Pflegeimmobilienmarkt 2040: Trend zu kleineren Pflegeheimen setzt sich fort
Veröffentlicht am: 15. November 2021 Letzte Aktualisierung: 04. Juli 2025
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Die Zahl der Pflegebedürftigen hat sich zwischen 2015 und 2019 um gut 44 Prozent auf 4,1 Millionen erhöht. Mit der Babyboomer-Generation tritt in den kommenden Jahren nun nach und nach eine weitere große Alterskohorte ins Rentenalter ein. Laut Prognose werden 2040 rund 5,1 Millionen Menschen pflegebedürftig sein. Daraus ergibt sich ein zusätzlicher Bedarf je nach Prognoseszenario zwischen 185.000 und 230.000 Pflegeheimplätzen. Demnach werden bis 2040 bis zu 2.300 zusätzliche Pflegeheime benötigt.
Dies ist eines der zentralen Ergebnisse des aktuellen «Pflegeheim-Atlas Deutschland», der von Wüest Partner bereits zum vierten Mal herausgegeben wird. Im Rahmen einer Online-Veranstaltung am 10. November stellte Karsten Jungk, Geschäftsführer Wüest Partner Deutschland, weitere Inhalte des Reports vor und diskutierte aktuelle Trends gemeinsam mit Thomas Flotow, Sprecher der Geschäftsführung der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH, und Constantin Gutknecht, Geschäftsführer der Quantum Medical Care GmbH.
Ambulante Pflege hat an Bedeutung gewonnen
Viele ältere Menschen haben den Wunsch im Alter möglichst lang in den eigenen vier Wänden bleiben zu können. Die Anstrengungen der Bundesregierung, diesem Wunsch durch bessere ambulante Versorgungsstrukturen nachzukommen, spiegelt sich in der Entwicklung der Versorgungsquoten wider. So hat die Anzahl an ambulant versorgten Pflegebedürftigen seit 2015 um 41,9 Prozent auf 983.000 zugenommen, wohingegen der Anstieg der Pflegebedürftigen in Pflegeheimen mit einem Plus von 22,2 Prozent im selben Zeitraum deutlich geringer ausfällt.
«Die Heimquote, also der Anteil an Pflegebedürftigen, die stationär im Heim versorgt werden, ist bedingt durch die Stärkung der ambulanten Pflege von 30 Prozent im Jahr 2015 auf 23,2 Prozent im Jahr 2019 gesunken», sagt Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner bei Wüest Partner. «Wie sich die Heimquote zukünftig entwickeln wird, ist derzeit schwer zu prgnostizieren. Faktoren wie die anhaltende Stärkung der ambulanten Pflege, die Förderung von altersgerechtem, barrierefreiem Wohnungsbau und die staatliche Unterstützung pflegender Angehöriger sprechen jedoch für ein weiteres Absinken», so Jungk weiter.
«Wir stellen fest, dass sich die Nachfrage im Pflegebedarf zusehends ausdifferenziert», ergänzt Constantin Gutknecht, Geschäftsführer der Quantum Medical Care GmbH. «Die Wünsche und Ansprüche an das Wohnen im Alter sind deutlich gestiegen. Qualität, Individualität und Selbstständigkeit haben eine hohe Priorität und die zukünftige Pflegegeneration besitzt auch das nötige Vermögen, sich solch eine Versorgung leisten zu können. Investoren müssen auf diese neue Bedarfssituation reagieren und den Fokus auf Konzepte legen, die die Formen der ambulanten und stationären Pflege intelligent miteinander vernetzen. Wir erwarten, dass sich entsprechend auch das Angebot in den kommenden Jahren weiter ausdifferenzieren wird», so Gutknecht.
Trend zu kleineren Pflegeheimen setzt sich fort
Die Zahl der Pflegeplätze je Pflegeheim ist seit Jahren rückläufig. Lag der Durchschnitt 2005 noch bei 73 Plätzen pro Heim, sank der Wert 2015 auf 68 Plätze und 2019 auf 63. So hat sich auch die Zahl der Pflegeheime, die seit 2009 entstanden sind, mit einer Zunahme um 32,2 Prozent deutlich stärker erhöht als die Zahl der Pflegeplätze, deren Anzahl nur um 14,7 Prozent angestiegen ist. Gründe für diese Entwicklung liegen unter anderem im Bedarf nach kleineren Heimen sowie in den Landesheim-Gesetzen, die in einigen Bundesländern die Größe von Heimeinreichtungen vorschreiben. So sieht beispielswese das 2014 in Nordrhein-Westfalen in Kraft getretene Wohn- und Teilhabegesetz (WTG) vor, dass ein neu errichtetes Pflegeheim ausschließlich Einzelzimmer und maximal 80 Plätze haben darf.
Anteil der Älteren wird bis 2040 deutlich steigen
Gemäß der 14. Koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes wird sich der demografische Wandel in den kommenden zwei Dekaden stark in der Altersverteilung der deutschen Gesellschaft niederschlagen. Während die Gesamtbevölkerung einen Rückgang verzeichnen wird, steigt die Zahl der älteren Menschen. Die Altersgruppe der 65 bis 79-Jährigen wird sich demnach bis 2040 um knapp 2,44 Millionen erhöhen auf 14,9 Millionen Personen. Bei den 80- und über 80-Jährigen wird mit einem Wachstum um 1,25 Millionen auf 6,9 Mio. Menschen gerechnet. Macht die Altergruppe 65+ heute einen Anteil von 21,8% an der Gesamtgesellschaft aus, werden es 2040 voraussichtlich bereits 26,6% sein. Die demografische Entwicklung und die Alterung in Deutschland sind ausschlaggebend für die Prognose der Zahl künftiger Pflegebedürftiger.
