Büronutzung 2025: ESG-konforme Quartiere statt isolierter Bürostandorte

• Einschät­zungen von Emanuel Coskun, Senior Managing Partner bei Hines, im aktuellen Office Report von Wüest Partner
• ESG als zentrale Trieb­kraft für die Trans­for­mation im Bestand
• Büroflächen als Teil gemischt genutzter Quartiere
• Opera­tives Management rückt stärker in den Fokus

Was wird aus dem Büro in einer Zeit, die von Homeoffice, ESG-Vorgaben und wirtschaft­licher Unsicherheit geprägt ist? Im Gespräch mit Wüest Partner gibt Emanuel Coskun, Senior Managing Director bei Hines Germany, eine Einschätzung zur Zukunft der Büromärkte in Deutschland. Seine Impulse sind Teil des aktuellen Office Report Deutschland 2025 von Wüest Partner, der neben umfang­reichen Markt­daten auch strate­gische Perspek­tiven für die Immobi­li­en­branche aufzeigt.

Für Coskun ist klar: Der Umbau des Bestands ist die größte Heraus­for­derung und zugleich die größte Chance. Viele Büroim­mo­bilien sind energe­tisch nicht mehr wettbe­werbs­fähig. ESG darf dabei aber nicht auf technische Einzel­maß­nahmen für eine geringere Umwelt­be­lastung reduziert werden. Statt­dessen braucht es Strategien, die das Thema ESG ganzheitlich umfassen. Der zuneh­mende Druck von Inves­toren, Nutzern und Regula­torik verstärkt diesen Handlungs­bedarf. „ESG ist für uns kein Add-on, sondern integraler Bestandteil jeder Projekt- und Kapital­entscheidung“, betont Coskun. „Das größere Risiko liegt in der Nicht­be­achtung.“ Die wirtschaft­lichen Heraus­for­de­rungen der letzten Jahre haben dazu geführt, dass erstklassige Gebäude wichtiger denn je sind. Der größte Hebel dabei liegt Coskun zufolge im Zusam­men­spiel von ökolo­gi­scher Perfor­mance und sozialem Mehrwert.

Quartier­s­in­te­gration und Nutzungs­mi­schung im Fokus

Gleich­zeitig verändert sich auch die funktionale Rolle von Büroim­mo­bilien. Stand­ort­qua­lität bemisst sich heute nicht mehr allein an der Mikrolage oder dem Mietniveau, sondern am Beitrag zur urbanen Qualität. So sind laut Coskun ganzheit­liche Nutzungs­kon­zepte gefragt, die Flexi­bi­lität, Aufent­halts­qua­lität und Services kombi­nieren. Modulare Flächen, Community-Angebote und kuratierte Nutzer­er­leb­nisse entwi­ckeln sich zunehmend zum Standard.

Das Büro wird Teil gemischt genutzter Quartiere mit sozialer Infra­struktur, guter Erreich­barkeit und hoher Aufent­halts­qua­lität. Die Anfor­de­rungen an ESG-konforme Objekte umfassen damit auch Fragen des Städtebaus, der Mobilität und der Integration ins städtische Umfeld.

Opera­tives Management als strate­gi­scher Erfolgs­faktor

Für Inves­toren und Bestands­halter rückt damit das operative Management in den Vorder­grund. Aspekte wie Hospi­tality, Services und Nutzer­bindung gewinnen an Bedeutung: „Der Betrieb einer Immobilie wird ein wesent­licher Werttreiber“, erklärt Coskun. Die digitale Gebäu­de­tech­no­logie, Sensorik und indivi­duelle Nutzer­ana­lytik werden dafür unver­zichtbar. Hines setzt auf eigene Manage­ment­struk­turen, um Nachhal­tigkeit nicht nur plane­risch, sondern auch operativ zu verankern.

Die Einschät­zungen von Emanuel Coskun greifen die Ergeb­nisse des Office Report Deutschland 2025 auf. Die Studie beleuchtet die Entwicklung von Büroim­mo­bilien an 37 Stand­orten in Deutschland und liefert fundierte Daten zu Mietpreis­spektren, Leerstands­ent­wicklung, demogra­fi­schen Trends und Rendite-Risiko-Profilen. Sie zeigt, wo Chancen liegen und welche Strategien langfristig tragen.