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Datacenter als Invest­ment­nische für Immobi­li­en­in­ves­toren

Letzte Aktualisierung: 12. Mai 2025

Die Corona-Pandemie hat viele Trends beschleunigt und manchen Nutzungs­arten heftige Probleme bereitet: Beson­deren Einfluss hatte sie mit der Zunahme von E‑Commerce, dem Home-Office und Home-Schooling auf die fortschrei­tende Digita­li­sierung und damit auf die Nachfrage nach Datacenter-Kapazitäten. Aber was sind Datacenter, was macht sie aus und zählen sie überhaupt zu den Immobilien oder sind sie eher Infra­struktur?

Aus Immobi­li­en­sicht ist ein Datacenter (DC) eine hochspe­zia­li­sierte Betrei­ber­im­mo­bilie mit sehr viel Technik, die für den Betrieb von Servern benötigt wird. Dazu zählt eine redun­dante, leistungs­fähige Strom­ver­sorgung, die sowohl für die Server selbst aber auch zur Herun­ter­kühlung der von den Servern freige­setzten Wärme benötigt wird. Die Redundanz hat das Ziel, Ausfall­zeiten auszu­schließen. Sofern der Nutzer kein Großkonzern mit entspre­chendem Know-how und Kapazi­täten ist, und es sich um ein sogenanntes Colocation-Center mit mehreren Nutzern handelt, braucht es einen kompe­tenten Betreiber, der die Infra­struktur eines DC steuert.

Schon vor Corona wurde ein starkes Wachstum der DC-Kapazitäten trotz Minia­tu­ri­sierung prognos­ti­ziert. Das Daten­auf­kommen steigt seit Jahren exponen­tiell und wird auch zukünftig so weiter­wachsen. Zu den Einfluss­fak­toren, die auch den künftigen Bedarf an DC weiterhin steigen lassen, zählen u.a. Cloud-Lösungen, 5G und die damit verbun­denen Anwen­dungen, wie autonomes Fahren. Gerade auch die Verbreitung von 5G macht viele kleinere DC (auch EDGE-Center genannt) flächen­de­ckend notwendig, um die geringen Latenzen zu gewähren. Die Nachfrage und die Vermiet­barkeit eines modernen DC wird also langfristig gegeben sein.

Anspruchs­volle Betrei­ber­im­mo­bilien

Die Struktur ist jedoch vermutlich einer der Gründe, warum Datacenter zumindest in der DACH-Region als Investment für insti­tu­tio­nelle Inves­toren (noch) ein Schat­ten­dasein führen. Die benötigte Technik ist für Immobi­li­en­in­ves­toren kaum überschaubar. Außerdem treibt die technische Ausstattung die Kosten für ein modernes Datacenter in jedem Fall über 10.000 EUR/m2, schnell auch 20.000 EUR/m2 Datacen­ter­fläche. Die Gebäu­de­hülle macht davon nur 20% oder weniger aus. Zudem unter­liegt v.a. die Klima­technik einem schnel­leren Wandel und Verschleiß und muss häufiger ersetzt werden. Fachfremde Inves­toren sind hier weitgehend auf das Know-how des Betreibers angewiesen.

Eine weitere Beson­derheit: In Datacentern werden die Mietver­träge nicht auf m2-Basis, sondern auf Kilowatt-Basis abgeschlossen. Etwas gewöh­nungs­be­dürftig für Immobi­li­en­profis, aber trotzdem auch auf m2 umrechenbar.

So sieht der Invest­ment­markt aus

Die großen Tech-Konzerne, wie Google, Facebook oder Microsoft, lassen sich i.d.R. eigene Hyperscale-Center bauen, kaufen sie dann und betreiben sie selbst. Inter­es­santer ist der Markt der sogenannten Colocation Center, die mehrere 1.000 m2 DC-Fläche aufweisen und in denen mehrere, z.T. auch sehr kleine Mieter, Teilflächen anmieten. Diese Flächen reichen von Suiten (mehrere 100 m2), Caches (Teile von Suiten) bis hin zu einzelnen Racks.

Es gibt eine Reihe von carrier-unabhängigen Betreibern, die aller­dings auch meist Eigen­tümer der DC sind. Zu den global führenden zählen z.B. Equinix, Digital Realty und NTT (mit ihrer deutschen Tochter e‑shelter) sowie Interxtion und Telehouse. Equinix und Digital Realty sind darüber hinaus globale REITs die schon seit vielen Jahren Anlegergeld einsammeln. Zu diesen global agierenden REITs gehört ebenso Keppel aus Singapur. Keppel ist insofern inter­essant, da sie mit einem DC von Maincubes kürzlich den deutschen Markt betreten haben.

Der deutsche Markt steht erst am Anfang

Tatsächlich sind im deutschen Markt bisher keine Trans­ak­tionen von fertigen und modernen DC zu beobachten. Die o.g. Player entwi­ckeln ihre DC selbst, die schnell mehrere 100 Mio. EUR schwer sind, und bringen sie in die eigenen REITs oder Konzern­struk­turen ein. Deutsche Fonds­pro­dukte mit DC gibt es (noch) nicht. Ein erster Ansatz vor einigen Jahren war nicht erfolg­reich. Kleinere Anbieter, wie z.B. Penta Infra, sammeln eher Private Equity und inves­tieren in kleinere, dezen­trale DC.

Woran liegt es? Zum einen sind klassische Colocation-Center schnell ein paar 100 Mio. EUR wert und weisen damit ein relativ großes Klumpen­risiko in den üblichen Fonds­struk­turen auf. Zudem ist das Verständnis zu dieser Art von Assets bei den Inves­toren noch sehr einge­schränkt. Last but not least ist der Markt noch reichlich intrans­parent.

Aber: Im Sinne der Trans­parenz tut sich einiges. Verschiedene Anbieter von Konfe­renzen haben das Thema entdeckt und das Interesse steigt. Durch die zu erwar­tende Inves­ti­ti­ons­welle in kleinere EDGE-Center verringert sich die Ticket-Größe und damit auch das Klumpen­risiko. Außerdem sucht das insti­tu­tio­nelle Geld, welches vorher in Bonds, Shopping Center und Hotels inves­tiert war, Alter­na­tiven – und dazu gehörten in den bishe­rigen Äußerungen auch immer Datacentern. Aller­dings erscheinen direkte Invest­ments aufgrund der o.g. Gründe eher unwahr­scheinlich und klassische deutsche Anlage­pro­dukte, wie ein Spezial AIF oder eine Investment-KG gibt es bisher nicht. Es bleibt also spannend, ob (deutsche) Datacenter wirklich ein insti­tu­tio­nelles Produkt werden.

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