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Einfluss der Inflation auf Rendi­te­lie­gen­schaften

Letzte Aktualisierung: 22. April 2025

Inves­ti­tionen in Immobilien werden oft unter der Annahme getätigt, dass dieses Anlage­ve­hikel einen Infla­ti­ons­schutz bietet. Inter­na­tionale Studien kamen diesbe­züglich aber zu hetero­genen Schlüssen. Was lässt sich in der Schweiz beobachten?

Auf Basis der Entwicklung der Angebots­mieten und der Angebots­preise für Rendi­te­lie­gen­schaften wird der Zusam­menhang mit der Infla­ti­ons­ent­wicklung unter­sucht. Konnte in der Vergan­genheit ein Infla­ti­ons­schutz festge­stellt werden? Das heisst, sind die Mieten und Immobi­li­en­preise stärker gestiegen als die Konsu­men­ten­preise. 

Mietpreis­bildung und deren Abhän­gigkeit von der Inflation

Ein Infla­ti­ons­schutz bei den Geschäfts­mieten scheint gewähr­leistet, sind sie doch oftmals an die Entwicklung der Konsu­men­ten­preise gebunden. Die jüngsten Auswer­tungen zeigen, dass über 95 Prozent der abgeschlos­senen Mietver­träge für Geschäfts­flächen zumindest eine Teilin­de­xierung der Mieten an der Teuerung beinhalten.

Bei den Wohnlie­gen­schaften dürften zwei Effekte für eine positive Korre­lation zwischen Mieten und Inflation sprechen: Zum einen sind Eigen­tümer gemäss Mietrecht berechtigt, bis zu 40 Prozent der Teuerung an die Mieter weiter­zu­geben. Anderer­seits sind Infla­ti­ons­an­stiege meist von Anstiegen der Hypothe­kar­zinsen begleitet, was zu einem steigenden Referenz­zinssatz und somit zu steigenden Mieten führen dürfte. Dies aller­dings mit einer beträcht­lichen Zeitver­zö­gerung.

Angebots­mieten bilden sich am Nutzer­markt

Während bei den Bestan­des­mieten die Vertrags­ge­staltung im Vorder­grund steht, wirken bei neu abzuschlies­senden Mieten ökono­mische Zusam­men­hänge: Die Angebots­mieten entwi­ckeln sich im Zusam­men­spiel von Angebot und Nachfrage am Nutzer­markt. Das Angebot reagiert tenden­ziell negativ auf Inflation, und die Nachfrage korre­liert tenden­ziell positiv mit den Infla­ti­ons­ent­wick­lungen. Das Flächen­an­gebot ist stark von der Bautä­tigkeit abhängig. Angesichts der zuletzt gestie­genen Finan­zie­rungs­kon­di­tionen, der höheren Renditen bei Anlage­al­ter­na­tiven, Bauprei­steuerung und Liefer­eng­pässen ist hier ein Abflachen der Neupro­duktion denkbar. Dadurch könnten auch die Mietpreise wieder anziehen.

Die Nachfrage ist bei Mietwoh­nungen von der Kaufkraft der Mieter:innen abhängig, während sie im Geschäfts­flä­chen­segment durch die Zahlungs­be­reit­schaft der Unter­nehmen bestimmt wird. In beiden Segmenten ist die Nachfrage nebst der Inflation von der konjunk­tu­rellen Entwicklung und weiteren überla­gernden Faktoren abhängig. Im infla­tio­nären Umfeld steigen die Löhne tenden­ziell an, was eine höhere Zahlungs­be­reit­schaft für Mieten zu Folge hat. Zudem ist bei einer nachfra­ge­ge­trie­benen Inflation aufgrund des Wirtschafts­wachstums eine positive Beschäftigungs- und Bevöl­ke­rungs­ent­wicklung zu erwarten, was ebenfalls Aufwärts­druck auf die Angebots­mieten ausübt.

Um die These eines Infla­ti­ons­schutzes bei Angebots­mieten empirisch zu testen, müsste ein Regres­si­ons­ko­ef­fi­zient grösser eins zwischen den jewei­ligen Mieten und den Teuerungs­raten erkennbar sein. Das heisst, dass die Angebots­mieten stärker wachsen müssen als die Konsu­men­ten­preise.

Die Abbildung zeigt einen positiven Zusammenhang zwischen Angebotsmieten und Konsumentenpreisen für Mietwohnungen und Büroflächen.

Die erste Abbildung zeigt dabei auf der horizon­talen Achse die Teuerungs­raten, während auf der verti­kalen Achse die Verän­de­rungen der Angebots­mieten für das jeweilige Segment abgebildet sind. Es wurden quartals­weise Daten seit dem ersten Quartal 1971 bis Ende 2021 verglichen. Dabei fällt auf, dass in beiden Fällen die Mieten positiv mit der Infla­ti­ons­ent­wicklung korre­liert sind. Die graue Hilfs­linie markiert dabei die Grenze über welcher die Angebots­mieten im Vergleich zum Vorjah­res­quartal stärker Ansteigen als die Teuerung. Für das Segment der Mietwoh­nungen (rot), konnte im Betrach­tungs­zeitraum festge­stellt werden, dass die Trend­linie über diesem Grenzwert zu liegen kamen und die Angebots­mieten im Schnitt stärker angestiegen sind als die Inflation.

