Real Estate Private Debt – Alternative Finanzierungen von Immobilien

Inflation, hohe Zinsen und eine schwache Konjunktur setzen dem Immobilienmarkt zu. Auch Kreditinvestoren sind verun­si­chert. Während die Risikoprämien für unbesi­cherte Immobilienanleihen auf absehbare Zeit unter Druck bleiben dürften, sieht Wüest Partner deutlich verbes­serte Aussichten für Real Estate Private Debt.

Real Estate Private Debt kurz erklärt

„Real Estate Private Debt“ bezeichnet Fremdfinanzierungen, die von privaten Investoren, Institutionen oder Fonds für Immobilienentwickler, ‑betreiber oder ‑eigentümer:innen bereit­ge­stellt werden. Diese Finanzierungsform stellt eine Alternative zu tradi­tio­nellen Bankkrediten dar. Dabei stellen private Institutionen Geld für Immobilienprojekte zur Verfügung und erhalten im Gegenzug Zinszahlungen sowie gegebe­nen­falls auch einen Anteil am Projektgewinn.

Die vergleichs­weise junge Assetklasse Real Estate Private Debt hat in den letzten Jahren aufgrund der verschärften Bankenregulierung (BASEL III[1]) und der damit verbun­denen regula­to­risch gefor­derten Eigenkapitalunterlegung zunehmend an Akzeptanz gewonnen und ist mittler­weile auch im europäi­schen Markt s fest etabliert.

Fondsanzahl und Target Equity p.a. in EUR Mrd

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[1] BASEL III: Internationale Bankenregeln, die die Stabilität des Finanzsystems durch höhere Eigenkapital- und Liquiditätsanforderungen sowie strengere Überwachung verbessern sollen

Infolge einer verschärften Regulierung haben sich viele Banken in den letzten Jahren auf bestimmte Marktsegmente konzen­triert, wie beispiels­weise Core-Bürogebäude in Prime-Lagen, oder haben sich bei der Neuvergabe von Immobilienkrediten insgesamt zurück­ge­halten. Dadurch ist eine Finanzierungslücke entstanden, die zu einem Anstieg des Marktanteils alter­na­tiver Finanzierungsquellen geführt hat. Im Jahr 2023 umfasst das vom Branchenverband INREV abgedeckte Fondsuniversum in der Anlageklasse Real Estate Private Debt 117 Fonds. Das ist eine Steigerung von 68,4% in den letzten 4 Jahren, was 37 Fonds entspricht. Laut INREV1 werden jährlich 62,9 Mrd. EUR einge­sammelt.

Wie können institutionelle Investor:innen von Real Estate Private Debt Investments profitieren?

Institutionelle Investoren profi­tieren durch Investmentmöglichkeiten, die sich aus dem aktuellen Marktumfeld ergeben und eine ertrags­starke Alternative zu tradi­tio­nellen Equity Investments darstellen.

• Aufgrund der restrik­tiven Kreditvergabe der Banken und der nach wie vor sehr hohen Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen besteht derzeit ein deutliches struk­tu­relles Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage („Window of Opportunity“). Das führt zu einer starken Verhandlungsposition der Kreditgeber und der Möglichkeit, attraktive Margenaufschläge durch­zu­setzen.
• Ein Blick auf die histo­ri­schen Transaktionsvolumina auf den europäi­schen Immobilienmärkten zeigt, dass allein auf dem deutschen Markt ein durch­schnitt­liches Volumen von EUR 61 Mrd. erreicht wurde. Dies lässt vermuten, dass nach den sehr starken Investitionsjahren in den nächsten Jahren viele Refinanzierungen anstehen werden. Zudem führt die zuneh­mende ESG-Transformation zu einem steigenden Finanzierungsbedarf.
  
  Historische Transaktionsvolumina in Deutschland in EUR Mrd.

