Économie circu­laire et immobilier : une oppor­tunité pour les inves­tis­seurs innovants

La construction et l’exploitation de bâtiments et d’infrastructures sont respon­sables d’environ 50 pour cent des besoins en matières premières, d’un tiers des émissions de CO₂ et de plus de 80 pour cent des déchets produits en Suisse. Cela montre clairement l’ampleur de la respon­sa­bilité qui incombe au secteur de la construction et de l’immobilier lorsqu’il s’agit de préserver les ressources et de réduire les émissions. Dans ce contexte, le passage d’un système écono­mique linéaire à un système circu­laire ne cesse de gagner en impor­tance. Mais qu’en est-il de l’économie circu­laire dans le marché immobilier ? Les inves­tis­seurs profitent-ils des oppor­tu­nités qui en découlent ? Ou le scepti­cisme prévaut-il encore face à la complexité du sujet ? Wüest Partner a voulu en savoir plus et a posé la question aux décideuses-eurs. Vous en saurez plus en lisant cet article.

L’économie circu­laire gagne en impor­tance 

Pendant longtemps, la plupart des inves­tis­seurs se sont concentrés sur l’optimisation des besoins énergé­tiques des biens immobi­liers ou sur la réduction des émissions générées par leur exploi­tation. Aujourd’hui, les thèmes de l’énergie grise et de l’économie circu­laire sont de plus en plus impor­tants pour un nombre croissant d’investisseurs. Le 27 juin 2023, un groupe de maîtres d’ouvrage insti­tu­tionnels a signé la Charte de la construction circu­laire.

Les principes de l’économie circu­laire

L’économie circu­laire est un concept global. Pour le secteur de la construction, le thème du recyclage («recycling») est déjà très présent aujourd’hui. Le thème du réemploi («reuse») , dans le sens d’une réuti­li­sation des éléments de construction, est mis en avant par certains acteurs de l’architecture et de la construction, notamment par la création crois­sante de bourses d’éléments de construction. Du point de vue des inves­tis­seurs, le défi consiste toutefois à concevoir l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier selon les principes de circu­larité. Pour cela, le réemploi et le recyclage ne suffisent pas. Il y a 10 règles commençant par le lettre «R»  dans ce contexte. En plus de la réuti­li­sation et du recyclage, la stratégie se concentre ici sur les règles de refuser, réduire et repenser qui s’organisent dans une pyramide comme suit :

Les principes de l’économie circu­laire
Stratégies de gestion du parc immobilier

La règle suivante prévaut  : plus un prinicpe est placé haut, plus il est important pour la gestion durable d’un porte­feuille immobilier dans l’esprit de l’économie circu­laire.

Refuse

Placé au sommet de la piramide le principe «Refuse», soit éviter des mesures de construction. Face à la rareté des ressources et compte tenu de l’énergie consommée lors des projets de construction (mot-clé : énergie grise), les struc­tures existantes doivent être utilisées le plus longtemps possible. Cela signifie que des formes d’utilisation alter­na­tives doivent être examinées afin d’éviter la démolition inutile de bâtiments et de protéger le parc immobilier.

Réduire

Les circons­tances ne permettent pas toujours de continuer à utiliser un bâtiment, que ce soit pour des raisons techniques, fonction­nelles ou écono­miques. Lorsque des mesures de construction sont inévi­tables, la consom­mation de ressources doit être réduite au maximum.

Repenser

Le fait de penser diffé­remment et de repenser les concepts liés à l’immobilier est un vaste domaine. Cela permet de développer de nouvelles formes d’habitat et de travail afin d’utiliser les bâtiments plus longtemps, de réduire la consom­mation de ressources grâce à des processus de plani­fi­cation innovants ou d’expérimenter de nouveaux modes de construction avec des matériaux biosourcés. Dans le domaine de la construction neuve comme dans celui de la rénovation, il s’agit, dans une perspective d’économie circu­laire de prendre en compte dès la phase de plani­fi­cation de la flexi­biliét d’utilisation, de l’accessibilité des éléments de construction, d’une technique du bâtiment efficace, de la séparation de la structure et de la technique.

