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Analyse der Nutzungs­re­serven von mehr als 150 Liegen­schaften: Der «Potential Seeker» im Einsatz

Letzte Aktualisierung: 13. September 2024

Dass das verfügbare Bauland in der Schweiz immer knapper wird, ist ein Problem, das insti­tu­tio­nelle Inves­toren und Entwickler nur allzu gut kennen. Was liegt da näher, als die vorhan­denen Poten­ziale im Bestand zu aktivieren? Mit diesem Anliegen trat ein langjäh­riger Kunde an Wüest Partner heran, der uns damit beauf­tragte, in seinem Immobi­li­en­port­folio Ertrags­po­ten­ziale und Wertre­serven zu ermitteln. 

Im Vorder­grund dieses Auftrags standen dabei die Analyse von Ausnut­zungs­re­serven im Rahmen der baurecht­lichen Möglich­keiten sowie die Ermittlung von Poten­zialen durch Abbruch und Neubau. Dazu wurden die ausge­wählten Liegen­schaften in einem automa­ti­sierten Prozess einzeln auf Nutzungs­re­serven geprüft.  

Potential Seeker 

Zum Einsatz kam hierbei der «Potential Seeker», der im Februar 2022 als neues Modul von Wüest Dimen­sions in Betrieb genommen wurde. Die Haupt­aufgabe des «Potential Seekers» besteht in der Ermittlung von Liegenschafts-Potenzialen: Er ermög­licht es, flächen­de­ckend bebaute genauso wie unbebaute Grund­stücke voll automa­ti­siert und somit besonders effizient zu analy­sieren und die verbor­genen Poten­ziale unter­nutzter Parzellen aufzu­spüren.  

Der «Potential Seeker» verbindet zu diesem Zweck interne Daten und Modelle von Wüest Partner mit öffentlich zugäng­lichen externen Quellen. Dazu gehören die neusten baurecht­lichen Bestim­mungen von Kantonen und Gemeinden, deren Bau- und Zonen­ord­nungen sowie Daten der amtlichen Vermessung und topogra­phische Daten. Infor­ma­tionen über Gewässer, Hangneigung, Gebäu­de­grund­risse und Baulinien fliessen ebenso in die Analyse ein. Die Poten­ziale werden automa­ti­siert als Differenz zwischen der tatsächlich vorhan­denen und der zonen­rechtlich maximal möglichen Fläche berechnet.  

Resultate

Im Rahmen dieses Auftrags unterzog Wüest Partner die über 150 Liegen­schaften des Kunden mithilfe des «Potential Seekers» einer syste­ma­ti­schen Analyse. Dabei wurden die Objekte mit den grössten Wertre­serven ermittelt. Inter­pre­ta­tionen der Ergeb­nisse und Handlungs­emp­feh­lungen für die Projekt­ver­ant­wort­lichen rundeten das Projekt ab. Besondere Beachtung verdienen dabei folgende Resultate: 

  • Jede vierte Liegen­schaft des Portfolios verfügte über eine Netto-Wertreserve, die mittels einer Erwei­terung oder eines Ersatz­neubaus reali­siert werden könnte.
  • Die durch­schnitt­liche Netto-Wertreserve der betrof­fenen Liegen­schaften betrug rund 20 Prozent; bei 2 Prozent der Liegen­schaften lag sie sogar bei über 100 Prozent. 
  • Bei einer Umsetzung der zehn Projekte mit den grössten Wertre­serven könnte das Portfolio eine zusätz­liche Wertän­de­rungs­rendite von rund 3 Prozent erzielen. 
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