Économie circulaire et immobilier : une opportunité pour les investisseurs innovants
11 mars 2024
Sujets
La construction et l’exploitation de bâtiments et d’infrastructures sont responsables d’environ 50 pour cent des besoins en matières premières, d’un tiers des émissions de CO₂ et de plus de 80 pour cent des déchets produits en Suisse. Cela montre clairement l’ampleur de la responsabilité qui incombe au secteur de la construction et de l’immobilier lorsqu’il s’agit de préserver les ressources et de réduire les émissions. Dans ce contexte, le passage d’un système économique linéaire à un système circulaire ne cesse de gagner en importance. Mais qu’en est-il de l’économie circulaire dans le marché immobilier ? Les investisseurs profitent-ils des opportunités qui en découlent ? Ou le scepticisme prévaut-il encore face à la complexité du sujet ? Wüest Partner a voulu en savoir plus et a posé la question aux décideuses-eurs. Vous en saurez plus en lisant cet article.
L’économie circulaire gagne en importance
Pendant longtemps, la plupart des investisseurs se sont concentrés sur l’optimisation des besoins énergétiques des biens immobiliers ou sur la réduction des émissions générées par leur exploitation. Aujourd’hui, les thèmes de l’énergie grise et de l’économie circulaire sont de plus en plus importants pour un nombre croissant d’investisseurs. Le 27 juin 2023, un groupe de maîtres d’ouvrage institutionnels a signé la Charte de la construction circulaire.
Les principes de l’économie circulaire
L’économie circulaire est un concept global. Pour le secteur de la construction, le thème du recyclage («recycling») est déjà très présent aujourd’hui. Le thème du réemploi («reuse») , dans le sens d’une réutilisation des éléments de construction, est mis en avant par certains acteurs de l’architecture et de la construction, notamment par la création croissante de bourses d’éléments de construction. Du point de vue des investisseurs, le défi consiste toutefois à concevoir l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier selon les principes de circularité. Pour cela, le réemploi et le recyclage ne suffisent pas. Il y a 10 règles commençant par le lettre «R» dans ce contexte. En plus de la réutilisation et du recyclage, la stratégie se concentre ici sur les règles de refuser, réduire et repenser qui s’organisent dans une pyramide comme suit :
Les principes de l’économie circulaire
Stratégies de gestion du parc immobilier
La règle suivante prévaut : plus un prinicpe est placé haut, plus il est important pour la gestion durable d’un portefeuille immobilier dans l’esprit de l’économie circulaire.
Refuse
Placé au sommet de la piramide le principe « Refuse », soit éviter des mesures de construction. Face à la rareté des ressources et compte tenu de l’énergie consommée lors des projets de construction (mot-clé : énergie grise), les structures existantes doivent être utilisées le plus longtemps possible. Cela signifie que des formes d’utilisation alternatives doivent être examinées afin d’éviter la démolition inutile de bâtiments et de protéger le parc immobilier.
Réduire
Les circonstances ne permettent pas toujours de continuer à utiliser un bâtiment, que ce soit pour des raisons techniques, fonctionnelles ou économiques. Lorsque des mesures de construction sont inévitables, la consommation de ressources doit être réduite au maximum.
Repenser
Le fait de penser différemment et de repenser les concepts liés à l’immobilier est un vaste domaine. Cela permet de développer de nouvelles formes d’habitat et de travail afin d’utiliser les bâtiments plus longtemps, de réduire la consommation de ressources grâce à des processus de planification innovants ou d’expérimenter de nouveaux modes de construction avec des matériaux biosourcés. Dans le domaine de la construction neuve comme dans celui de la rénovation, il s’agit, dans une perspective d’économie circulaire de prendre en compte dès la phase de planification de la flexibiliét d’utilisation, de l’accessibilité des éléments de construction, d’une technique du bâtiment efficace, de la séparation de la structure et de la technique.
Réutilisation
On parle de réemploi lorsque des matériaux ou des composants entiers sont réutilisés, soit pour la même fonction, soit pour un nouvel usage.
Recycle
Ce n’est que lorsqu’un produit ne peut plus être utilisé qu’il est envoyé au recyclage. Lors du recyclage, les matériaux sont collectés, partiellement ou entièrement traités et transformés en nouveaux biens. Ils restent ainsi le plus longtemps possible dans le circuit. Le recyclage devrait toutefois être le dernier choix : dans presque tous les cas, il est préférable d’utiliser les produits le plus longtemps possible, car le recyclage a un impact sur l’environnement en raison de la consommation d’énergie, d’eau ou de produits chimiques.
Un sondage montre que les investisseurs misent de plus en plus sur l’économie circulaire
Le sondage
Sur mandat de Senn Resources AG, Wüest Partner a mené une enquête à l’automne 2022. Plus de 300 entreprises suisses investissant dans l’immobilier ont été interrogées à cette occasion. Ce sondage a été réalisé pour la deuxième fois. Comme à l’automne 2020, elle a été complétée par 10 entretiens qualitatifs avec des experts sélectionnés.
Objectif de l’enquête
L’objectif de l’enquête a été de déterminer la position de la durabilité en général dans le secteur immobilier suisse. En outre le sondage a cherché à déterminer à quel point les gens sont prêts à payer pour les différents aspects de la durabilité (plus d’informations à ce sujet dans l’article de blog «Les biens immobiliers durables ont-ils plus de valeur ?»)