Réuti­li­sation

On parle de réemploi lorsque des matériaux ou des compo­sants entiers sont réuti­lisés, soit pour la même fonction, soit pour un nouvel usage.

Recycle

Ce n’est que lorsqu’un produit ne peut plus être utilisé qu’il est envoyé au recyclage. Lors du recyclage, les matériaux sont collectés, partiel­lement ou entiè­rement traités et trans­formés en nouveaux biens. Ils restent ainsi le plus longtemps possible dans le circuit. Le recyclage devrait toutefois être le dernier choix : dans presque tous les cas, il est préfé­rable d’utiliser les produits le plus longtemps possible, car le recyclage a un impact sur l’environnement en raison de la consom­mation d’énergie, d’eau ou de produits chimiques.

Un sondage montre que les inves­tis­seurs misent de plus en plus sur l’économie circu­laire

Le sondage

Sur mandat de Senn Resources AG, Wüest Partner a mené une enquête à l’automne 2022. Plus de 300 entre­prises suisses inves­tissant dans l’immobilier ont été inter­rogées à cette occasion. Ce sondage a été réalisé pour la deuxième fois. Comme à l’automne 2020, elle a été complétée par 10 entre­tiens quali­tatifs avec des experts sélec­tionnés.

Objectif de l’enquête

L’objectif de l’enquête a été de déter­miner la position de la durabilité en général dans le secteur immobilier suisse. En outre le sondage a cherché à déter­miner à quel point les gens sont prêts à payer pour les diffé­rents aspects de la durabilité (plus d’informations à ce sujet dans l’article de blog «Les biens immobi­liers durables ont-ils plus de valeur ?»)

Le rendement, l’emplacement et la micro-situation sont déter­mi­nants

L’enquête a montré que les facteurs classiques que sont le rendement, l’emplacement et la micro-situation restent déter­mi­nants dans les décisions d’acquisition. Seuls 31% des inves­tis­seurs ont indiqué que le thème de l’économie circu­laire jouait un rôle dans l’achat d’un bien immobilier. En termes d’importance, ce thème se situe donc à un niveau similaire à celui de la biodi­versité, de la résilience clima­tique et de l’espace extérieur.

Une impor­tance crois­sante des aspects écolo­giques à moyen terme

Dès que les inves­tis­seurs évaluent l’importance à moyen terme des aspects de durabilité, ceux-ci deviennent nettement prédo­mi­nants. Il s’agit notamment de thèmes tels que l’empreinte écolo­gique, les coûts du cycle de vie, la flexi­bilité d’utilisation et la résilience clima­tique. 65 % des inves­tis­seurs indiquent que l’économie circu­laire sera impor­tante à moyen terme. Pour 19% d’entre eux, ce thème est même déter­minant à moyen terme.

Cycle de vie : l’avantage de l’utilisation flexible

L’enquête a montré que plus d’un inves­tisseur sur deux accorde de l’importance à la flexi­bilité d’utilisation lors d’acquisitions. Il s’agit par exemple de savoir si la taille des appar­te­ments est modifiable ou si la dispo­sition des colonnes techniques est flexible pour permettre des change­ments d’utilisation futurs. De même, pour près de la moitié des inves­tis­seurs, une technique de construction légère est décisive.

En savoir plus sur le conseil straté­gique chez Wüest Partner.

Bâtiments circu­laires : augmen­tation de la dispo­sition à payer

L’enquête de l’automne 2022 a certes montré que 38% des inves­tis­seurs ne sont pas prêts à payer plus pour un bâtiment construit selon les principes de l’économie circu­laire. Il convient toutefois de noter que ce chiffre était encore de 54 % lors de l’enquête de 2020. D’un autre côté, la part de ceux qui déclarent être prêts à payer davantage pour des bâtiments circu­laires a augmenté : en automne 2020, ils étaient 17 % au total. À l’automne 2022, 20 % des inves­tis­seurs se disaient prêts à payer jusqu’à 3 % de plus pour un bâtiment circu­laire, et 7 % étaient même prêts à payer plus de 3 % en plus.

