Les échéances environ­ne­men­tales dans l’immobilier : une conformité indis­pen­sable à la visibilité et à la création de valeur

Sur fond de crise clima­tique, le secteur immobilier est de plus en plus scruté pour ses perfor­mances environ­ne­men­tales. Au fil des ans, le légis­lateur a durci les régle­men­ta­tions pour mieux préserver l’envi­ron­nement, comme en témoignent la RE2020 et le dispo­sitif éco-énergie tertiaire. Cela creuse l’écart entre les nouveaux projets immobi­liers, conçus selon des normes écolo­giques, et le reste du parc immobilier, désormais obsolète. 

La régle­men­tation et les actions gouver­ne­men­tales visent à réduire l’impact environ­ne­mental consi­dé­rable du secteur de la construction, l’un des plus gros contri­bu­teurs en France avec 43 % de la consom­mation énergé­tique annuelle, 23 % des émissions de gaz à effet de serre (GES), et plus de 46 millions de tonnes de déchets produits chaque année. L’objectif est de généra­liser les bâtiments à énergie positive et à faible empreinte carbone. 

Pour y parvenir, le gouver­nement mobilise divers acteurs à travers un plan de 15 mesures clés axées sur la sobriété énergé­tique, visant à réduire la dépen­dance aux énergies fossiles. Ces mesures concernent princi­pa­lement les bâtiments et incluent des engage­ments communs à tous les secteurs. 

Depuis de nombreuses années, les obliga­tions et objectifs environ­ne­mentaux sont motivés par des initia­tives telle que l’Accord de Paris, la COP21 et la COP15 biodi­versité, à l’échelle mondiale et européenne. Pour cet article, nous nous concen­trerons sur l’Europe. 

État des lieux des régle­men­ta­tions actuelles 

Il y a six mesures légis­la­tives européennes à noter : 

1. Objectif 55 (Fit for 55) – Énergie 

2. Taxinomie européenne – Énergie et finance respon­sable 

3. Directive EPBD, Energy Perfor­mance of Buildings Directive – Énergie 

4. Mifid II – Finance respon­sable 

5. Régle­men­tation SFDR, Sustai­nable Finance Disclosure Regulation – Finance respon­sable 

6. Directive CSRD, Corporate Sustai­na­bility Reporting Directive – Finance respon­sable 

Outre la taxinomie européenne, qui est un nouveau référentiel pour classer les activités écono­miques selon leur impact environ­ne­mental, en distin­guant la construction neuve, la rénovation et l’exploi­tation d’actifs immobi­liers (Comprendre la taxonomie européenne pour mieux gérer votre immobilier), le paquet Objectif 55 vise à réduire les émissions de 55 % d’ici 2030 par rapport aux niveaux de 1990. Ce paquet comprend également des mesures pour diminuer la consom­mation énergé­tique des bâtiments. 

La directive EPBD (Energy Perfor­mance of Buildings Directive) établit les normes de perfor­mance énergé­tique et régule le Diagnostic de Perfor­mance Énergé­tique (DPE). Cet outil standardisé en France est obliga­toire dans certaines situa­tions et permet de classer un bâtiment à partir de sa consom­mation et ses émissions carbone. Le règlement SFDR (Sustai­nable Finance Disclosure Regulation) oblige quant à lui les acteurs des marchés finan­ciers à divulguer des infor­ma­tions sur la durabilité des pratiques et du contenu des produits, notamment des fonds d’investissement. Enfin, citons la Directive CSRD (Corporate Sustai­na­bility Reporting Directive) vise à norma­liser le reporting extra-financier des entre­prises opérant en Europe, avec un élargis­sement progressif du périmètre des entre­prises et l’adoption de normes ESG basées sur le principe de la double-matérialité à partir de 2023.  

Les prochaines échéances. Quels change­ments pour les principaux acteurs ? 