• Das Rendite-Risiko-Profil eines Real Estate Private Debt Investments hängt maßgeblich von der Positionierung in der Kapitalstruktur ab. Diese wird markt­üblich in vier Risikoklassen unter­teilt: Senior Loans, Junior Loans, Whole Loans und Mezzanine unter­teilt. Senior Loans gelten als konser­vative Strategien mit niedrigen LTVs von bis zu 50% und zeichnen sich vor allem durch ihre erstrangige Besicherung aus. Junior Loans haben höhere LTVs von bis zu 65% und zeichnen sich durch ihre nachrangige Besicherung mit kurzen bis mittleren Laufzeiten aus. Whole Loans stellen eine Kombination aus Senior und Junior dar und sind ebenfalls erstrangig besichert. Mezzanine gilt als die risiko­reichste Strategie und wird vor allem bei Projektentwicklungen einge­setzt.
  
  Risikoeinstufung von Real Estate Private Debt Investments

• Ein weiterer Vorteil von Debt Investments ist die Möglichkeit, laufende Cashflows zu verein­nahmen, die teilweise quartals­weise an die Investoren ausge­schüttet werden.   Diese risiko­är­meren Strategien können eine sinnvolle Ergänzung oder sogar eine Alternative zu herkömm­lichen Core-Equity-Investitionen darstellen.
• Fremdkapitalinvestitionen haben in der Regel eine kürzere Kapitalbindungsdauer als Eigenkapitalinvestitionen. Daher können Marktentwicklungen besser antizi­piert werden als bei Businessplänen im Equity-Bereich, die üblicher­weise über eine fiktive Haltedauer von 10 Jahren kalku­liert werden.
• Der größte Vorteil von Debt Investments ist jedoch der vorhandene Risikopuffer durch das einge­setzte Eigenkapital. Je nach Risikoneigung des Investors und der damit verbun­denen Positionierung in der Kapitalstruktur ergibt sich eine Risikoüberdeckung, die das Investment vor Kapitalverlusten schützt.  Gerade in Zeiten steigender Anfangsrenditen kann diese Sicherheit von großem Wert sein.
  
  Vereinfachte Berechnung der Wirkung des Risikopuffers

	Basis (t=0)	Entwicklung (t+1)
NAV in EUR Mio.	100	75	Grundstücksabwertung
Ertrag in EUR Mio.	3	3	Konstanter Ertrag
Initial Yield	3%	4%	D +1 Prozentpunkt
Fremdkapital (Senior)	50	50	D +/- 0
Eigenkapital	50	25	D ‑25
LTV	50%	66%	D +16% Anstieg der Beleihungsquote bei gleichem FK
Fazit	Grundstücksabwertungen und der damit verbundene Anstieg der Anfangsrenditen wirken sich negativ auf das Eigenkapital aus. Der sinkende NAV führt zu einem steigenden LTV, den die Banken zukünftig wieder auf frühere Niveaus reduzieren werden. Das Fremdkapital wird trotz der Abwertung nicht belastet, sondern nur das Eigenkapital kommt als Risikopuffer voll zum Tragen.

Fazit

Real Estate Private Debt ist mittler­weile eine etablierte Anlageklasse. Das aktuelle und perspek­ti­vische Marktumfeld bietet sehr attraktive Investitionsmöglichkeiten aufgrund des struk­tu­rellen Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage. Im Vergleich zu klassi­schen Eigenkapitalinvestments können durch Investitionen in die Fremdkapitalstruktur risiko­ad­jus­tiert vorteil­hafte Renditen erzielt werden. Ein wesent­licher Vorteil von Fremdkapitalinvestitionen ist dabei die Erzielung laufender ausschüt­tungs­fä­higer Erträge, die sich aus den regel­mä­ßigen Zinszahlungen ergeben.

Wüest Partner hat Ende 2023 die „Real Estate Private Debt Studie“ veröf­fent­licht und verfügt über Informationen zu 157 Fonds, von denen 56 aktuell inves­tierbar sind. Die proprietäre Datenbank ermög­licht einen umfas­senden Überblick über das Manageruniversum mit Informationen zu Track-Record, regio­nalen und sekto­ralen Anlageschwerpunkten, Managementkapazitäten sowie   SFDR-Klassifizierungen, Zuordenbarkeit zu Anlagerichtlinien und SFDR. Wüest Partner kann dank der geleis­teten Vorarbeiten inter­es­sierte Investoren bei der Planung und Durchführung von Managerauswahlverfahren in der Assetklasse Real Estate Private Debt in den Zielregionen Deutschland, Europa und USA umfassend und zeitnah unter­stützen.