Stadt­flucht und Wachs­tums­schub: News zum Frank­furter Umland

In Hessen hat sich in den letzten Jahren ein spannender Trend entwi­ckelt: Obwohl die Einwoh­nerzahl Frankfurt am Mains stetig wächst, verließen im Jahr 2023 rund 20.000 Menschen die Stadt, um sich in den umlie­genden Städten und Gemeinden nieder­zu­lassen. Besonders die nahen Nachbarorte der Banken­me­tropole erleben einen starken Zuzug und gewinnen an Attrak­ti­vität. Die Gründe für diese Wande­rungs­be­wegung sind vielfältig. Viele Stadt­be­wohner suchen nach mehr Wohnraum und Lebens­qua­lität, da die hohen Mietpreise und begrenzten Wohnmög­lich­keiten in Frankfurt für Familien und junge Berufs­tätige eine Heraus­for­derung darstellen. Die Umland­ge­meinden bieten nicht nur vergleichbar erschwing­liche Wohnal­ter­na­tiven, sondern auch ein ruhigeres Umfeld, das für junge Familien attraktiv ist. Zudem profi­tieren die angren­zenden Städte von einem sehr gut ausge­bauten Verkehrsnetz, das eine schnelle Erreich­barkeit Frank­furts ermög­licht. Die wirtschaft­liche Dynamik der Region spielt ebenfalls eine entschei­dende Rolle: Die Ansiedlung neuer Unter­nehmen, insbe­sondere im Techno­lo­gie­sektor, sowie die Entwicklung innova­tiver Gewer­be­ge­biete schaffen Arbeits­plätze und ziehen Fachkräfte an. Dies führt zu einem Anstieg der Immobi­li­en­preise und einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum im Umland. Insgesamt zeichnet sich das Frank­furter Umland durch eine positive Entwicklung aus, die nicht nur das Wachstum der Umland­ge­meinden fördert, sondern auch die regionale Wirtschaft belebt und die Lebens­qua­lität für viele Bewohner verbessert.

Analyse des Umlands 

Eine aktuelle Analyse hat sich genauer mit der Entwicklung der 37 Städte und Gemeinden rund um Frankfurt befasst. Das zugrunde liegende Ranking basiert auf 13 Indika­toren, darunter die Bevöl­ke­rungs­ent­wicklung, der Wohnungs­be­stand, der Pendler­saldo und die Anzahl der sozial­ver­si­che­rungs­pflichtig Beschäf­tigten. Ebenso wurden Angebots­mieten für Wohnungen und Büros sowie Angebots­preise für Eigen­tums­woh­nungen und Einfa­mi­li­en­häuser berück­sichtigt. Dabei zählen nicht die absoluten Werte, sondern die relative Entwicklung der einzelnen Indika­toren. Für jede unter­suchte Gemeinde wurden Noten für alle Indika­toren vergeben, die abschließend zu einer Gesamtnote verrechnet wurden.

Bevöl­ke­rungs­ent­wicklung: Nord-Süd-Gefälle erkennbar

Die Entwicklung der Bevöl­ke­rungs­zahlen in Frank­furts Umland zeigt spannende regionale Unter­schiede. Während die Bevöl­kerung der umlie­genden Gemeinden zwischen 2018 und 2023 im Durch­schnitt um 2,9 Prozent wuchs, gibt es dabei klare regionale Tendenzen: Der Norden boomt, der Süden kämpft. Dieser ausge­prägte Nord-Süd-Unterschied verdeut­licht die vielschich­tigen Heraus­for­de­rungen im Umland. Dabei spielen Faktoren wie die Verfüg­barkeit von Bauland, die Siedlungs­dichte sowie kommunale Entwick­lungs­stra­tegien eine wesent­liche Rolle und beein­flussen die Bevöl­ke­rungs­dy­namik auf unter­schied­liche Weise. Im Norden sind es vor allem Orte wie Nieder­dor­felden (+8,5 Prozent), Rosbach vor der Höhe (+7,2 Prozent) und Bad Vilbel (+6,0 Prozent), die durch gute Infra­struktur und hohe Lebens­qua­lität viele neue Bewohner anziehen. Im Gegensatz dazu verzeichnen einige Gemeinden im Süden trotz ihrer Nähe zu Frankfurt stagnie­rende oder sogar sinkende Zahlen. So gab es in Kriftel (-0,6 Prozent) und Egelsbach (-0,7 Prozent) leichte Rückgänge. Im Vergleich dazu legte die Bevöl­kerung Frank­furts zwischen 2018 und 2023 um 3,0 Prozent zu.