Entrée en vigueur en 2021, La loi européenne sur le climat encadre le Pacte vert et l’obligation de conformité pour les États européens vis-à-vis des objectifs clima­tiques. 2030 et 2050 sont deux échéances majeures pour les objectifs zéro émissions. Nous allons voir pourquoi. 

L’action de l’UE en faveur de la neutralité carbone est également axée sur le paquet « Ajustement à l’objectif 55 », véritable feuille de route pour concré­tiser les objectifs clima­tiques dans la légis­lation européenne. 

La résilience clima­tique va au-delà des seuls objectifs de décar­bo­ni­sation. Il est essentiel de prendre en compte l’adaptation au changement clima­tique et les mesures de résilience clima­tique définies par l’OCDE ainsi que par le Groupe de travail « Résilience et Adaptation » de l’Alliance HQE-GBC, qui incluent la plani­fi­cation urbaine, la gestion des infra­struc­tures et de l’eau. Ces aspects viennent compléter les stratégies d’atténuation discutées dans cet article.  

La transition écolo­gique est donc incon­tour­nable pour faire face également au coût de la crise clima­tique. D’après le Conseil de l’Union européenne, les coûts des phéno­mènes météo­ro­lo­giques extrêmes, par exemple, affichent déjà plus de 487 milliards d’euros de pertes finan­cières dans l’UE, dont 5 milliards d’euros par an en moyenne pour faire face aux crues en Europe. Les consé­quences sont déjà percep­tibles pour les fonds d’investissement dans l’immobilier. 

Fonds d’inves­tis­sement : dégâts finan­ciers au risque clima­tique

Toujours au niveau européen, les émissions de CO₂ du secteur du bâtiment, respon­sable à lui seul d’un tiers des émissions de GES, font l’objet de mesures. Leur réduction, en imposant un frein direct à la consom­mation d’énergie ou par l’augmentation de la part des énergies renou­ve­lables, est indis­pen­sable, grâce aux normes de perfor­mance énergé­tique ambitieuses pour les nouveaux bâtiments résiden­tiels et indus­triels. L’ambition de l’UE est de parvenir à une réduction de 55% au minimum des émissions de GES en 2030. Enfin, les nouvelles construc­tions devront avoir une très faible consom­mation énergé­tique et, par exemple, inclure des instal­la­tions solaires ainsi que des points de recharge pour promouvoir la mobilité électrique. 

La deuxième et dernière échéance inter­viendra en 2050. La totalité des bâtiments au sein de l’UE devra alors être en conformité avec l’objectif zéro émission 2050. Sachant que 75% des bâtiments existants ne sont pas perfor­mants d’un point de vue énergé­tique, des mesures de grande ampleur seront donc néces­saires pour permettre aux proprié­taires d’entreprendre des rénova­tions. Enfin, les matériaux de construction eux-mêmes ayant un coût environ­ne­mental, la légis­lation européenne prévoit des incita­tions sous la forme d’un système d’échange de quotas d’émission (SEQE-UE). 

Précisons que l’une des raisons d’être du reporting CSRD et de la taxonomie verte est de lutter contre les pratiques commer­ciales déloyales ou trompeuses, telles que le « green­wa­shing », qui en 2026 seront inter­dites en vertu de la directive(UE) 2024/825 du Parlement Européen et du Conseil du 28 février 2024.  

Dès lors, la commu­ni­cation des entre­prises devra être totalement trans­pa­rente et précise autour des projets réalisés. Ce parti pris de trans­pa­rence commer­ciale met en exergue la nécessité d’un reporting en adéquation avec l’action environ­ne­mentale des entre­prises. 

Quelles sont et seront les entre­prises concernées par la CSRD ? Éclairage

L’objectif de la directive CSRD est d’encou­rager le dévelop­pement durable des entre­prises et d’iden­tifier celles qui sont disci­plinées en la matière. Les infor­ma­tions récoltées permet­tront de mieux évaluer l’impact de l’entre­prise et de son activité sur l’envi­ron­nement et la société dans son ensemble. 