Le thème de l’efficacité énergé­tique prévaut par rapport à  celui de l’énergie grise

Le thème de l’économie circu­laire n’est pas encore tout à fait atteint le radar de tous les inves­tis­seurs : seuls 27% indiquent une dispo­sition à payer plus élevée pour les bâtiments construits selon les principes de l’économie circu­laire. Les thèmes liés à l’exploitation et à la perfor­mance énergé­tique ont encore une certaine longueur d’avance : 41% des inves­tis­seurs sont prêts à payer un prix plus élevé pour les bâtiments qui produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment ou pour les bâtiments parti­cu­liè­rement efficaces sur le plan énergé­tique avec une part élevée d’énergie renou­ve­lable (Minergie).

Vous souhaitez en savoir plus sur le thème de la valeur ? Lisez à ce sujet l’article de blog «Les biens immobi­liers durables ont-ils plus de valeur ?».

Trois attitudes face à la durabilité : remplir les condi­tions, parti­ciper à la réflexion et changer de mentalité

L’attitude des inves­tis­seurs immobi­liers suisses dans leur approche de la durabilité peut être divisée en trois catégories :

Remplir les condi­tions

Un premier groupe d’investisseurs est guidé par des processus familiers. La compré­hension de la durabilité est déter­minée par des bases juridiques et des normes. L’innovation ou la construction durable n’ont que peu d’importance, les connais­sances ou le personnel qualifié font souvent défaut.

Parti­ciper à la réflexion

Un deuxième groupe d’investisseurs part du principe que la construction durable minimise les risques à moyen ou long terme. La pression des inves­tis­seurs joue également un rôle : leurs biens immobi­liers s’orientent vers les normes de durabilité actuelles afin de ne pas devenir des «stranded assets». Ce groupe souhaite se démarquer de la concur­rence en signalant sa sensi­bi­li­sation aux questions de durabilité par le biais de projets pilotes spéciaux ou phares, en accumulant des expériences, en parti­cipant au discours.

Changer de mentalité

Un groupe croissant d’investisseurs est prêt à faire un pas de plus et à changer de mentalité. Ils aspirent à l’innovation et développent de nouveaux modes de construction, processus et formes d’habitat dans le but d’établir une nouvelle durabilité radicale. Ce groupe est le plus engagé sur les questions liées à l’économie circu­laire.

Wüest Partner et Durable accom­pagnent ses clients dans leur trans­for­mation vers une économie circu­laire.

Services

Nous proposons les services suivants à nos clients :

• Élabo­ration de lignes direc­trices et de concepts en faveur de l’économie circu­laire
• Définition des exigences en faveur de l’économie circu­laire dans le cadre du dévelop­pement et de la plani­fi­cation de projets
• Stratégies de conser­vation et de rénovation des bâtiments existants
• Mise en place de mesures d’économie circu­laire dans les processus d’une organi­sation
• Analyses de scénarios pour des projets de construction spéci­fiques 

Aperçu de nos presta­tions en matière de durabilité.

Parte­nariat de dévelop­pement

Nous sommes à la recherche de clients, qui dans le cadre d’un parte­nariat de dévelop­pement, souhaitent profiter de la conception de nouveaux produits adaptés à leurs besoins. Nos offres sont les suivantes :

• Analyse du porte­feuille en matière de ressources/matériaux de construction : établis­sement de passe­ports numériques de ressources pour les bâtiments comme extension du modèle de bâtiment dans «Wüest Dimen­sions».
• Monitoring de la consom­mation de ressources (lors de rénova­tions et de nouvelles construc­tions) et des émissions grises
• Circu­larity Reporting (évaluation de la démolition, du déman­tè­lement, de la sépara­bilité, de la recycla­bilité, etc. sur la base du passeport de ressources du bâtiment).

N’hésitez pas à prendre contact avec nous.