Localizzazione pedonale: più rilevante che mai
19. Dicembre 2022
Temi
Anche quest’anno il periodo pre-natalizio, caratterizzato da un alto tasso di turnover, si sta rivelando promettente per la maggior parte dei rivenditori svizzeri. Nei due giorni precedenti al primo giorno di Avvento (compresi il Black Friday e il Cyber Monday) sono state generate vendite giornaliere record nell’e-commerce e nei negozi al dettaglio. Secondo i dati sulle carte e sui pagamenti online di Monitoring Consumption, le vendite nei primi 10 giorni del periodo natalizio (a partire dal Black Friday) sono aumentate del 2% in termini nominali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.L’aumento del volume delle vendite al dettaglio può essere attribuito a diversi fattori: In primo luogo, i prezzi al consumo sono in media più alti del 3% rispetto all’anno scorso. In secondo luogo, quest’anno la popolazione è cresciuta a un ritmo superiore alla media. In terzo luogo, la stabilità del mercato del lavoro crea fiducia e sicurezza, portando a un aumento salariale in molti settori.
Le attività natalizie portano almeno un 40% di fatturato in più
L’attività pre-natalizia ha sempre portato il fatturato più alto Prima della pandemia, le vendite al dettaglio (alimentari e non) nel mese di dicembre erano sempre superiori al 40% rispetto alla media del periodo gennaio-ottobre. L’anno scorso, rispetto agli anni precedenti, dicembre si è rivelato ancora più importante in termini di vendite al dettaglio. In particolare, i seguenti gruppi di prodotti registrano un forte aumento delle vendite nel periodo prenatalizio: attrezzature sportive, giocattoli, libri, abbigliamento e calzature.
Il Black Friday è un giorno da record sotto molti punti di vista
Nei due sottosettori del commercio al dettaglio – e-commerce e commercio al dettaglio- la stagione natalizia avviene diversamente. Mentre nell’e-commerce le vendite salgono alle stelle soprattutto nei giorni di sconti (Black Friday e Cyber Monday), nel commercio al dettaglio stazionario sono i sabati dei fine settimana dell’Avvento quelli in cui si spende di più. Negli ultimi anni, il 23 dicembre si è registrato il fatturato più elevato nella vendita al dettaglio di articoli di cartoleria.
La frequenza dei passanti nei centri urbani è di nuovo in aumento
Alla luce della continua tendenza alla digitalizzazione e all’aumento della vendita al dettaglio online, ci si chiede se il commercio al dettaglio fisso possa continuare a trarre profitto dal commercio natalizio – come ha fatto in passato – o se i crescenti volumi di vendita si sposteranno sempre più su Internet. In base ai primi dati dell’anno in corso, sembra che l’attrazione per i centri urbani continui anche nel periodo pre-natalizio. Secondo Hystreet, nei mesi di novembre e dicembre 2021 sono stati contati circa 66.000 passanti sulla Bahnhofstrasse nei giorni di punta, come il sabato. Nell’anno in corso, il 2022, è stata misurata una frequenza di 78.000 passanti al giorno, il sabato successivo all’accensione delle luci di Natale(weekend del Black Friday). Per poter fare un confronto con il 2019, le indagini di lunga data della città di Zurigo forniscono questi dati: sul Limmatquai, il numero di passanti nel novembre 2022 è diminuito solo del 4% rispetto al 2019.
Aumento dei canoni di locazione degli spazi commerciali in posizioni pedonali privilegiate nelle principali città
L’andamento del footfall è un indicatore affidabile per il fatturato generato dal commercio al dettaglio e quindi anche per il livello degli affitti degli spazi commerciali. Dal 2020, i canoni di locazione più alti per i contratti di vendita al dettaglio appena stipulati, sono tornati a salire in tutte le principali città svizzere. Tuttavia, solo le migliori location stanno registrando affitti più alti; le location molto buone e medie hanno invece sofferto.
Con un nuovo studio empirico (basato su un’analisi di regressione di 14.000 contratti di locazione), possiamo dimostrare l’influenza del traffico pedonale sui canoni di vendita. Sono stati controllati altri fattori specifici dell’immobile e del luogo, in modo da poter determinare solo l’influenza del passaggio. Lo studio mostra che l’influenza è significativa in tutta la Svizzera, all’interno come all’esterno di grandi città.
Sulla base della valutazione specifica per la città di Zurigo, l’andamento degli affitti in funzione della frequenza pedonale può essere supportato empiricamente rifacendosi all’esempio della Bahnhofstrasse. L’affitto in una località dove il numero dei passanti per giorno supera i 15.000 può essere raddoppiato Nelle migliori posizioni della Bahnhofstrasse, secondo la funzione estrapolata, l’affitto è quasi cinque volte superiore a quello di un edificio situato in una zona a passaggio intermedio. Se si prendono in considerazione solo gli ultimi contratti di locazione, l’effetto è ancora più forte. Ciò dimostra che la posizione pedonale ha assunto maggiore importanza in termini di fatturato generato e derivante dagli affitti degli spazi commerciali.
La frequenza dei pedoni come caratteristica più importante per i negozi al dettaglio
Il flusso pedonale rimane quindi l’indicatore più importante dell’attrattività dei luoghi di vendita al dettaglio. Esistono più misurazioni della frequenza del passaggio dei pedoni; anche questo articolo attinge a diverse fonti di dati. Per un’analisi significativa, è necessario prendere in considerazione o controllare numerose variabili di influenza (giorno della settimana, ora del giorno, stagione, condizioni meteo e altri eventi). Wüest Partner utilizza i dati di frequenza pedonale di Senozon per analisi empiriche in tutta la Svizzera e per il noto rating di micro-localizzazione degli spazi commerciali. Nell’applicazione web “Wüest Dimensions”, disponibile su licenza, i dati sulla frequenza pedonale simulata sono accessibili anche per l’intera rete stradale svizzera.
Ulteriori informazioni
Ulteriori valutazioni del mercato degli spazi commerciali sono disponibili su Immo-Monitoring 2023
Ulteriori informazioni su “Wüest Dimensions” sono disponibili qui.