Passantenlage entscheidender denn je

Die umsatzstarke Vorweihnachtszeit verläuft auch in diesem Jahr für die meisten Schweizer Detailhändler wieder vielversprechend. Sowohl im E-Commerce als auch im stationären Detailhandel wurden in den beiden Tagen vor dem 1. Advent (inklusive Black Friday und Cyber Monday) rekordhohe Tagesumsätze generiert. Gemäss den Zahlen zu Karten- und Onlinezahlungen von Monitoring Consumption konnte der Umsatz in den ersten 10 Tagen des Weihnachtsverkaufs (ab Black Friday) nominal um 2 Prozent gegenüber dem gleichen Zeitraum des letzten Jahres gesteigert werden. Der Anstieg des Detailhandelsvolumens lässt sich auf mehrere Faktoren zurückführen: Erstens liegen die Konsumentenpreise im Schnitt 3 Prozent höher als im letzten Jahr. Zweitens ist die Bevölkerung in diesem Jahr überdurchschnittlich stark gewachsen. Und drittens schafft der sehr stabile Arbeitsmarkt Vertrauen in die Arbeitsplatzsicherheit und werden in vielen Branchen die Löhne steigen.

Weihnachtsgeschäft bringt mindestens 40 Prozent mehr Umsatz

Das Vorweihnachtsgeschäft bringt den Einkaufsgeschäften von jeher den mit Abstand grössten Umsatz. Vor der Coronapandemie lagen die Detailhandelsumsätze (Food und Non-Food) im Monat Dezember jeweils mehr als 40 Prozent höher als im Vergleich zum Schnitt der Monate Januar bis Oktober. Im letzten Jahr war der Dezember gemessen an den Detailhandelsumsätzen sogar noch wichtiger als in den Jahren zuvor. Vor allem die folgenden Warengruppen legen in der Vorweihnachtszeit gemessen am Umsatz stark zu: Sportausrüstungen, Spielwaren, Bücher, Bekleidung und Schuhe.

Black Friday als Rekordtag in vielen Belangen

In den beiden Teilbereichen des Detailhandels – E-Commerce und stationärer Detailhandel – entfaltet sich die Weihnachtszeit unterschiedlich stark. Während im E-Commerce vor allem an den Rabatt-Tagen (Black Friday und Cyber Monday) die Umsätze in die Höhe schnellen, sind es beim stationären Detailhandel die Samstage der Adventswochenenden, an denen deutlich mehr Geld ausgegeben wird. Der grösste Umsatz wurde in den letzten Jahren im stationären Detailhandel jeweils am 23. Dezember erzielt.

Passantenzahlen in den Innenstädten steigen wieder an

In Anbetracht des anhaltenden Trends der Digitalisierung und des vermehrten Online-Handels stellt sich die Frage, ob der stationäre Detailhandel weiterhin vom Weihnachtsgeschäft profitieren kann – wie bisher – oder ob sich die steigenden Umsatzvolumen immer mehr ins Internet verlagern. Aufgrund der ersten Zahlen des laufenden Jahres zeigt sich, dass die Anziehungskraft der Innenstädte während der Vorweihnachtszeit anhält. Gemäss Hystreet wurden an der Bahnhofstrasse im November und Dezember 2021 an den Spitzentagen – also jeweils am Samstag – rund 66.000 Passanten gezählt. Im aktuellen Jahr 2022 wurde am Samstag nach der Einschaltung der Weihnachtsbeleuchtung Lucy (Black-Friday-Wochenende) sogar eine Frequenz von 78.000 Passanten an einem Tag gemessen. Um mit dem Jahr 2019 vergleichen zu können, geben langjährige Erhebungen der Stadt Zürich Hinweise: Am Limmatquai waren die Passantenzahlen im November 2022 im Vergleich zu 2019 nur noch 4 Prozent tiefer.

Steigende Mieten für Verkaufsflächen an besten Passantenlagen in den Grossstädten

Die Entwicklung der Passantenfrequenz ist ein verlässlicher Indikator für die generierten Detailhandelsumsätze und damit auch für die Höhe der Verkaufsflächenmieten. Seit 2020 steigen die Spitzenmieten für neu abgeschlossene Verträge für Verkaufsflächen in allen Schweizer Grossstädten wieder an. Jedoch können nur die absoluten Toplagen höhere Mieten verzeichnen; «nur» sehr gute und durchschnittliche Lagen mussten teilweise Federn lassen.

Mit einer neuen empirischen Untersuchung (basierend auf einer Regressionsanalyse von 14.000 Mietverträgen) können wir zeigen, wie stark der Einfluss des Passantenaufkommens auf die Verkaufsmieten ist. Dabei wurden andere liegenschafts- und standortspezifische Einflussfaktoren kontrolliert, sodass nur der alleinige Einfluss der Passantenfrequenzen bestimmt werden konnte. Die Untersuchung bringt zutage, dass der Einfluss schweizweit – sowohl innerhalb als auch ausserhalb der Grossstädte – signifikant ist.

Anhand der spezifischen Auswertung für die Stadt Zürich lässt sich der Verlauf der Mieten in Abhängigkeit der Passantenfrequenzen am Beispiel der Bahnhofstrasse empirisch gestützt ausweisen. Dabei fällt die Miete an einer Lage mit doppelt so vielen Passanten pro Tag gegenüber dem Mittelwert von 15’000 Passanten rund doppelt so hoch aus. An den allerbesten Lagen der Bahnhofstrasse beträgt, gemäss der extrapolierten Funktion, die Miete fast das 5-fache des Betrags für eine durchschnittliche Passantenlage. Werden nur die allerneusten Mietverträge berücksichtigt, ist der Effekt noch stärker. Damit zeigt sich, dass die Passantenlage in Bezug auf die generierten Umsätze und auf die Höhe der Verkaufsflächenmieten an Bedeutung zugenommen hat.

Passantenfrequenz als wichtigste Standorteigenschaft für Verkaufsliegenschaften

Die Passantenfrequenz ist also nach wie vor der wichtigste Indikator für die Attraktivität von Verkaufslagen. Es gibt verschiedene Messungen zur Passantenfrequenz; auch in diesem Beitrag wurde auf verschiedene Datenquellen zurückgegriffen. Für aussagekräftige Analysen sollten verschiedene Einflussvariablen berücksichtigt respektive kontrolliert werden (Wochentag, Tageszeit, Jahreszeit, Wetter sowie andere Veranstaltungen). Wüest Partner verwendet die Passantenfrequenzdaten von Senozon für schweizweite empirische Analysen und das bekannte Mikrolagenrating für Geschäftsflächen. Auch in der lizenzierbaren Webapplikation «Wüest Dimensions» sind die simulierten Passantenfrequenzdaten für verschiedene Motivlagen adressgenau für das gesamte Schweizer Strassennetz zugänglich.

Weitere Informationen

Zusätzliche Einschätzung zum Retailflächenmarkt finden Sie im «Immo-Monitoring» 2023.

Weitere Informationen zu «Wüest Dimensions» finden Sie hier.