Zweit­woh­nungen: Mehrere Gründe für den Boom

Während vieler Jahre sind die Preise für Schweizer Wohnungen in Touris­mus­ge­meinden nur schwach angestiegen. Von Anfang 2012 bis Ende 2019 haben sich die Trans­ak­ti­ons­preise für mittel­grosse Zweit­woh­nungen um 0.9% pro Jahr erhöht; die klassi­schen mittel­grossen Eigen­tums­woh­nungen sind im Gesamt­schweizer Trend dagegen jährlich um 2.0% gewachsen.

Diese «Under­per­for­mance» der Zweit­woh­nungen lässt sich vor allem der abwar­tenden Haltung von Kaufin­ter­es­senten zuschreiben: Aufgrund der lange unklaren Umsetzung der «Lex Weber» und wegen der temporär stark inten­si­vierten Neubau­tä­tigkeit schien ein Investment in Zweit­woh­nungs­ob­jekte riskant. Zudem war im Zweit­woh­nungs­markt der Trend der «Sharing Economy» angekommen: Platt­formen wie Airbnb ermög­lichten es, überall auf der Welt, einfach und schnell Ferien­woh­nungen zu mieten.

Zweit­woh­nungen begehrt seit dem Ausbruch der Pandemie

Spätestens mit dem Ausbruch der Covid-Pandemie hat das Preis­wachstum nun aber markant zugenommen. Im Schnitt der letzten beiden Jahre sind die Preise für Eigen­tums­woh­nungen, die als unein­ge­schränkter Zweit­wohnsitz genutzt werden können, um 8.1% pro Jahr gestiegen. Damit war der Preis­zu­wachs in den Touris­mus­re­gionen gar noch höher als der Gesamt­schweizer Schnitt, der von Anfang 2020 bis Ende 2021 bei 5.9% pro Jahr lag. Am stärksten waren die Erhöhungen in Graubünden (+8.8%) und in der Inner­schweiz (+8.3%).

Starke Preis­dy­namik auch in den hochprei­sigen Regionen

Eine Handvoll Topdes­ti­na­tionen in Graubünden, im Berner Oberland und im Wallis erzielen die höchsten Preise für Zweit­woh­nungen. Einschlägig bekannt sind die Gemeinden im Oberengadin, die Ortschaft Verbier in der Walliser Gemeinde Bagnes, Zermatt sowie der Ortsteil Gstaad in der Berner Gemeinde Saanen. Viele dieser inter­na­tional ausge­rich­teten Desti­na­tionen haben überdurch­schnitt­liche Preis­an­stiege verzeichnet, nachdem sie zwischen 2012 und 2018 temporäre Preis­rück­gänge verbucht hatten. Dabei stammt die aktuelle Nachfrage mehrheitlich aus dem Inland. Aber auch bei der Nachfrage aus dem Ausland – z.B. Deutschland – wurden zusätz­liche Impulse beobachtet.

Nachfra­geboom

Dass die Nachfrage nach Zweit­woh­nungen stark angestiegen ist, zeigt sich nicht nur an den Preisen, sondern lässt sich auch an der Entwicklung der Suchab­on­ne­ments nach Eigen­tums­woh­nungen in touris­ti­schen Gebieten erkennen. Im Vergleich zum Jahr 2019 sind heute bei den einschlä­gigen Inter­net­por­talen deutlich mehr als doppelt so viele Suchabos einge­richtet, mit denen nach der passenden Eigen­tums­wohnung in einem Touris­mus­gebiet gesucht wird.

Was sind die Gründe, weshalb die Nachfrage und die Preise so stark gestiegen sind?

