Valeur fonda­mentale : le logement vaut-il son prix ?

Que recouvre le prix d’un bien immobilier ? Est-il justement évalué ou faut-il s’en tenir au fait qu’il est, avant toute chose, le résultat d’une transaction consentie ? L’analyse réalisée par Wüest Partner nous éclaire sur l’évolution des prix immobi­liers du marché résidentiel, à l’aide d’un modèle spéci­fique. 

Dans cette approche scien­ti­fique, il y a lieu de distinguer tout d’abord la valeur fonda­mentale d’un bien immobilier de sa valeur de marché : 

• la valeur fonda­mentale est déter­minée à partir de critères écono­miques essen­tiels tels que l’indice des prix à la consom­mation, la crois­sance démogra­phique, l’évolution du revenu dispo­nible des ménages, les taux d’intérêt et le nombre de logements vacants, 
• la valeur de marché correspond au prix de transaction lors de la conclusion du contrat d’acquisition après l’accord entre l’acheteur et le vendeur. Cette valeur dépend des fonda­mentaux écono­miques, mais également de facteurs exogènes : effets spécu­latifs transi­toires, condi­tions locales ou encore situation de crise (la crise sanitaire est un bon exemple). 

Cette étude montre comment cette valeur fonda­mentale permet   d’estimer la sur- ou la sous-évaluation des prix ou, encore, analyser l’impact d’un critère écono­mique sur l’augmentation des prix. Ce travail exclusif s’appuie sur l’analyse de séries tempo­relles couvrant les années 1996 à 2022, période ayant connu des fluctua­tions de prix impor­tantes (hausses des années 2000, crise finan­cière 2008–2010 et crise sanitaire 2020–2021). 

Le modèle utilise l’indice Notaires-Insee qui mesure l’évolution des prix nets vendeur, diffé­renciés pour les maisons et les appar­te­ments. Ce dernier prend en compte cinq fonda­mentaux écono­miques pour expliquer l’évolution des prix : 

• les données de population, sachant que la crois­sance démogra­phique a une influence sur la demande de biens immobi­liers et sur les prix, 
• l’indice des prix à la consom­mation, puisque les loyers et les prix de l’immobilier ont tendance à se renchérir en période d’inflation 
• le niveau de revenu des ménages (revenus nets d’activité et de propriété + presta­tions sociales, cotisa­tions et impôts), qui détermine en partie le niveau de la demande, 
• les taux d’intérêt des prêts immobi­liers, qui ont un impact direct sur le coût d’un projet d’acquisition et donc sur la demande et les prix, 
• la dispo­ni­bilité des logements vacants, qui signale l’abondance ou la rareté de l’offre. 

Résultats obtenus

Le modèle confirme avant tout que :  

• la crois­sance démogra­phique, le niveau de revenu et l’inflation favorisent la hausse des prix des logements, 
• les taux d’intérêt et la vacance de logements ont un effet négatif. Sur la période 1997–2022, valeur du marché et valeur fonda­mentale ont évolué étroi­tement ensemble. Une suréva­luation des prix du marché par rapport à la valeur fonda­mentale s’est toutefois observée dans les années 2005 à 2007 et a effec­ti­vement donné lieu à des correc­tions de valeurs ultérieu­rement. 
• en 2022, valeur de marché et valeur fonda­mentale affichaient moins d’1% d’écart. C’est un bon signe pour les marchés immobi­liers français, qui restent fortement ancrés à l’économie du pays malgré le changement de contexte des taux d’intérêt en 2022. 

Scénarios pour 2023 – 2027 

L’avantage de ce modèle est qu’il est possible de projeter l’évolution future des prix immobi­liers en consi­dérant diffé­rents scénarios. Dans son analyse, Wüest Partner a sélec­tionné les cinq scenarii suivantes :  

• récession : récession écono­mique en France avec, chaque année, un recul de 1% du revenu dispo­nible, 
• stagflation : inflation supérieure à la moyenne, sans crois­sance écono­mique et avec augmen­tation des taux d’intérêt afin de limiter l’inflation (consé­quences : hausse du taux de crédit immobilier, crois­sance démogra­phique affaiblie, augmen­tation du nombre de logements vacants), 
• prix stables :  maintien des prix des maisons et appar­te­ments avec une faible variation, 
• prévi­sions  : prévi­sions de Wüest Partner quant au dévelop­pement écono­mique en France de 2023 à 2027, 
• crois­sance : crois­sance écono­mique soutenue, crois­sance démogra­phique dynamisée, stagnation du nombre de logements vacants, inflation et taux de crédit immobilier à des niveaux inférieurs à ceux de 2022. 

En plus des scénarios à cinq ans présentés ci-dessus, Wüest Partner a élaboré une projection spéci­fique pour l’année 2023 basée sur les dernières prévi­sions conjonc­tu­relles de la Banque de France et de l’INSEE. Sur cette base, le modèle prévoit une légère baisse de la valeur des appar­te­ments de 0.5% cette année, et une faible hausse des prix des maisons (+1,9%). Une première estimation menée sur des données régio­nales révèle que les prix des appar­te­ments pourraient subir une baisse plus marquée à Paris, avec ‑2,1%. 

D’autres résultats produits par cette étude sont aussi très intéres­sants. Ils s’expriment par exemple sous forme de questions auxquelles le modèle peut répondre : 

• « Que ce serait-il passé, de 2008 à 2021, si les taux d’intérêt étaient restés très bas ? »

Basé sur des données précises et solides, qui ne couvrent pour l’instant que le niveau national, le modèle peut être étendu pour prendre en compte notamment les dispa­rités entre les zones rurales et les grandes villes. En attendant une version encore plus puissante, le modèle développé par Wüest Partner est novateur et la notion de valeur fonda­mentale est éclai­rante pour les profes­sionnels de l’immobilier. 

Pour accéder à l’étude complète, nous vous invitons à télécharger l’immobilier-monitoring France 2023.