Schwä­cherer Zusam­menhang bei Angebots­mieten für Büroflächen

Die Korre­lation ist im Segment der Büroflächen weniger stark und die Regres­si­ons­linie kommt unter dem Grenzwert zu liegen. Aus der Daten­aus­wertung geht auch hervor, dass die Streuung für beide Segmente sehr gross ist. Dies ist darauf zurück­zu­führen, dass die weiteren Faktoren nebst der Inflation eine sehr bedeu­tende Rolle bei der Entwicklung der Angebots­mieten spielen. So war das Bestimmt­heitsmass für Büroflächen bei lediglich 9 Prozent, bei den Mietwoh­nungen hingegen bei knapp 40 Prozent. In beiden Fällen wird ein Grossteil der Mietpreis­ent­wick­lungen unabhängig von den Infla­ti­ons­raten bestimmt.

Auch wenn wir ein Szenario mit Konsu­men­ten­preis­an­stiegen von über 4 Prozent in der Schweiz derzeit noch als eher unrea­lis­tisch erachten, ist festzu­halten, dass in den 40 Quartalen, in welchen Infla­ti­ons­raten über 4 Prozent beobachtet wurden, in nur 4 Fällen rückläufige Angebots­mieten für Büroflächen beobachtet wurden, während bei den Mietwoh­nungen in keinem der 40 Quartale rückläufige Angebots­mieten festge­stellt werden konnten.

Dass die Verän­derung bei Angebots­mieten in Zeiten erhöhter Infla­ti­ons­dy­namik positiv mit den Verän­de­rungen des Konsu­men­ten­preis­in­dexes korre­liert sind, deutet zumindest bei den Mietwoh­nungen durchaus auf einen gewissen Infla­ti­ons­schutz für die zukünftig erwar­teten Geldflüsse hin. Dabei ist aber nochmals anzumerken, dass sich diese Ausfüh­rungen lediglich auf die Entwicklung der Angebots­mieten beziehen. 

Verän­derung der Trans­ak­ti­ons­preise und Inflation

Die Entwicklung der Angebots­mieten ist nur einer der Faktoren, welcher die Preise von Rendi­te­lie­gen­schaften beein­flusst, weshalb aus der voran­ge­henden Ausführung noch keine Schlüsse in Bezug auf die Trans­ak­ti­ons­preis­ent­wicklung gezogen werden können. Denn auch am Inves­to­ren­markt bilden sich die Preise aus einem Zusam­men­spiel zwischen Angebot und Nachfrage, und auch bei den Trans­ak­ti­ons­preisen gilt, dass ein Grossteil der Bewegungen auf überla­gernde Faktoren wie den Leerstand und das Anlage- und Finan­zie­rungs­umfeld zurück­gehen. Im zweiten Teil soll analy­siert werden, ob allen­falls auch bei den Trans­ak­ti­ons­preisen ein gewisser Infla­ti­ons­schutz beobachtet werden kann. Immobilien sind Realwerte, die gegenüber Nominal­werten theore­tisch einen Infla­ti­ons­schutz mit sich bringen sollten. Zudem sind Rendi­te­lie­gen­schaften inter­es­sante Alter­na­tiven, weil ihre Preis­ent­wicklung eine verhält­nis­mässig niedrige Korre­lation zu anderen Anlage­pro­dukten aufweisen. Es ist daher durchaus denkbar, dass in Zeiten erhöhter Inflation, Rendi­te­lie­gen­schaften nochmals verstärkter in die Gunst der Anleger rücken und eine höhere Zahlungs­be­reit­schaft resul­tiert.

Die nachfol­genden zwei Abbil­dungen zeigen den histo­ri­schen Vergleich zwischen den jährlichen Verän­de­rungs­raten der Trans­ak­ti­ons­preise in Säulen (Primär­achse) und der Infla­ti­ons­ent­wicklung als Linie (Sekun­där­achse) seit dem ersten Quartal 1970. Beide Daten­reihen wurden dabei zur Veran­schau­li­chung anhand eines gleitenden Jahres­mittels (4 Quartale) geglättet.  

Die Abbildung zeigt die Entwicklung der Transaktionspreise für Mietwohnungen und der Konsumentenpreise seit 1970.

