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Il nuovo “Potential Seeker” in uso: analisi delle riserve di utilizzo di più di 150 immobili

25. Maggio 2022

Landscape, Nature, Outdoors
In Svizzera, l’aumento della scarsità della disponibilità dei lotti edificabili è un problema che gli investitori istituzionali e gli sviluppatori conoscono fin troppo bene. Che cosa c’è di più ovvio dello sfruttamento del potenziale del portafoglio? Wüest Partner è stata contattata a questo scopo da un cliente di lunga data, che ci ha incaricato di identificare il potenziale di guadagno e le riserve di valore parte del suo portafoglio immobiliare.

Questo incarico aveva come obiettivo principale l’analisi delle riserve di utilizzo nel quadro delle possibilità offerte dal diritto edilizio e l’identificazione del potenziale derivante dalla demolizione e dalla ricostruzione. A questo scopo, gli immobili scelti sono stati controllati singolarmente e, tramite un processo automatizzato, si è riusciti a ricavare le riserve di utilizzo.

Potential Seeker 

Il modulo “Potential Seeker”, inserito come novità da Wüest Dimensions nel febbraio 2022, è stato utilizzato esattamente per questo scopo.. Il compito principale di “Potential Seeker” è quello di determinare il potenziale degli immobili, permettendo un’analisi automatizzata ed efficiente dei lotti sviluppati e non, rilevando il potenziale nascosto di quelli sottoutilizzati.

A questo scopo, “Potential Seeker” combina i dati e i modelli interni di Wüest Partner a fonti esterne accessibili al pubblico. Tra queste si trovano i regolamenti edilizi più recenti relativi a i cantoni e comuni con i relativi codici di costruzione e di zonizzazione, oltre ai dati legati alla misurazione catastale e a quelli topografici. Inoltre, nell’analisi confluiscono anche le informazioni sui corpi idrici, i pendii, le planimetrie degli edifici e le linee degli edifici. Il calcolo dei potenziali avviene in maniera automatica come, ad esempio, quello della differenza tra l’area effettivamente disponibile e l’area massima possibile secondo la legge di zonizzazione.

Risultati

Come parte di questo incarico, Wüest Partner ha sottoposto gli oltre 150 immobili del cliente a un’analisi sistematica utilizzando il “Potential Seeker”. Sono stati identificati gli immobili con le maggiori riserve di valore. Il progetto è stato completato con l’ interpretazione dei risultati e con suggerimenti d’azione rivolti ai responsabili del progetto. A meritare particolare attenzione sono i risultati seguenti:

  • Ogni immobille parte della riserva del portafoglio mostrava un valore netto realizzabile tramite un ampliamento o tramite la sua sostituzione con un nuovo edificio.
  • La riserva media di valore netto degli immobili interessati era di circa il 20% e per il 2%degli immobili era addirittura superiore al 100% 
  • Realizzando i dieci progetti con le maggiori riserve di valore il portafoglio potrebbe generare un’ulteriore variazione del rendimento pari a circa il3%. del valore. 

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