentwickler bei der Realisierung oft eine Herausforderung dar.

Die Komplexität von Datacentern zeigt sich schon in den Anforderungen an den Standort. Bisher entschei­dendes Standortkriterium ist die Nähe zu relevanten Datentrassen und Internetknotenpunkten. Frankfurt profi­tiert hier von dem weltweit führenden und für Deutschland dominie­renden Internet-Knoten Deutsche Commercial Internet Exchange (DE-CIX). Darüber hinaus sind die Sicherheit des Standorts und der weitge­hende Ausschluss von Naturkatastrophen (z.B. Hochwasser oder Bodenerosion) wichtige Parameter. Eine stabile und sichere meist redun­dante Stromversorgung ist unerlässlich, oft in der Nähe von Umspannwerken oder auch in der Nachbarschaft von erneu­er­baren Energiequellen wie Onshore-Windparks. Auch die Verfügbarkeit von Anschlüssen an Nah- und Fernwärmenetze zwecks Abwärmenutzung sowie die Bebauungs- und Siedlungsdichte spielen bei der Standortwahl für Datacenter eine Rolle.

Während an einigen Standorten mit Engpässen bei der Stromversorgung und langen Genehmigungsverfahren für neue Datacenter zu rechnen ist, versuchen andere Standorte mit großflä­chigen günstigen Grundstücken mit entspre­chendem Baurecht, Energie aus erneu­er­baren Energien und Abnahmemöglichkeiten für Abwärme ihre Attraktivität für die Ansiedlung von Rechenzentren zu etablieren.

Auch die spätere Nutzung des Datacenters beein­flusst die Standortwahl. Während Cloud-Rechenzentren die Nähe zu Datentrassen bzw. DE-CIX suchen, sind KI-Rechenzentren hiervon weniger abhängig. Entscheidend sind hingegen ausrei­chend Fläche und Strom, Konnektivität und die Möglichkeit der Abwärmenutzung.

Know-how macht den Unterschied – Wüest Partner mit viel Erfahrung in der Bewertung von Datacentern

Die hohen techni­schen, energe­ti­schen, regula­to­ri­schen und stand­ort­spe­zi­fi­schen Anforderungen erfordern ein hohes Maß an Spezialwissen auch bei den Bewertern. „Um in der Assetklasse Datacenter bewertend tätig zu sein, ist ein fundiertes Know-how erfor­derlich, da diese Spezialimmobiliennische mit keiner anderen Nutzungsart vergleichbar ist“, sagt Peggy Böker Manager bei Wüest Partner Deutschland.

Besonderheit sind unter anderem die Vertragslaufzeiten mit den Endnutzern. Sie variieren z.B. nach Nutzung und Größe und reichen von langfris­tigen Verträgen für Suiten und Cages bis hin zu kurzfris­tigen oder unbefris­teten Verträgen für einzelne Racks. Während in Mietverträgen für Gewerbeimmobilien in der Regel die Miete in Euro pro Quadratmeter und eine Mietfläche in Quadratmetern angegeben wird, werden bei Rechenzentren die Kennzahlen in Euro pro Kilowatt und die maximal angemietete Leistung in Megawatt angegeben. Quadratmeter spielen nur eine unter­ge­ordnete Rolle.

Mit weit über zehn Jahren Erfahrung in der Bewertung von Datacentern sowohl in Deutschland als auch europaweit ist Wüest Partner ein Experte auf diesem Gebiet. Die Expertise des Immobiliendienstleisters erstreckt sich über sämtliche Aspekte der Bewertung von Datacentern, von der Infrastruktur bis hin zu den spezi­fi­schen Anforderungen des Marktes. Wüest Partner verfügt über ein tiefgrei­fendes Verständnis für die Dynamik und die Besonderheiten dieser Immobilienklasse.

„Die Bewertung von Datacentern ist sehr komplex und erfordert entspre­chend ein tiefgrei­fendes Verständnis. Wir sind daher froh, mit Wüest Partner über viele Jahren einen verläss­lichen Partner zu haben, der uns bereits in vielfäl­tigen Projekten europaweit mit hochqua­li­ta­tiven Bewertungen tatkräftig zur Verfügung stand“, sagt Ingmar Dilßner, ehem. CIO e‑shelter und CFO NTT.

Wüest Partner ist bereit für den wachsenden Bedarf an Datacenter-Investitionen

Sicher ist: das Datenvolumen wird steigen und Daten brauchen wir immer. Das ist einer der Gründe, warum auch in wirtschaftlich heraus­for­dernden Zeiten im Gegensatz zu vielen anderen Assetklassen Datacenter in der Regel nur kurzfristig Werteinbrüche verzeich­neten. So auch in der aktuellen Wirtschafts- und Finanzkrise, bereits in der zweiten Jahreshälfte 2023 lagen die Werte wieder über dem Stand von 2019. Dies zeigt die Resilienz der Assetklasse gegenüber den jüngsten Marktentwicklungen. Dazu trägt auch der höhere Eigenkapitalanteil bei, der einen gewissen Schutz vor den Auswirkungen von Zinsänderungen bietet.

Klar ist: Die Nachfrage nach Investitionen in Datacenter wird weiter steigen. Wüest Partner ist auf den zu erwar­tenden Boom bereits bestens vorbe­reitet – und arbeitet laufend an der weiteren Optimierung seiner Bewertungsexpertise, um für Investoren die bestmög­liche Leistung erbringen zu können.

Kontaktieren Sie unsere Expert:innen für weitere Insights.