Logement : Pourquoi les prix pourraient rester stables en 2023 en dépit de l’inflation et de la hausse des taux d’intérêt

Wüest Partner France, société indépen­dante de conseil, expertise et services en immobilier d’origine suisse, s’est intéressée dans le cadre d’une étude inédite à l’influence des diffé­rents fonda­mentaux écono­miques sur l’évolution des prix des maisons et des appar­te­ments en France.  Ainsi, en s’appuyant sur des séries de données trimes­trielles couvrant la période de 1996 à 2022 soit près de 30 années d’évolution, Wüest Partner a élaboré un nouveau modèle d’analyse qui compare pour la première fois en France la valeur fonda­mentale des logements, déter­minée à partir des critères écono­miques, à leur valeur de marché, issue de facteurs davantage exogènes à l’économie comme les effets spécu­latifs transi­toires, par exemple. Sur la base de ces données empiriques, Wüest Partner a objectivé la valeur de l’immobilier en la ratio­na­lisant par rapport au dévelop­pement écono­mique pour mieux en estimer son évolution. Résultat  : pour l’année 2023,  les prix pourraient baisser de 0.5% pour les appar­te­ments et augmenter de 1.9% pour les maisons si on considère les projec­tions macroé­co­no­miques actuelles. Des taux de nature à rassurer le marché sur un possible phénomène de bulle immobi­lière spécu­lative !  

Valeur fonda­mentale et valeur de marché : retour sur 26 ans d’évo­lution

Que recouvre le prix d’un bien immobilier ? Est-il justement évalué ou faut-il s’en tenir au fait qu’il est, avant toute chose, le résultat d’une transaction consentie ? L’étude réalisée par Wüest Partner apporte un éclairage sur l’évolution des prix du marché immobilier, à l’aide d’un nouveau modèle d’analyse. Dans ce dernier, il y a lieu de distinguer tout d’abord la valeur fonda­mentale du bien immobilier de sa valeur de marché :

La valeur fonda­mentale est déter­minée sur la base de 5 variables écono­miques :  La population, le revenu des ménages, le taux des crédits immobi­liers, l’inflation et les logements vacants. En effet, la crois­sance démogra­phique a une influence sur la demande de biens immobi­liers et sur les prix, au même titre que l’indice des prix à la consom­mation, car les loyers et les prix immobi­liers ont tendance à se renchérir en période d’inflation ou encore le niveau de revenu des ménages (revenus nets d’activité et de propriété + presta­tions sociales, cotisa­tions et impôts) qui détermine en partie le niveau de la demande, ainsi que les taux d’intérêt des prêts immobi­liers qui ont un impact direct sur le coût d’un projet d’acquisition et donc sur la demande. Et enfin la dispo­ni­bilité des logements vacants avec ses consé­quences sur les prix.

La valeur de marché correspond au prix d’acquisition obtenu au cours d’un processus d’échange entre un acheteur et un vendeur poten­tiels. Elle dépend des fonda­mentaux écono­miques, mais également de facteurs exogènes à l’économie plus ou moins objectifs comme les effets spécu­latifs transi­toires, les condi­tions locales ou encore les situa­tions de crise (la crise sanitaire est un bon exemple). Le modèle de Wüest Partner utilise l’indice Notaires-Insee qui mesure l’évolution des prix nets vendeur, diffé­renciés pour les maisons et les appar­te­ments.

Cette étude montre comment la valeur fonda­mentale permet d’estimer la sur ou la sous-évaluation des prix ou, encore, analyser l’impact d’un critère écono­mique sur l’évolution des prix. Un travail d’analyse qui s’appuie sur des séries de données trimes­trielles couvrant les années 1996 à 2022, période ayant connu des fluctua­tions de prix impor­tantes (hausses des années 2000, crise finan­cière 2008–2010 et crise sanitaire 2020–2021).

« On le voit à travers l’analyse empirique que nous avons menée, les prix des logements ont plus que triplé depuis 1996, affichant une hausse de 238% pour les maisons et 214% pour les appar­te­ments. Ces évolu­tions inter­rogent : la flambée des prix est-elle justifiée par l’évolution générale de l’économie durant cette période, ou les prix de l’immobilier sont-ils sures­timés ? Et quels dévelop­pe­ments sont possibles ces prochaines années dans diffé­rents scénarios écono­miques ? C’est à ces questions que notre modèle tente de répondre. Dans le contexte actuel de forte remontée des taux que nous traversons, il est intéressant de pouvoir porter un regard « objectif » sur l’évolution possible des prix du logement à l’aide d’un modèle basé justement sur des fonda­mentaux écono­miques. » déclare Bérengère Oster, Direc­trice Générale de Wüest Partner France.