185.000 zusätzliche Pflegeheimplätze bis 2040 benötigt
Auf Grundlage der Bevölkerungsvorausberechnung sowie der Annahme einer rückläufigen Heimquote prognostiziert Wüest Partner für 2040 einen zusätzlichen demografisch bedingten Pflegebedarf von rund 185.000 Pflegeheimplätzen. «In den kommenden zwanzig Jahren werden somit rund 1.850 zusätzliche Pflegeheime mit jeweils 100 Betten benötigt. Den absolut höchsten Bedarf verzeichnen dabei Berlin mit 6.022 Plätzen, gefolgt von Hamburg mit 2.148 Plätzen und der Region Hannover mit 1.989 Plätzen», so Jungk.
Auf Ebene der Bundesländer weisen die drei einwohnerstärksten Länder auch den größten Bedarf auf: an oberster Stelle steht Bayern mit rund 33.500 benötigten Plätzen, auf Rang zwei folgt Nordrhein-Westfalen mit 32.300 Plätzen und auf Rang drei Baden-Württemberg mit 25.900 Plätzen. «Betrachtet man die regionale Verteilung nach dem Bedarf zusätzlicher Pflegeplätze, fällt auf, dass neben einzelnen Regionen und Kreisen in Ostdeutschland, wie dem Landkreis Rostock und Kreis Ludwigslust-Parchim, insbesondere westdeutsche Regionen einen erhöhten Bedarf an zusätzlichen Pflegeplätzen aufweisen. Dies liegt daran, dass in den ostdeutschen Ländern nach der Wiedervereinigung und auch in den vergangenen Jahren viele Heime errichtet wurden», erläutert Jungk.
Nachfrageüberhang sorgt für sinkende Renditen
Das Transaktionsgeschehen am Markt für Pflegeheimimmobilien wird maßgeblich durch institutionelle Investoren geprägt. Im Zuge der Corona-Pandemie hat das Interesse an Investitionen in Objekte mit stabilen Miet- und Pachteinkünften noch einmal deutlich zugenommen. So ist auch die Nachfrage nach Gesundheits- und Pflegeimmobilien gestiegen.
«Ein wesentlicher Aspekt, warum institutionelle Investoren gerade verstärkt in diesen Markt eintreten, ist das Thema Resilienz», erläutert Constantin Gutknecht. «Die geringe Konjunkturabhängigkeit der Assetklasse gepaart mit langlaufenden Pachtverträgen ist für viele Investoren intressant, die eine Income-Strategie verfolgen. Durch alle Rezessionsphasen der vergangenen 30 Jahre hinweg sind die Gesundheitsausgaben stetig gestiegen. Diese Robustheit ist einer der Hauptgründe, warum der Markt für Gesundheitsimmobilien in den vergangenen Jahren und auch aktuell solch eine hohe Dynamik aufweist. Im Zuge dessen hat eine Konsolidierung und Professionalisierung aufseiten der Betreiber eingestzt. Zudem gibt es im Vergleich zu anderen, etablierten Immobiliensegmenten ein Renditeplus von rund 100 Basispunkten.»
Jedoch mangelt es auch in dieser Assetklasse an adäquaten Angeboten. Der Nachfrageüberhang sorgt für rückläufige Rendite. In den vergangenen Jahren war ein Absinken um 100 bis 200 Basispunkte zu verzeichnen. Die Anfangsrenditen für langjährig vermietete, reine Pflegeheime variieren derzeit zwischen 4,0 und 7,0 Prozent.
Flächen- und Fachkräftemangel lassen Neubau stocken
«Es ist sehr schwer an geeignete Flächen für den Neubau von Pflegeimmobilien zu gelangen. Insbesondere in den deutschen Metropolen und Großstädten. Beispielsweise stehen wir bei uns in Hamburg auch in Konkurrenz zum Wohnungsbau», berichtet Thomas Flotow, Sprecher der Geschäftsführung von PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH. «Das größere Problem bei der Ausweitung des Pflegeangebotes ist jedoch die mangelnde Verfügbarkeit von Fachkräften. Die Rekrutierung von Personal gestaltet sich nicht nur in ländlichen Regionen, sondern auch in Ballungszentren immer schwerer.»
Fachkräfte aus dem Ausland eigneten sich dabei nur bedingt die bestehende Lücke zu schließen. «Wir merken immer wieder, dass im Ausland ausgebildetes Pflegepersonal aufgrund der anderen Qualifikationsstrukturen und Tätigkeitserfahrungen in ihrem Heimatland eine andere Vorstellung des Pflegeberufs haben. Aufgrund des Krankenpflegehintergrunds der Ausbildung im Ausland wechseln sie häufig in den Krankenhausdienst. Hinzu kommt, dass die Sprachbarrieren für viele eine große Hürde darstellen», so Flotow.
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