Le nouveau « Potential Seeker » en action : Analyse des réserves d’utilisation de plus de 150 biens immobiliers
25 mai 2022
Sujets
La raréfaction des surfaces constructibles disponibles en Suisse est un problème que les investisseurs institutionnels et les promoteurs ne connaissent que trop bien. Quoi de plus évident que d’utiliser le potentiel existant d’un portefeuille ? C’est dans cette optique qu’un client de longue date a chargé Wüest Partner d’identifier le potentiel de gain et les réserves de valeur de son portefeuille immobilier.
L’objectif principal de cette mission était l’analyse des réserves d’utilisation dans le cadre des possibilités offertes par le droit de la construction, ainsi que l’identification du potentiel d’utilisation par la démolition et la nouvelle construction. Pour ce faire, les immeubles sélectionnés ont fait l’objet d’un contrôle individuel des réserves d’utilisation au moyen d’un processus automatisé.
Potential Seeker
Le Potential Seeker, qui a été lancé en février 2022 en tant que nouveau module de Wüest Dimensions, a été utilisé pour cette mission. Le rôle principal du Potential Seeker est de déterminer le potentiel immobilier des parcelles développées et non développées. Il le fait de manière entièrement automatisée et particulièrement efficace, en aidant à identifier le potentiel des parcelles inexploitées.
À cet effet, Potential Seeker combine les données et modèles internes de Wüest Partner avec des sources externes accessibles au public. Celles-ci comprennent les dernières réglementations en matière de construction des cantons et des communes, les codes de construction et de zonage de chacun d’entre eux, ainsi que les données topographiques et de cadastre. Les informations sur les plans d’eau, les pentes, les empreintes de bâtiments et les lignes de construction alimentent également l’analyse. Les potentiels sont ensuite automatiquement calculés comme la différence entre la surface réellement disponible et la surface maximale possible, conformément au droit de l’urbanisme.
Résultats
Dans le cadre de ce mandat, Wüest Partner a procédé à une analyse systématique de plus de 150 biens immobiliers du client à l’aide du Potential Seeker. A partir de là, les propriétés présentant les plus grandes réserves de valeur ont été identifiées et le projet s’est conclu par des interprétations des résultats ainsi que des recommandations pour les responsables du projet. Les résultats suivants méritent une attention particulière :
- Une propriété sur quatre du portefeuille avait une réserve de valeur nette qui pouvait être réalisée par le biais d’une extension ou d’un bâtiment de remplacement.
- La réserve de valeur nette moyenne des biens analysés était d’environ 20 pour cent, et pour 2 pour cent des biens, elle était même supérieure à 100 pour cent.
- Si les dix projets identifiés avec les plus grandes réserves de valeur étaient mis en œuvre, le portefeuille pourrait générer une variation supplémentaire du rendement de valeur d’environ 3 pour cent.