La norma­li­sation du reporting des entre­prises inter­vient sous l’impulsion des normes ESRS (European Sustai­na­bility Reporting Standards) adoptées en 2023 complétées par un nouveau règlement au mois de juin 2024. Des normes secto­rielles font l’objet d’un acte dit « délégué ». De plus, des normes spéci­fiques aux PME cotées sur les marchés régle­mentés ont été adoptées. 

Le reporting extra-financier porte sur les données ESG (Environ­ne­mentaux, Sociaux et Gouver­nance) de l’entre­prise. Il s’agit : 

• des facteurs environ­ne­mentaux : atténuation et adaptation au changement clima­tique, biodi­versité, utili­sation des ressources …; 

• des facteurs sociaux : égalité des chances, condi­tions de travail et respect des droits de l’homme et des libertés fonda­men­tales … ; 

• des facteurs de gouver­nance : rôle des organes d’admi­nis­tration, activités de lobbying, gestion des relations avec les parte­naires commer­ciaux … 

2024 sera la première année de reporting pour les sociétés concernées par la Décla­ration de perfor­mance extra-financière (DPEF). Le chantier de la mise en conformité régle­men­taire en cours reste de taille. En effet, 92% du chiffre d’affaires des Sociétés Immobi­lières Cotées sont éligibles sur l’exercice 2022, 38% seulement en moyenne, est en conformité. 

L’appli­cation de la directive européenne CSRD inter­viendra en 3 temps selon les entre­prises qui doivent remplir deux critères sur les trois (voir ci-après). 

Calen­drier d’appli­cation de la directive CSRD

Un secteur immobilier proactif et trans­parent en matière d’environnement 

Intégrer l’environnement de façon trans­pa­rente et constructive pour créer de la valeur verte, telle est la nouvelle donne pour l’immobilier. 

Les inves­tis­seurs s’efforcent de plus en plus de mettre en avant cette dimension verte dans leur approche décision­nelle. Les fonds d’investissement ouvrent également la porte à la valeur verte et à son vecteur principal, le Bas Carbone, sous la pression parfois de leurs action­naires pour intégrer des certi­fi­ca­tions environ­ne­men­tales. 

Le Bas Carbone : vecteur de la valeur verte

La régle­men­tation : une création de valeur

	Loi Énergie Climat	RE 2022	Taxinomie Européenne	DEET	DPE – Loi Climat & Résilience
	Mai 2021	Janv. 2022	Janv. 2022	Sept. 2022	2025 à 2034
Loyer facial				O	O
Loyer écono­mique				O
Liquidité locative				O	O
Prix de vente		O	O	O	O
Liquidité finan­cière	O		O	O	O
Liquidité transac­tion­nelle		O	O		O
Impact attendu	L’exi­gence de reporting sera de nature à rassurer les acteurs finan­ciers	Le nouveau standard des bâtiments neufs est ambitieux mais limité dans son périmètre	L’ensemble des acteurs du secteur devra respecter les contraintes fixées notamment en termes de trans­pa­rence	L’objectif est ambitieux mais les sanctions faibles et les modalités d’appli­cation complexes	L’éra­di­cation des passoires thermiques va impacter fortement le résidentiel

Les enjeux ESG sont désormais incon­tour­nables dans l’industrie immobi­lière, consti­tuant à la fois un défi et une oppor­tunité (ESG et immobilier : intégrer l’environnement, repenser l’économie). 

À la pointe de ce nouveau paradigme et des évolu­tions du secteur, Wüest Partner a réalisé de nombreuses études prospec­tives sur ce sujet, y compris un dossier spécial sur les tendances clés pour prendre des décisions straté­giques adaptées, “Comment créer de la valeur immobi­lière durable ?”. En tant qu’expert, Wüest Partner accom­pagne les profes­sionnels pour une compré­hension appro­fondie des enjeux de durabilité, de mise en conformité et de la création de valeur.