Bautä­tigkeit: Wohnungs­be­stand wächst langsamer als Bevöl­kerung

Das rasante Bevöl­ke­rungs­wachstum im Frank­furter Umland übersteigt die Bautä­tigkeit deutlich und verschärft zunehmend die Wohnraum­knappheit. Während die Bevöl­kerung im Umland in den vergan­genen fünf Jahren um durch­schnittlich rund 3 Prozent zulegte, wuchs der Wohnungs­be­stand lediglich um 1,8 Prozent. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage verdeut­licht die erheb­lichen Heraus­for­de­rungen in der regio­nalen Wohnraum­ver­sorgung und führt vielerorts zu steigendem Druck auf den Wohnungs­markt. Einige Kommunen, darunter Bad Vilbel (+5,6 Prozent) und Rosbach vor der Höhe (+4,3 Prozent), haben auf diesen Druck reagiert und ihre Bautä­tigkeit überdurch­schnittlich gesteigert, um der wachsenden Nachfrage beizu­kommen. Diese positiven Entwick­lungen sind jedoch nicht die Regel. In Dietzenbach (+0,1 Prozent), Raunheim (+0,8 Prozent) und Schwalbach am Taunus (+0,6 Prozent) blieb der Zuwachs an Wohnraum deutlich hinter dem Bedarf zurück, was zu angespannten Wohnungs­märkten führen kann. Diese ungleich­mäßige Entwicklung unter­streicht die struk­tu­rellen Heraus­for­de­rungen im regio­nalen Wohnungsbau und macht deutlich, dass langfristige Lösungen gefragt sind. Eine stärkere regionale Koordi­nation und eine gezielte Planung könnten helfen, der demogra­fi­schen Dynamik im Frank­furter Umland besser gerecht zu werden und eine ausge­wo­genere Verteilung von Wohnraum sicher­zu­stellen.

Deutlicher Anstieg und der Wohnungs­mieten im Umland

Der Mietwoh­nungs­markt im Umland von Frankfurt zeigt aktuell eine dynamische und vielfältige Entwicklung. Während in einigen Gemeinden die Mietpreise zwischen dem 3. Quartal 2021 und dem 3. Quartal 2024 regel­recht in die Höhe schossen, blieb die Preis­ent­wicklung in anderen Gegenden eher moderat. Die steigende Nachfrage nach Wohnraum hat vielerorts zu erheb­lichen Mietpreis­stei­ge­rungen geführt – besonders in Orten wie z.B. Schöneck ist der Anstieg deutlich spürbar. Im Durch­schnitt stiegen die Median­miet­preise in den Umland­ge­meinden in den letzten drei Jahren um 10,9 Prozent (Frankfurt: +13,0 Prozent). Schöneck führt das Feld der Umland­ge­meinden an: Hier sind die Angebots­mieten um beein­dru­ckende 23,0 Prozent gestiegen. Auch Dietzenbach (18,7 Prozent) und Kelsterbach (18,6 Prozent) können mit überdurch­schnitt­lichen Zuwächsen auftrumpfen. Im Gegensatz dazu gab es in Gemeinden wie Steinbach im Taunus (3,4 Prozent), Rosbach vor der Höhe (1,4 Prozent) und Flörsheim (1,2 Prozent) eine vergleichs­weise moderate Entwicklung. Ein Blick auf die Spitzen­reiter der Mietpreise zeigt: Bad Homburg vor der Höhe führt mit 14,86 Euro/qm, dicht gefolgt von Kelsterbach mit 14,63 Euro/qm. Wer es günstiger mag, findet in Wöllstadt (10,16 Euro/qm) und Schöneck (11,07 Euro/qm) erschwing­li­chere Alter­na­tiven. Diese Dynamik verdeut­licht eindrucksvoll, wie unter­schiedlich sich der Mietwoh­nungs­markt im Umland entwi­ckeln kann und wie stark die Nähe zu Frankfurt die Mietpreise beein­flusst. In Frankfurt am Main liegt die Median­miete bei stolzen 17,59 Euro/qm.

