Wüest Partner und generation3 entwi­ckeln Volati­li­täts­index zur Bewertung von Inves­ti­ti­ons­stand­orten

Die Fähigkeit, die zukünftige sozio­de­mo­gra­fische und ökono­mische Entwicklung von Gemeinden präzise einzu­schätzen, ist für viele Unter­nehmen im Immobi­li­en­sektor von zentraler Bedeutung. Gemeinsam haben generation3 und Wüest Partner Deutschland ein innova­tives Modell entwi­ckelt, das mittels eines maßge­schnei­derten Volati­li­täts­index diese Bewertung ermög­licht. Der Index bietet nicht nur tiefge­hende Einblicke in die histo­rische Entwicklung der Gemeinden, sondern auch eine klare Perspektive auf die poten­zi­ellen Risiken und Chancen für die Zukunft.

Der Volati­li­täts­index

Der Volati­li­täts­index (V‑Index) misst die Schwan­kungen zentraler Variablen wie beispiels­weise der Einzel­han­dels­zen­tra­lität, dem Pendler­saldo und der Kaufkraft­ent­wicklung über einen Zeitraum von zehn Jahren. Das Ziel war, nicht nur die aktuellen oder prognos­ti­zierten Entwick­lungen einer Gemeinde zu betrachten, sondern auch den vergan­genen Verlauf zu analy­sieren. Diese Rückschau ermög­licht es, poten­zielle Risiken frühzeitig zu erkennen und Chancen besser zu nutzen. Der Index dient als Grundlage für den Ankauf und zum Erkennen von Inves­ti­ti­ons­ge­le­gen­heiten z. B. für Kommu­nal­be­rater, Banken, Makler, Beratungs­un­ter­nehmen usw., um die Inves­ti­ti­ons­sta­bi­lität einer Gemeinde zu erkennen.

Inter­pre­tation der Ergeb­nisse: Was sagt der Index aus?

Der V‑Index drückt die Schwan­kungen der betrach­teten Variablen um den Mittelwert für Deutschland aus, der jährlich zwischen 0% und 3% liegt. Dieser Durch­schnittswert dient als Grundlage, um die Entwicklung jeder einzelnen Gemeinde zu bewerten. Gemeinden, die in einem ähnlichen Schwan­kungs­be­reich liegen, gelten als stabil und weisen auf ein geringes Inves­ti­ti­ons­risiko hin.

Die Bewertung der Gemeinden erfolgt anhand eines Index, der in Relation zum Mittelwert für Deutschland steht. Wichtig ist hierbei die Betrachtung mehrerer Jahre, um eine aussa­ge­kräftige Annahme zu treffen. Auf dieser Basis werden die Gemeinden in die folgenden drei Haupt­ka­te­gorien einge­teilt. Dies ermög­licht fundierte Aussagen über die Stabi­lität und das Potenzial der jewei­ligen Gemeinde:

Sehr gut bis gut (0 bis 3%): Gemeinden, deren Index in diesem Bereich liegt, entsprechen dem deutschen Durch­schnitt. Diese Gemeinden zeichnen sich durch eine relativ stabile Entwicklung aus und bieten eine hohe Planungs­si­cherheit für zukünftige Projekte.

Akzep­tabel (3 bis 5%): In diesem Bereich zeigen sich ebenfalls positive Entwick­lungen. Obwohl die Schwan­kungen etwas höher sind, bleibt das Risiko überschaubar und die Gemeinden zeigen weiterhin ein solides Potenzial.

Kritisch (über 5%): Gemeinden, deren Index diesen Wert überschreitet, weisen zu hohe Schwan­kungen auf. Dies bedeutet, dass das Risiko in diesen Gemeinden zu groß ist, um Inves­ti­tionen oder Projekte als sicher einzu­stufen. In besonders extremen Fällen gibt es Städte und Gemeinden, deren Index sogar über 50% liegt. Hierzu zählen z. B. Wuppertal, Schwedt/Oder oder Naumburg (Saale). Solche Schwan­kungen bergen hohe Risiken, da sie auf sehr instabile Rahmen­be­din­gungen hinweisen.

Somit liegt der Inves­ti­ti­ons­fokus im Idealfall auf Gemeinden mit einer durch­schnitt­lichen Volati­lität von unter 5%. Alles darüber birgt Unsicher­heiten und Risiken, um langfristig stabile Prognosen und fundierte Entschei­dungen zu treffen.

Besondere Jahre im Blick: Corona, Energie­krise und Inflation

Es ist wichtig bei der Betrachtung einzu­be­ziehen, dass der V‑Index durch die außer­ge­wöhn­lichen Ereig­nisse der letzten Jahre teilweise stark beein­flusst wird. So hat das Jahr 2020 durch die Corona-Pandemie zu erheb­lichen Verwer­fungen geführt, während 2022 die Energie­krise infolge des Ukraine-Kriegs große Auswir­kungen auf viele Gemeinden hatte. Auch die starke Inflation in den Jahren 2021 bis 2023 hat sich deutlich auf den Index ausge­wirkt. Diese beson­deren Jahre führen teilweise in einigen Gemeinden zu extremer Volati­lität, was deren Risiko noch verstärkt. Solche Gemeinden werden in den Analysen gesondert betrachtet, da sie in diesen Jahren besonders von den makro­öko­no­mi­schen Verän­de­rungen betroffen waren.

Gemeinsam erfolg­reich sein

Die erfolg­reiche Entwicklung dieses Modells basiert auf der inten­siven und effek­tiven Zusam­men­arbeit von generation3 und Wüest Partner Deutschland. Durch die Integration der daten­mo­del­lie­rungs­tech­ni­schen Expertise mit dem fundierten Wissen über die spezi­fi­schen Markt­ge­ge­ben­heiten vor Ort, konnte ein maßge­schnei­derter V‑Index geschaffen werden.

Unser koope­ra­tiver Ansatz hat klar aufge­zeigt, wie entscheidend es ist, die jewei­ligen Kernkom­pe­tenzen beider Partner syner­ge­tisch zu nutzen. Der Erfolg des V‑Index ist das Ergebnis dieses zielge­rich­teten Austauschs und der konse­quenten Ausrichtung auf die Entwicklung eines Modells, das daten­ba­sierte und fundierte Entschei­dungen ermög­licht.

Fazit

Der V‑Index auf Gemein­de­ebene bietet eine präzise Möglichkeit, die Risiken und Chancen von Gemeinden effizient zu bewerten. Indem sowohl histo­rische Entwick­lungen als auch aktuelle Daten einfließen, können fundierte Aussagen zur zukünf­tigen Stabi­lität von Gemeinden getroffen werden. Die erfolg­reiche Zusam­men­arbeit zwischen generation3 und Wüest Partner zeigt, dass daten­ba­sierte Analysen in Verbindung mit beson­derer Markt­ex­pertise essen­ziell sind, um langfristig belastbare Entschei­dungen zu treffen.

Der V‑Index wurde als gemein­sames Tool für Inves­toren entwi­ckelt, das neben der Entschei­dungs­findung über Inves­ti­ti­ons­standort, ‑dauer und ‑höhe auch von Gemeinden als Frühwarn­system für poten­zielle Risiken genutzt werden kann.

Dieser Beitrag wurde von Stefan Möller (Wüest Partner) und Nina-Sophie Beyes von generation3 verfasst. Ausführ­liche Infor­ma­tionen zu unserem Projekt­partner generation3 finden Sie unter folgendem Link: https://www.generationdrei.de

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