Emplacement piéton : plus pertinent que jamais
Dernière mise à jour: 22 April 2025
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Cette année encore, la période d’avant Noël, qui connaît un chiffre d’affaires élevé, s’avère prometteuse pour la plupart des détaillants suisses. Tant les magasins en ligne que les magasins traditionnels ont enregistré des ventes quotidiennes record au cours des deux jours précédant le premier jour de l’Avent (y compris le Black Friday et le Cyber Monday). Selon les données fournies par Monitoring Consumption sur les cartes et les paiements en ligne, le chiffre d’affaires des dix premiers jours des achats de Noël (à partir du Black Friday) a augmenté de 2 % en termes de valeur nominale par rapport à la même période l’année dernière. L’augmentation du volume des ventes au détail peut être attribuée à plusieurs facteurs : premièrement, les prix à la consommation sont en moyenne 3 % plus élevés que l’année dernière. Deuxièmement, la population a augmenté à un rythme supérieur à la moyenne cette année. Et troisièmement, le marché du travail très stable crée une confiance dans la sécurité de l’emploi et une augmentation des salaires dans de nombreux secteurs.
L’activité de Noël fait augmenter les ventes d’au moins 40 %
Les achats d’avant Noël ont toujours généré de loin le plus gros chiffre d’affaires pour les magasins de détail. Avant la pandémie de covid-19, les ventes au détail (alimentaires et non alimentaires) en décembre étaient supérieures de plus de 40 % à la moyenne de janvier à octobre. En 2021, le mois de décembre a été encore plus important en termes de ventes au détail que les années précédentes. À l’approche de ce Noël, les catégories de marchandises dont les ventes ont le plus fortement augmenté sont généralement les équipements sportifs, les jouets, les livres, ainsi que les vêtements et les chaussures.
Le Black Friday, une journée record à bien des égards
La période de Noël ne se déroule pas de la même manière dans les deux sous-secteurs du commerce de détail – le commerce électronique et les magasins physiques. Alors que les ventes du commerce électronique atteignent des sommets pendant les journées de soldes telles que le Black Friday et le Cyber Monday, c’est pendant les quatre samedis précédant Noël que l’on dépense le plus d’argent dans les magasins physiques. Ces dernières années, le commerce de détail traditionnel a réalisé ses meilleures ventes le 23 décembre.
La fréquentation de piétons dans les centres-villes repart à la hausse
Compte tenu de la tendance actuelle au numérique et de l’augmentation des achats en ligne, la question se pose de savoir si le commerce de détail traditionnel continuera à profiter du commerce de Noël – comme il l’a fait jusqu’à présent – ou si les volumes de revenus croissants commenceront à se déplacer de plus en plus vers les ventes numériques. D’après les premiers chiffres de l’année en cours, il semble que l’attrait du commerce de centre-ville se poursuive à l’approche de Noël. Selon Hystreet, il y a eu environ 66 000 piétons sur la Bahnhofstrasse pendant les jours de pointe (samedis) en novembre et décembre 2021. En 2022, le samedi suivant l’allumage des lumières de Noël «Lucy» (week-end du Black Friday), le nombre de piétons a même atteint 78 000 en un jour. Pour comparer ces chiffres avec ceux de 2019, les enquêtes menées par la ville de Zurich depuis de nombreuses années apportent plus de précisions : sur le Limmatquai, la fréquentation de passants n’a été inférieure que de 4 % en novembre 2022 par rapport à 2019.
Hausse des loyers des surfaces de vente les mieux situées dans les grandes villes
L’évolution de la fréquentation piétonne est un indicateur fiable des ventes au détail générées et donc aussi du coût de location des surfaces commerciales. Depuis 2020, les loyers maximaux pour les contrats de surfaces commerciales nouvellement conclus sont de nouveau en hausse dans toutes les grandes villes suisses. Toutefois, seuls les emplacements de premier ordre enregistrent des loyers plus élevés..
Une nouvelle étude empirique (basée sur une analyse de régression de 14 000 baux) démontre l’importance de l’influence de la fréquentation piétonne sur les loyers des commerces. Les autres facteurs liés à la propriété et à l’emplacement ont été contrôlés dans le cadre de l’étude afin de ne prendre en compte que l’impact de la fréquence des piétons. Les résultats montrent que l’impact est significatif dans toute la Suisse, aussi bien dans les grandes villes qu’en dehors.
L’analyse de Zurich en particulier montre de manière empirique comment les loyers évoluent en fonction de la fréquentation de la Bahnhofstrasse. Le loyer est environ deux fois plus élevé aux endroits où le nombre de piétons quotidiens moyens est deux fois plus élevé, ce qui correspond actuellement à 15 000 personnes. Dans les meilleurs emplacements de la Bahnhofstrasse, selon la fonction extrapolée, le loyer est même presque 5 fois plus élevé que pour un emplacement piéton moyen. De plus, si l’on ne prend en compte que les tout derniers baux, l’effet est encore plus important. Cela montre que l’emplacement piéton est devenu de plus en plus important, tant en termes de chiffre d’affaires généré que de coût de location des biens immobiliers commerciaux.
La fréquentation de passants, première qualité d’un emplacement commercial
Le flux piéton reste l’indicateur le plus important de l’attrait d’un site commercial. Il existe différentes mesures du flux piéton ; cet article s’appuie également sur différentes sources de données. Pour obtenir des analyses significatives, il faut prendre en compte ou contrôler différentes variables d’influence (par exemple, le jour de la semaine, l’heure de la journée, la saison, la météo et d’autres événements). Wüest Partner utilise les données de fréquentation de Senozon pour des analyses empiriques à l’échelle nationale et le fameux classement des micro-localisations pour les espaces commerciaux. Des données simulées sur la fréquentation piétonne, pour chaque rue, sont également disponibles pour l’ensemble du réseau routier suisse dans l’application web sous licence Wüest Dimensions.
Informations complémentaires
Vous trouverez des estimations supplémentaires sur le marché des espaces commerciaux de vente au détail dans Plate-forme d’Immo-Monitoring
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