Le rendement, l’emplacement et la micro-situation sont déterminants
L’enquête a montré que les facteurs classiques que sont le rendement, l’emplacement et la micro-situation restent déterminants dans les décisions d’acquisition. Seuls 31% des investisseurs ont indiqué que le thème de l’économie circulaire jouait un rôle dans l’achat d’un bien immobilier. En termes d’importance, ce thème se situe donc à un niveau similaire à celui de la biodiversité, de la résilience climatique et de l’espace extérieur.
Une importance croissante des aspects écologiques à moyen terme
Dès que les investisseurs évaluent l’importance à moyen terme des aspects de durabilité, ceux-ci deviennent nettement prédominants. Il s’agit notamment de thèmes tels que l’empreinte écologique, les coûts du cycle de vie, la flexibilité d’utilisation et la résilience climatique. 65 % des investisseurs indiquent que l’économie circulaire sera importante à moyen terme. Pour 19% d’entre eux, ce thème est même déterminant à moyen terme.
Cycle de vie : l’avantage de l’utilisation flexible
L’enquête a montré que plus d’un investisseur sur deux accorde de l’importance à la flexibilité d’utilisation lors d’acquisitions. Il s’agit par exemple de savoir si la taille des appartements est modifiable ou si la disposition des colonnes techniques est flexible pour permettre des changements d’utilisation futurs. De même, pour près de la moitié des investisseurs, une technique de construction légère est décisive.
En savoir plus sur le conseil stratégique chez Wüest Partner.
Bâtiments circulaires : augmentation de la disposition à payer
L’enquête de l’automne 2022 a certes montré que 38% des investisseurs ne sont pas prêts à payer plus pour un bâtiment construit selon les principes de l’économie circulaire. Il convient toutefois de noter que ce chiffre était encore de 54 % lors de l’enquête de 2020. D’un autre côté, la part de ceux qui déclarent être prêts à payer davantage pour des bâtiments circulaires a augmenté : en automne 2020, ils étaient 17 % au total. À l’automne 2022, 20 % des investisseurs se disaient prêts à payer jusqu’à 3 % de plus pour un bâtiment circulaire, et 7 % étaient même prêts à payer plus de 3 % en plus.
Le thème de l’efficacité énergétique prévaut par rapport à celui de l’énergie grise
Le thème de l’économie circulaire n’est pas encore tout à fait atteint le radar de tous les investisseurs : seuls 27% indiquent une disposition à payer plus élevée pour les bâtiments construits selon les principes de l’économie circulaire. Les thèmes liés à l’exploitation et à la performance énergétique ont encore une certaine longueur d’avance : 41% des investisseurs sont prêts à payer un prix plus élevé pour les bâtiments qui produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment ou pour les bâtiments particulièrement efficaces sur le plan énergétique avec une part élevée d’énergie renouvelable (Minergie).
Vous souhaitez en savoir plus sur le thème de la valeur ? Lisez à ce sujet l’article de blog «Les biens immobiliers durables ont-ils plus de valeur ?».
Trois attitudes face à la durabilité : remplir les conditions, participer à la réflexion et changer de mentalité
L’attitude des investisseurs immobiliers suisses dans leur approche de la durabilité peut être divisée en trois catégories :
Remplir les conditions
Un premier groupe d’investisseurs est guidé par des processus familiers. La compréhension de la durabilité est déterminée par des bases juridiques et des normes. L’innovation ou la construction durable n’ont que peu d’importance, les connaissances ou le personnel qualifié font souvent défaut.
Participer à la réflexion
Un deuxième groupe d’investisseurs part du principe que la construction durable minimise les risques à moyen ou long terme. La pression des investisseurs joue également un rôle : leurs biens immobiliers s’orientent vers les normes de durabilité actuelles afin de ne pas devenir des "stranded assets". Ce groupe souhaite se démarquer de la concurrence en signalant sa sensibilisation aux questions de durabilité par le biais de projets pilotes spéciaux ou phares, en accumulant des expériences, en participant au discours.
Changer de mentalité
Un groupe croissant d’investisseurs est prêt à faire un pas de plus et à changer de mentalité. Ils aspirent à l’innovation et développent de nouveaux modes de construction, processus et formes d’habitat dans le but d’établir une nouvelle durabilité radicale. Ce groupe est le plus engagé sur les questions liées à l’économie circulaire.
Wüest Partner et Durable accompagnent ses clients dans leur transformation vers une économie circulaire.
Services
Nous proposons les services suivants à nos clients :
- Élaboration de lignes directrices et de concepts en faveur de l’économie circulaire
- Définition des exigences en faveur de l’économie circulaire dans le cadre du développement et de la planification de projets
- Stratégies de conservation et de rénovation des bâtiments existants
- Mise en place de mesures d’économie circulaire dans les processus d’une organisation
- Analyses de scénarios pour des projets de construction spécifiques
Aperçu de nos prestations en matière de durabilité.
Partenariat de développement
Nous sommes à la recherche de clients, qui dans le cadre d’un partenariat de développement, souhaitent profiter de la conception de nouveaux produits adaptés à leurs besoins. Nos offres sont les suivantes :
- Analyse du portefeuille en matière de ressources/matériaux de construction : établissement de passeports numériques de ressources pour les bâtiments comme extension du modèle de bâtiment dans «Wüest Dimensions».
- Monitoring de la consommation de ressources (lors de rénovations et de nouvelles constructions) et des émissions grises
- Circularity Reporting (évaluation de la démolition, du démantèlement, de la séparabilité, de la recyclabilité, etc. sur la base du passeport de ressources du bâtiment).