Wohnungs­markt Westdeutschland: Wohnen in Frankfurt am teuersten, in Bochum am günstigsten

Der westdeutsche Wohnungs­markt ist vor allem von starken regio­nalen Unter­schieden geprägt. Die Ballungs­räume und wirtschaftlich starken Regionen sind von überdurch­schnitt­lichem Bevöl­ke­rungs­wachstum, geringen Leerstands­quoten und stetig steigenden Miet– und Kaufpreisen geprägt. Im Kontrast dazu stehen Regionen mit rückläu­figer demogra­fi­scher Tendenz, Neubau­tä­tigkeit, die den Bedarf übersteigt und verhält­nis­mäßig günstigen Miet- und Kaufpreisen. Das wirkt sich auch auf die Rendite-Risiko-Profile aus. Während viele Städte hohe Brutto­ren­diten bei einem gleich­zeitig höheren Stand­ort­risiko aufweisen, bieten die wirtschaftlich starken und damit teureren Standorte die attrak­tivsten Rendite-Risiko-Profile.  

Die Hinter­gründe und weitere Fakten zu dem Immobi­li­en­markt in den westdeut­schen Städten liefert die Studie «Westdeutsche Wohnungs­märkte: Daten 2021 & Perspek­tiven» von Wüest Partner.  

Hier geht es zum Download der Studie.

Bevöl­ke­rungs­wachstum im Westen: Ruhrgebiet als Ausnahme 

Das Bevöl­ke­rungs­wachstum in den westdeut­schen Städten Deutsch­lands ist im Durch­schnitt stabil, mit regional deutlichen Unter­schieden. So ist jede zweite unter­suchte Stadt seit dem Jahr 2016 sogar überdurch­schnittlich gewachsen, darunter Frankfurt am Main, Hanau und Ludwigs­hafen am Rhein mit einem Bevöl­ke­rungs­wachstum von je mehr als 4 Prozent. Hier ist eine erhöhte Zuwan­derung zu verzeichnen, die auch die Urbani­sierung weiter voran­treibt. Das Gegenteil ist in den Ruhrgebiet-Städten wie Essen, Dortmund oder Bochum der Fall: Die demogra­fische Tendenz ist in diesen sowohl inner­städ­tisch als auch in den angren­zenden Gebieten rückläufig.  

Doch auch Gemein­sam­keiten sind in den westdeut­schen Städten festzu­stellen. So hält sich der Trend zu durch­schnittlich kleineren Haushalten: Die Größen variieren von 1,7 Personen in Aachen und Saarbrücken bis zu 2,1 Personen in Paderborn und Hanau. Die positiven Pendler­salden über alle westdeut­schen Städte hinweg bilden eine weitere Gemein­samkeit.  

Frankfurt am Main auf dem Spitzen­platz 

Bei einem grund­sätzlich stabilen Beschäf­ti­gungs­wachstum von +3,6 Prozent in Deutschland weist insbe­sondere die Rhein-Main-Region eine positive Bilanz auf. Frankfurt am Main, Dortmund und Münster führen das Ranking mit Steige­rungen von jeweils über 6 Prozent an.  

Auch in puncto Kaufkraft­index belegt die Rhein-Main-Region Top-Platzierungen. Überdurch­schnittlich schneiden in diesem Bereich vor allem Frankfurt am Main, Düsseldorf, Bonn, Wiesbaden, Mainz und Köln ab. Das Wachstum der Kaufkraft ist dagegen über fast alle unter­suchten Städte hinweg gemäßigt, was nicht zuletzt an einem allgemein hohen Niveau liegt.  

Die wirtschaft­liche Lage spiegelt sich auch in der Wohnkos­ten­be­las­tungs­quote wider. Diese liegt in allen westdeut­schen Städten über dem Durch­schnitt von 20,0 Prozent. Auch hier belegt Frankfurt am Main den Spitzen­platz mit 31,5 Prozent. 

Angespannte Wohnungs­märkte: niedrige Leerstands­quote und unzurei­chende Wohnbau­tä­tigkeit 

Die Wohnungs­märkte bleiben im Westen aufgrund verschie­dener Faktoren angespannt. Zum einen treibt die unter­durch­schnitt­liche Leerstands­quote von 1,9 Prozent in den westdeut­schen Städten (Durch­schnitt deutsch­landweit: 2,8 Prozent) die Miet- und Kaufpreise in die Höhe. Das ist insbe­sondere in Ballungs­ge­bieten, Univer­si­täts­städten und wirtschaftlich starken Regionen wie Frankfurt am Main, Münster, Darmstadt, Mainz, Köln und Bonn zu beobachten. In diesen Städten liegen die Leerstands­quoten sogar unter 1,0 Prozent.  

Zum anderen liegt die Neubau­tä­tigkeit vielerorts deutlich hinter dem Bedarf. Das betrifft vor allem Kassel, Köln und Wiesbaden (Neubau­tä­tigkeit unter 40 Prozent). Die größte Wohnbau­tä­tigkeit ist dagegen in Frankfurt am Main, Münster und Paderborn zu verzeichnen. Ausreißer bilden hier der Regio­nal­verbund Saarbrücken und Bochum, in denen die Anzahl der Neubauten sogar über dem rechne­ri­schen Neubedarf liegt. 