Es ist gut erkennbar, dass während Zeiten anstei­gender Inflation auch höhere Markt­preise zu beobachten waren. Die gegen­teilige Entwicklung ist dann bei abneh­mender Inflation zu beobachten. Augen­scheinlich lässt sich dies für die Entwick­lungen zu Beginn der 70er und 80er Jahre aber auch während der Jahrhun­dert­wende und vor der Finanz­krise erkennen. Die grund­sätz­liche Tendenz zeigt sich auch zu Beginn der Neunzi­ger­jahre, wenn auch ein bisschen diffuser. Seit der Finanz­krise verweilt die Infla­ti­onsrate dann auf sehr tiefem Niveau. Auffällig ist dabei die negative Korre­lation der Trans­ak­ti­ons­preise mit den Infla­ti­ons­raten bei den Geschäfts­flächen (und teilweise auch bei den Mietwoh­nungen). Dies dürfte einer­seits auf eine erhöhte Zinssen­si­ti­vität bei tiefem Zinsniveau zurück­zu­führen sein. Anderer­seits gibt es auch überla­gernde Faktoren, welche die Verän­derung der Trans­ak­ti­ons­preise unabhängig von der Infla­ti­ons­ent­wicklung zu erklären vermögen. So hatte die Schweiz in den Jahren ab 2014 erhöhtes Bevöl­ke­rungs­wachstum und dynamische Beschäf­ti­gungs­ent­wick­lungen zu verzeichnen, was unabhängig von den Infla­ti­ons­raten für Nachfra­ge­im­pulse und damit auch steigende Preise gesorgt haben dürfte.

Die Abbildung zeigt die Entwicklung der Transaktionspreise für Geschäftsflächen und der Konsumentenpreise seit 1970.

Infla­ti­ons­schutz bei den Trans­ak­ti­ons­preisen von Rendi­te­lie­gen­schaften

Die nachfol­gende Abbildung zeigt die Zusam­men­hänge zwischen der Inflation und den Trans­ak­ti­ons­preisen wiederum in einem Streu­dia­gramm. Bei den Trans­ak­ti­ons­preisen kommt die Trend­linie in beiden Fällen über dem Grenzwert zu liegen, was bedeutet, dass in beiden Fällen im Schnitt die Immobi­li­en­preise im Vergleich zum Vorjahr stärker angestiegen sind als die Infla­ti­ons­raten. Aber auch bei der Betrachtung der Trans­ak­ti­ons­preise ist zu berück­sich­tigen, dass die Streuung relativ hoch ausfällt. So sind auch hier die Bestimmt­heits­masse von rund 8 Prozent für Geschäfts­flächen und 25 Prozent für Wohnlie­gen­schaften relativ gering. Auch bei den Trans­ak­ti­ons­preisen ist daher zu erwarten, dass weitere Faktoren einen besonders hohen Einfluss auf die Entwicklung der Preise für Rendi­te­lie­gen­schaften haben. Weiter kann bei den Trans­ak­ti­ons­preisen festge­halten werden, dass von den 40 Quartalen in welchen Infla­ti­ons­raten über 4 Prozent beobachtet wurden in rund 70 Prozent der Fälle positive Entwick­lungen bei den Trans­ak­ti­ons­preisen von Geschäfts­flächen beobachtet werden konnten, während es bei den Mietwoh­nungen rund 80 Prozent der Quartale waren.

Die Grafik zeigt die positive Korrelation zwischen den Veränderungen der Transaktions- und den Konsumentenpreise

Fazit zum Zusam­menhang zwischen Mieten, Preisen und Inflation

Unsere Daten haben gezeigt, dass Mieten und Inflation zwar positiv korre­liert sind, gerade für Büroflächen aber kein Infla­ti­ons­schutz bei Mieterträgen offen­sichtlich wurde. Im Gegensatz dazu lassen sich für Mietwoh­nungen Hinweise auf einen Infla­ti­ons­schutz der Angebots­mieten finden. Für die Trans­ak­ti­ons­preise konnte aufge­zeigt werden, dass in Zeiten hoher Inflation meist auch höhere Immobi­li­en­preis­wachs­tums­raten verzeichnet wurden, der Regres­si­ons­ko­ef­fi­zient zwischen Trans­ak­ti­ons­preisen und Infla­ti­ons­raten von grösser eins deutet dann auch auf einen Infla­ti­ons­schutz hin.

Sowohl bei Mietwoh­nungen wie auch bei Geschäfts­flächen gilt, dass den weiteren Faktoren eine besondere Bedeutung in der Preis­findung zukommt. Die Auswer­tungen zeigen auch, dass der isolierte Effekt der Inflation alleine den aktuellen Immobi­li­enboom kaum ausbremsen wird. Stolper­steine dürften dabei eher bei überla­gernden Faktoren oder aufgrund der erhöhten Zinssen­si­ti­vität bei tiefem Zinsniveau in einem zu schnellen Ausstieg der Natio­nal­banken aus der expan­siven Geldpo­litik liegen. Trotz den stark anstei­genden Infla­ti­ons­raten deutet derzeit aber noch wenig auf abrupte Verän­de­rungen hin. Das allge­meine Wirtschafts­umfeld und die gute Verfassung der Schweizer Wirtschaft trotz des Krieges in der Ukraine stabi­li­sieren die Immobi­li­en­preise aktuell sehr.

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