Preis­druck im Umland: Wo steigen die Kaufpreise und wo fallen sie?

Die Angebots­preise für Eigen­tums­woh­nungen im Frank­furter Umland zeigen derzeit ein hetero­genes Bild, geprägt von teils signi­fi­kanten Preis­stei­ge­rungen und teils spürbaren Rückgängen. Im Zeitraum zwischen dem 3. Quartal 2021 und dem 3. Quartal 2024 sind die Median­kauf­preise für Eigen­tums­woh­nungen in den Umland­ge­meinden im Durch­schnitt um 6,0 Prozent gesunken (Frankfurt: ‑2,3 Prozent). In diesem Kontext sticht Nieder­dor­felden hervor, wo die Kaufpreise um bemer­kens­werte 24,0 Prozent gestiegen sind. Raunheim folgt mit einem Anstieg von 7,7 Prozent, und auch Flörsheim zeigt mit einem Plus von 5,4 Prozent positive Entwick­lungen. Demge­genüber stehen jedoch Gemeinden wie Fried­richsdorf (-19,3 Prozent), Rosbach vor der Höhe (-18,3 Prozent) und Steinbach (-17,5 Prozent), die einen überdurch­schnitt­lichen Rückgang der Angebots­preise hinnehmen müssen. Die unter­schied­lichen Entwick­lungen auf dem Immobi­li­en­markt lassen sich durch eine Vielzahl von Faktoren erklären. In den Gemeinden mit Preis­stei­ge­rungen, wie Nieder­dor­felden, könnte die gestiegene Nachfrage nach Wohnraum sowie die Attrak­ti­vität der Region aufgrund ihrer guten Anbindung an Frankfurt zu diesem Anstieg beigetragen haben. Zusätzlich spielen die stark angestie­genen Zinsen eine entschei­dende Rolle, da sie die Kaufkraft poten­zi­eller Käufer beein­träch­tigen und somit die Preis­ent­wicklung beein­flussen können. Im Gegensatz dazu sind die Rückgänge in Orten wie Fried­richsdorf und Rosbach vor der Höhe mögli­cher­weise auf eine Überver­sorgung des Marktes, wirtschaft­liche Unsicher­heiten oder eine verän­derte Nachfrage zurück­zu­führen. Auch hier können die höheren Zinsen dazu geführt haben, dass Käufer vorsich­tiger agieren und weniger bereit sind, in diese Märkte zu inves­tieren, was den Preis­rückgang verstärkt. In Nieder­dor­felden (5.127 EUR/qm) und Kronberg im Taunus (5.000 EUR/qm) überschreiten die Preise die 5.000-Euro-Marke. In Frankfurt am Main liegt der Angebots­preis bei 6.663 EUR/qm.