• Finan­zie­rungs­be­din­gungen: Das attraktive Fremd­fi­nan­zie­rungs­umfeld ist einer der Gründe für die rege Nachfrage und die Preis­an­stiege. So liegen die Hypothe­kar­zinsen für viele Laufzeiten noch immer auf einem sehr tiefen Niveau, auch wenn sie jüngst leicht gestiegen sind.
• Mehr Erspar­nisse und höheres Vermögen: Trotz der negativen wirtschaft­lichen Begleit­erschei­nungen durch die Pande­mie­be­kämpfung sind heute viele Haushalte finan­ziell besser oder gleich gut gestellt wie zu Beginn der Pandemie. Sie hatten folglich die Mittel, um Wohnei­gentum zu erwerben. Bei der «Immo-Barometer»-Befragung 2021 gaben 52.7% der befragten Schweizer Personen an, dass sich ihre finan­zielle Situation nicht verändert habe. Bei 28.9% hat sich die finan­zielle Situation seit Beginn der Pandemie sogar verbessert. Gründe dafür sind erstens die staat­lichen Unter­stüt­zungs­mass­nahmen im letzten Jahr. Zweitens wurde weniger Geld für Reisen, Freizeit­ak­ti­vi­täten und private Anschaf­fungen ausge­geben, wodurch mehr gespart werden konnte. Und drittens waren an den Kapital­märkten starke Gewinn­mit­nahmen möglich, die ebenfalls zur Erhöhung der Vermögen beigetragen haben.
• Mobiles Arbeiten & Workation: Nach der Corona­krise möchten 80% der Personen, denen Homeoffice möglich ist, zumindest teilweise ausserhalb des Büros ihrer Arbeit nachgehen. Das zeigt die «Immo-Barometer-Befragung» bei 1040 Haushalten. Konkret wünschen sich die Befragten, dass sie zwischen 30% und 35% ihres Pensums im Homeoffice tätig sein können.
  Das Homeoffice muss sich dabei nicht nur auf den Erstwohnsitz fokus­sieren. Immer mehr Zweit­woh­nungs­sitze werden für das mobile Arbeiten genutzt. Hier lässt sich zudem auch Arbeit und Ferien (Workaktion) flexibel verbinden.
• Persön­licher Nutzen von Zweit­woh­nungen wieder wichtiger: Zweit­woh­nungen werden in der Schweiz von jeher deshalb gekauft, weil sie unter­schied­liche persön­liche Mehrwerte liefern. Bei Befra­gungen werden vor allem die Ermög­li­chung von Vergnügen, die Stärkung von Bezie­hungen zu Familie und Freunde sowie Unabhän­gigkeit und Privat­sphäre als wichtigste Kaufgründe genannt. Gerade diese Werte sind während der Covid-Pandemie wieder stärker ins Zentrum des Lebens vieler Menschen gerückt, weshalb heute der Wunsch nach einer Zweit­wohnung wieder erstarkt ist.
• «Lex Weber»: Seitdem für klassische Zweit­woh­nungen (ohne Nutzungs­be­schränkung) vielerorts keine Neubau­be­wil­li­gungen mehr erteilt werden dürfen, ist die Wohnungs­pro­duktion einge­brochen. Nicht nur im Vergleich zum tempo­rären Neubauboom zwischen der Annahme der Initiative und deren Inkraft­setzung, sondern auch gegenüber der Situation vor 2012 hat es sich markant reduziert.
  Die «Lex Weber» hat damit – rund zehn Jahre nach ihrer Annahme durch das Schweizer Stimmvolk – dazu geführt, dass das Angebot im Vergleich zur Nachfrage viel zu gering ist. Dies zeigt sich eindrücklich an den Leerstands­zahlen in den Touris­mus­ge­bieten: Im 2021 standen im Vergleich zu 2019 rund 25% weniger Objekte leer, was die stark gesunkene Markt­li­qui­dität illus­triert. Während in Graubünden, im Berner Oberland und in der Inner­schweiz die Auswahl besonders klein ist, sind die Erfolgs­chancen bei der Suche nach einer Zweit­wohnung im Wallis oder im Tessin höher.

Zweit­woh­nungen: Erwar­tungen für das Jahr 2022

Auch im laufenden Jahr ist mit einer intakten Nachfrage nach Zweit­woh­nungen zu rechnen, obschon der Einmal­effekt durch die neuen Arbeits­formen langsam nachlassen könnte. Da auf der Angebots­seite weiterhin kein Zusatz­an­gebot zur unein­ge­schränkten Nutzung geschaffen werden, dürften auch im 2022 die Preise steigen. Derart starke Anstiege wie in den letzten beiden Jahren sind aller­dings unwahr­scheinlich.

Wie stark die Preise in einer Desti­nation mittel- bis langfristig steigen werden, dürfte vor allem von den Stand­ort­fak­toren abhängig sein:

• Touris­tische Infra­struktur: unter anderem Gastro­nomie, Bergbahn­ka­pa­zi­täten, Skige­biete, Wellness.
• Klima: Sonnentage, Schnee­si­cherheit.
• Natur- und Ortsbild: Seean­stoss, Panorama, Ortscha­rakter.
• Anbindung an die Wirtschafts­zentren der Schweiz.

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