Lorsque les deux valeurs (fonda­mentale et de marché) sont proches, cela peut traduire le fait que les prix de l’immobilier sont rationnels et ancrés dans l’économie du pays. De larges diffé­rences peuvent en revanche être le signe de spécu­lation ou d’attentes irration­nelles des acteurs du marché.

Sur la période 1996–2022 ainsi explorée, valeur du marché et valeur fonda­mentale évoluent étroi­tement ensemble :  la valeur fonda­mentale explique en effet environ 75% des varia­tions des valeurs du marché. Une suréva­luation des prix du marché par rapport à la valeur fonda­mentale s’est toutefois observée dans les années 2005 à 2007 puis de nouveau entre 2010 et 2012 et a effec­ti­vement donné lieu à des correc­tions de valeurs ultérieu­rement.

En 2022, valeur de marché et valeur fonda­mentale affichaient moins d’1% d’écart. Un signal positif pour les marchés immobi­liers français, qui restent fortement ancrés à l’économie du pays malgré le changement de contexte des taux d’intérêt en 2022.

Vers une stabi­li­sation des prix en 2023

L’analyse empirique des données présentées plus haut permet ensuite d’estimer la sur-ou sous-évaluation des prix immobi­liers par rapport à leur valeur fonda­mentale, de prévoir l’évolution des prix sous diffé­rents scénarios, ou d’analyser l’impact du contexte de taux d’intérêt faibles des dernières années sur la crois­sance des prix à venir.

Pour 2023,Wüest Partner s’est appuyée sur les projec­tions macroé­co­no­miques de divers instituts (Banque de France, Insee) présentées ci-dessous :

Wüest Partner a pu estimer l’évolution de la valeur fonda­mentale pour  ’année 2023 en France. Elle serait de ‑0,5% pour les appar­te­ments et +1,9% pour les maisons. Les condi­tions écono­miques actuelles ne devraient donc pas donner lieu à de fortes turbu­lences sur les marchés immobi­liers, et les prix pourraient rester stables. La baisse de prix des appar­te­ments serait en revanche un peu plus marquée à Paris, avec ‑2,1%.

L’avantage de ce modèle tient également au fait qu’il permet de réaliser des projec­tions à cinq ans de l’évolution future des prix immobi­liers sur la base de diffé­rents scénarios. Wüest Partner a analysé les cinq scénarios suivants :

1. Récession : récession écono­mique en France avec, chaque année, un recul de 1% du revenu dispo­nible,
2. Stagflation : inflation supérieure à la moyenne, sans crois­sance écono­mique et avec augmen­tation des taux d’intérêt afin de limiter l’inflation (consé­quences : hausse du taux de crédit immobilier, crois­sance démogra­phique affaiblie, augmen­tation du nombre de logements vacants),
3. Prix stables :  maintien des prix des maisons et appar­te­ments avec une faible variation,
4. Prévi­sions : prévi­sions de Wüest Partner quant au dévelop­pement écono­mique en France de 2023 à 2027,
5. Crois­sance : crois­sance écono­mique soutenue, crois­sance démogra­phique dynamisée, stagnation du nombre de logements vacants, inflation et taux de crédit immobilier à des niveaux inférieurs à ceux de 2022.

D’autres résultats produits par cette étude sont aussi très intéres­sants. Ils s’expriment par exemple sous forme de questions auxquelles le modèle peut répondre :

« Que ce serait-il passé, de 2005 à 2021, si les taux d’intérêt étaient restés à un niveau élévé”

ou encore « Que ce serait-il passé si la crois­sance démogra­phique avait été plus faible depuis 2005  ? ».

Basé sur des données précises et solides, qui ne couvrent pour l’instant que le niveau national, le modèle peut être étendu afin de prendre en compte les dispa­rités entre les zones rurales et les grandes villes. En attendant une version encore plus puissante, le modèle développé par Wüest Partner est novateur et la notion de valeur fonda­mentale est éclai­rante pour les profes­sionnels de l’immobilier.

Ce nouveau modèle d’analyse fait l’objet d’un chapitre dédié dans l’Immo-monitoring 2023 de Wuest Partner. Dispo­nible gratui­tement ici.