Die angespannten Immobi­li­en­märkte in bevöl­ke­rungs­reichen, wirtschaftlich starken Gebieten weisen aber auch noch weitere Unter­schiede im Vergleich zum deutschen Durch­schnitt auf, vor allem in Bezug auf den Anteil an Mehrfa­mi­li­en­häusern und die Wohnungs­größen. Während der deutsche Durch­schnitt für Mehrfa­mi­li­en­häuser 16,8 Prozent beträgt, ist dieser Wert in vielen westdeut­schen Städten überdurch­schnittlich hoch. In Düsseldorf liegt er sogar bei 49,4 Prozent. Auch Neubau­woh­nungen werden im Westen fast ausschließlich in Mehrfa­mi­li­en­häusern gebaut. Ihr Anteil beträgt in neun Städten über 80 Prozent. Besonders ausge­prägt ist die Verteilung im hochprei­sigen Frankfurt am Main (95,7 Prozent der Neubau­woh­nungen in Mehrfa­mi­li­en­häusern). 

Hohe Preise gehen aber auch mit der kleineren Wohnungs­größe einher. Deswegen ist es wenig überra­schend, dass der Anteil von 1- und 2‑Zimmer-Wohnungen vor allem in Wirtschafts­stand­orten wie Düsseldorf, Köln und Frankfurt am Main besonders groß ist. Doch auch in den Studen­ten­städten Aachen, Münster und Darmstadt fällt er hoch aus. Im Vergleich zum Jahr 2020 ist der Anteil neuge­bauter 1- und 2‑Zimmer- Wohnungen im Schnitt dennoch leicht rückgängig, was einen Trend zu größeren Wohnungen belegen könnte.  

Steigende Mieten bei zuletzt gerin­gerer Dynamik 

Mit seit Jahren steigender Nachfrage steigt auch der Mietspiegel im Westen. So sind Mietpreis­rück­gänge (Median) seit 2020 lediglich in Ausnah­me­fällen wie in Düsseldorf (–2,8 Prozent) und Frankfurt am Main (–2,7 Prozent) zu beobachten. Dagegen stiegen die Median­mieten in Münster (+5,5 Prozent) und Lever­kusen (+5,3 Prozent). Die Spitzen­preise (90 Prozent-Quantil) sind jedoch in Frankfurt am Main (25,75 EUR/qm) und Köln (21,25 EUR/qm) zu verzeichnen.  

Betrachtet man die vergan­genen 10 Jahre, ist der Anstieg der Median­mieten insbe­sondere in Koblenz (+59,7 Prozent), Kassel (+59,6 Prozent) und Dortmund (+56,4 Prozent) stark ausge­prägt. Im Vergleich dazu können die Preis­ver­än­de­rungen in anderen westdeut­schen Städten wie Essen (+39,8 Prozent), Lever­kusen (+39,7 Prozent), Saarbrücken (+36,8 Prozent) und Wiesbaden (+35,8 Prozent) als gemäßigt bezeichnet werden. Dabei fallen kleinere Wohnungen mit ein bis zwei Zimmern im Durch­schnitt 15 Prozent teurer aus als 3- und 4‑Zimmer-Wohnungen.

Kaufpreise für Wohnei­gentum: starker Anstieg bei Wohnungen, stabile Entwicklung bei Mehrfa­mi­li­en­häusern 

Wohnei­gentum ist sehr beliebt und die Preise in Westdeutschland nehmen seit Jahren zu. Allein im Jahr 2021 stiegen sie im Vergleich zum Vorjahr in jeder zweiten westdeut­schen Stadt um mehr als 10 Prozent. Wenig überra­schend ist das teuerste Pflaster (90 Prozent-Quantil) in Frankfurt am Main (10.460 EUR/qm) und Düsseldorf (9.600 EUR/qm) zu finden, das günstigste in Dortmund (3.812 EUR/qm). Dabei gibt es starke Kaufpreis­un­ter­schiede zwischen Alt- und Neubau: Bei Neubau bezahlen die Käufer ca. 45 Prozent mehr. Betrachtet man die Entwick­lungen der letzten 10 Jahre, sind die höchsten Preis­an­stiege der Median­kauf­preise insbe­sondere in Kassel (+180,0 Prozent) und Koblenz (+171,6 Prozent) zu beobachten. Unter dem Durch­schnitt liegen dagegen Bochum (+83,3 Prozent) und Saarbrücken (+84,7 Prozent). 

Ein stetiger Anstieg der Kaufpreise im Vergleich zum Jahr 2020 ist auch für Mehrfa­mi­li­en­häuser zu verzeichnen. Der teuerste Durch­schnitt ist in Frankfurt am Main (5.427 EUR/qm) und Mainz (5.173 EUR/qm) zu finden. Die günstigsten Preise liegen auch bei Mehrfa­mi­li­en­häusern in Saarbrücken (1.161 EUR/qm) und Bochum (1.680 EUR/qm). Wie gravierend die Unter­schiede in den westdeut­schen Städten ausfallen, macht vor allem der Vergleich der Spitzen- mit den Niedrigst­preise deutlich. Während die Spitzen­kauf­preise (90 Prozent-Quantil) in einigen Städten die 3.000-Euro-Marke nicht erreichen – darunter Saarbrücken (1.796 EUR/qm), Kassel (2.522 EUR/qm) und Aachen (2.567 EUR/qm) – liegt bereits der Preis des 10 Prozent-Quantils in den Top-Standorten darüber – wie in Frankfurt am Main (3.279 EUR/qm) oder Düsseldorf (3.004 EUR/qm). 

Dabei bieten die Top-Standorte auch das attrak­tivste Rendite-Risiko-Profil. So befinden sich die sichersten westdeut­schen Investment-Standorte in Frankfurt am Main, Köln, Münster, Wiesbaden und Düsseldorf. Andere Städte bieten zwar deutlich höhere Brutto­ren­diten, weisen aber auch gleich­zeitig ein höheres Stand­ort­risiko auf. Die durch­schnitt­liche Rendite liegt bei den westdeut­schen Städten bei 4,4 Prozent.  

Die vollständige Studie steht inklusive umfas­sendem Daten­ma­terial als inter­ak­tives PDF-Dokument kostenlos zur Verfügung.

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