Die Angebots­preise für Einfa­mi­li­en­häuser stehen derzeit unter erheb­lichem Druck, was vor allem auf die gestie­genen Zinsen zurück­zu­führen ist. Im Zeitraum zwischen dem 3. Quartal 2021 und dem 3. Quartal 2024 sind in 27 von 37 Umland­ge­meinden die Preise gesunken, während lediglich in einem Viertel der Gemeinden positive Preis­ent­wick­lungen zu verzeichnen waren. Im Durch­schnitt aller 37 Gemeinden war ein Rückgang von 4,4 Prozent zu beobachten (Frankfurt: ‑8,4 Prozent). Die Entwick­lungen auf dem Markt für Einfa­mi­li­en­häuser offen­baren einige klare Gewinner: Nieder­dor­felden hat trotz der schwie­rigen Rahmen­be­din­gungen eine beein­dru­ckende Preis­stei­gerung von 9,0 Prozent verzeichnet, gefolgt von Kronberg im Taunus mit 8,3 Prozent und Oberts­hausen, wo die Preise um 7,5 Prozent gestiegen sind. Diese Gemeinden demons­trieren, dass auch in heraus­for­dernden Zeiten positive Trends möglich sind. Im Gegensatz dazu müssen einige Regionen mit deutlich sinkenden Preisen kämpfen. In Fried­richsdorf fielen die Preise um 14,0 Prozent, in Mühlheim am Main um 14,1 Prozent und Egelsbach erlebte sogar einen Rückgang von 16,5 Prozent. Diese Unter­schiede verdeut­lichen, wie unter­schiedlich die Markt­ent­wick­lungen in den einzelnen Gemeinden verlaufen. In Kronberg im Taunus (6.334 EUR/qm), König­stein im Taunus (6.262 EUR/qm) und Oberursel (6.195 EUR/qm) überschreiten die Preise die 6.000-Euro-Marke. Im Gegensatz dazu liegen die Quadrat­me­ter­preise in Schöneck (3.444 EUR/qm) und Wöllstadt (3.219 EUR/qm) deutlich darunter. In Frankfurt am Main liegt der Angebots­preis bei 5.443 EUR/qm.

Hattersheim am Main an der Spitze des Rankings

Hattersheim am Main, mit etwa 29.000 Einwohnern, liegt zentral im Rhein-Main-Gebiet und genießt eine exzel­lente Anbindung an Frankfurt am Main durch ein gut ausge­bautes Verkehrsnetz. Hattersheim am Main hat mit seinen signi­fi­kanten Zuwächsen in den relevanten Indika­toren bewiesen, dass es sich nicht nur um einen Wohnort handelt, sondern um einen Ort mit Zukunft. Die dynamische Entwicklung, die hier statt­findet, ist ein klarer Indikator für die Attrak­ti­vität und das Inves­ti­ti­ons­po­tenzial der Gemeinde. In einem Markt, der zunehmend von Verän­de­rungen geprägt ist, hebt sich Hattersheim durch seine positive Entwicklung und den Blick in die Zukunft deutlich von anderen, etablierten Gemeinden ab. Die Stadt bietet eine attraktive Mischung aus Wohnen und Arbeiten, was sie besonders lebenswert macht. Dank der Ansiedlung zahlreicher kleiner und mittel­stän­di­scher Betriebe ist Hattersheim ein wachsender Wirtschafts­standort. Neben seiner Bedeutung für Logistik und Dienst­leis­tungs­un­ter­nehmen entwi­ckelt sich die Stadt auch in Bereichen wie der verar­bei­tenden Industrie weiter. Dies trägt zur Schaffung neuer Arbeits­plätze bei und fördert die wirtschaft­liche Stabi­lität der Region. Hattersheim am Main hat sich in diesem Vergleich als großer Gewinner im Umlandranking heraus­ge­stellt. Die Gemeinde punktet mit überdurch­schnitt­lichen Wachs­tums­raten, die ihr Potenzial und ihre Attrak­ti­vität unter­streichen. Etablierte Gemeinden wie Bad Vilbel, die zwar mit hohen absoluten Werten und einem insgesamt hohen Niveau punkten, landen im Ranking dennoch nur im oberen Mittelfeld. Ihr Entwick­lungs­tempo bleibt hinter dem dynami­schen Wachstum einiger aufstre­bender Gemeinden zurück.

Rang	Gemeinde	Note
1	Hattersheim am Main	1,38
2	Nieder­dor­felden	1,62
3	Langen (Hessen)	2,08
	Dietzenbach
5	Kronberg im Taunus	2,15
	Hofheim am Taunus
7	Bad Vilbel	2,23
	Kelsterbach
9	Mühlheim am Main	2,31
10	Bad Homburg vor der Höhe	2,46
	Schöneck
	Neu-Isenburg
	Heusen­stamm

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