Datacenter als Investmentnische für Immobilieninvestoren

Die Corona-Pandemie hat viele Trends beschleunigt und manchen Nutzungsarten heftige Probleme bereitet: Besonderen Einfluss hatte sie mit der Zunahme von E-Commerce, dem Home-Office und Home-Schooling auf die fortschreitende Digitalisierung und damit auf die Nachfrage nach Datacenter-Kapazitäten. Aber was sind Datacenter, was macht sie aus und zählen sie überhaupt zu den Immobilien oder sind sie eher Infrastruktur?

Aus Immobiliensicht ist ein Datacenter (DC) eine hochspezialisierte Betreiberimmobilie mit sehr viel Technik, die für den Betrieb von Servern benötigt wird. Dazu zählt eine redundante, leistungsfähige Stromversorgung, die sowohl für die Server selbst aber auch zur Herunterkühlung der von den Servern freigesetzten Wärme benötigt wird. Die Redundanz hat das Ziel, Ausfallzeiten auszuschließen. Sofern der Nutzer kein Großkonzern mit entsprechendem Know-how und Kapazitäten ist, und es sich um ein sogenanntes Colocation-Center mit mehreren Nutzern handelt, braucht es einen kompetenten Betreiber, der die Infrastruktur eines DC steuert.

Schon vor Corona wurde ein starkes Wachstum der DC-Kapazitäten trotz Miniaturisierung prognostiziert. Das Datenaufkommen steigt seit Jahren exponentiell und wird auch zukünftig so weiterwachsen. Zu den Einflussfaktoren, die auch den künftigen Bedarf an DC weiterhin steigen lassen, zählen u.a. Cloud-Lösungen, 5G und die damit verbundenen Anwendungen, wie autonomes Fahren. Gerade auch die Verbreitung von 5G macht viele kleinere DC (auch EDGE-Center genannt) flächendeckend notwendig, um die geringen Latenzen zu gewähren. Die Nachfrage und die Vermietbarkeit eines modernen DC wird also langfristig gegeben sein.

Anspruchsvolle Betreiberimmobilien

Die Struktur ist jedoch vermutlich einer der Gründe, warum Datacenter zumindest in der DACH-Region als Investment für institutionelle Investoren (noch) ein Schattendasein führen. Die benötigte Technik ist für Immobilieninvestoren kaum überschaubar. Außerdem treibt die technische Ausstattung die Kosten für ein modernes Datacenter in jedem Fall über 10.000 EUR/m², schnell auch 20.000 EUR/m² Datacenterfläche. Die Gebäudehülle macht davon nur 20% oder weniger aus. Zudem unterliegt v.a. die Klimatechnik einem schnelleren Wandel und Verschleiß und muss häufiger ersetzt werden. Fachfremde Investoren sind hier weitgehend auf das Know-how des Betreibers angewiesen.

Eine weitere Besonderheit: In Datacentern werden die Mietverträge nicht auf m²-Basis, sondern auf Kilowatt-Basis abgeschlossen. Etwas gewöhnungsbedürftig für Immobilienprofis, aber trotzdem auch auf m² umrechenbar.

So sieht der Investmentmarkt aus

Die großen Tech-Konzerne, wie Google, Facebook oder Microsoft, lassen sich i.d.R. eigene Hyperscale-Center bauen, kaufen sie dann und betreiben sie selbst. Interessanter ist der Markt der sogenannten Colocation Center, die mehrere 1.000 m² DC-Fläche aufweisen und in denen mehrere, z.T. auch sehr kleine Mieter, Teilflächen anmieten. Diese Flächen reichen von Suiten (mehrere 100 m²), Caches (Teile von Suiten) bis hin zu einzelnen Racks.

Es gibt eine Reihe von carrier-unabhängigen Betreibern, die allerdings auch meist Eigentümer der DC sind. Zu den global führenden zählen z.B. Equinix, Digital Realty und NTT (mit ihrer deutschen Tochter e-shelter) sowie Interxtion und Telehouse. Equinix und Digital Realty sind darüber hinaus globale REITs die schon seit vielen Jahren Anlegergeld einsammeln. Zu diesen global agierenden REITs gehört ebenso Keppel aus Singapur. Keppel ist insofern interessant, da sie mit einem DC von Maincubes kürzlich den deutschen Markt betreten haben.

Der deutsche Markt steht erst am Anfang

Tatsächlich sind im deutschen Markt bisher keine Transaktionen von fertigen und modernen DC zu beobachten. Die o.g. Player entwickeln ihre DC selbst, die schnell mehrere 100 Mio. EUR schwer sind, und bringen sie in die eigenen REITs oder Konzernstrukturen ein. Deutsche Fondsprodukte mit DC gibt es (noch) nicht. Ein erster Ansatz vor einigen Jahren war nicht erfolgreich. Kleinere Anbieter, wie z.B. Penta Infra, sammeln eher Private Equity und investieren in kleinere, dezentrale DC.

Woran liegt es? Zum einen sind klassische Colocation-Center schnell ein paar 100 Mio. EUR wert und weisen damit ein relativ großes Klumpenrisiko in den üblichen Fondsstrukturen auf. Zudem ist das Verständnis zu dieser Art von Assets bei den Investoren noch sehr eingeschränkt. Last but not least ist der Markt noch reichlich intransparent.

Aber: Im Sinne der Transparenz tut sich einiges. Verschiedene Anbieter von Konferenzen haben das Thema entdeckt und das Interesse steigt. Durch die zu erwartende Investitionswelle in kleinere EDGE-Center verringert sich die Ticket-Größe und damit auch das Klumpenrisiko. Außerdem sucht das institutionelle Geld, welches vorher in Bonds, Shopping Center und Hotels investiert war, Alternativen – und dazu gehörten in den bisherigen Äußerungen auch immer Datacentern. Allerdings erscheinen direkte Investments aufgrund der o.g. Gründe eher unwahrscheinlich und klassische deutsche Anlageprodukte, wie ein Spezial AIF oder eine Investment-KG gibt es bisher nicht. Es bleibt also spannend, ob (deutsche) Datacenter wirklich ein institutionelles Produkt werden.

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