Immeubles de rendement dans un environ­nement de marché perturbé

Les marchés de capitaux subissent actuel­lement d’importantes turbu­lences, l’inflation est élevée et les taux d’intérêt remontent. Les prix des immeubles de rendement en Suisse n’ont toutefois pas ou peu fluctué. Comment explique-t-on cela ? 

Une série d’articles de blog se propose d’exa­miner de plus près l’impact de l’éco­nomie réelle, de l’offre et de la demande ainsi que de l’inflation et des taux d’intérêt sur les prix de l’immo­bilier dans le contexte de marché actuel. Dans le présent article, nous nous concen­trons sur l’inte­raction entre l’inflation, les taux d’intérêt et les prix de l’immo­bilier.

Les rende­ments des obliga­tions d’État reflètent les prévi­sions de l’inflation

D’un point de vue écono­mique, il est clair qu’une hausse de l’inflation entraîne une hausse des taux d’intérêt, et que la hausse des taux d’intérêt augmente les attentes de rendement des inves­tis­seurs immobi­liers. Depuis le milieu de l’année 2022, la Banque nationale suisse (BNS) a augmenté les taux direc­teurs de 1,25 point de pourcentage au total pour atteindre un niveau actuel de +0,5%, afin de lutter contre la hausse de l’inflation. Les rende­ments des obliga­tions de la Confé­dé­ration, qui permettent de déter­miner les attentes des inves­tis­seurs en matière d’inflation pendant leur durée respective, avaient toutefois déjà nettement augmenté avant la hausse des taux.

Rende­ments des obliga­tions d’État et rende­ments immobi­liers: une étroite corré­lation

La figure 2 compare les rende­ments des obliga­tions de la Confé­dé­ration à 10 ans (axe vertical) avec les rende­ments d’immeubles multi­fa­mi­liaux à Zurich (axe horizontal). D’un point de vue histo­rique, ces deux paramètres ont une relation stable entre eux, ce qui est étayé par la corré­lation élevée de 94%. La situation actuelle, repré­sentée par le point bleu sur la figure 2, constitue donc clairement une exception .

Alors que les rende­ments nominaux des obliga­tions de la Confé­dé­ration ont fortement augmenté au cours de l’année, ceux des immeubles de rendement suisses n’ont prati­quement pas bougé en 2022. Par consé­quent, les deux valeurs n’ont pas été aussi proches depuis longtemps, de sorte que la prime de risque des place­ments dans l’immo­bilier par rapport aux obliga­tions de la Confé­dé­ration a prati­quement disparu (cf. figure 3).

Écart de rendement nominal et réel

La diffé­rence entre les rende­ments des obliga­tions de la Confé­dé­ration et les rende­ments initiaux des immeubles de rendement est définie comme le spread. Même si les taux d’intérêt n’ont cessé de baisser depuis la crise finan­cière de 2007/2008, le spread entre les obliga­tions de la Confé­dé­ration et les rende­ments initiaux des immeubles d’habi­tation à Zurich a toujours évolué autour de la barre des 2%. Cette stabilité s’explique notamment par le fait que les rende­ments initiaux réagissent assez peu aux change­ments macroé­co­no­miques. En outre, l’impact sur les rende­ments initiaux dépend de la durée et de l’intensité des fluctua­tions des taux d’intérêt. Au cours de ce millé­naire, les hausses de taux d’intérêt ont toujours été tempo­raires. Par consé­quent, l’attrait des obliga­tions en tant qu’al­ter­native de placement avait déjà baissé avant même que l’ensemble du secteur immobilier ne se soit adapté à la hausse des taux. Actuel­lement, le spread de rendement nominal est toutefois prati­quement nul, comme le montre la figure 3.

Si l’on tient compte de l’inflation dans les rende­ments obliga­taires, il apparaît que l’écart de rendement est actuel­lement parti­cu­liè­rement important. L’écart entre les rende­ments des obliga­tions de la Confé­dé­ration après déduction de l’inflation anticipée et les rende­ments initiaux des immeubles d’habi­tation à Zurich est actuel­lement de plus de 3 points de pourcentage, ce qui est relati­vement élevé en compa­raison histo­rique (illus­tration 4). La question se pose donc: comment vont à présent s’orienter les rende­ments immobi­liers?

La figure 5 offre un regard sur les dynamiques passées et montre la variation trimes­trielle des rende­ments des obliga­tions de la Confé­dé­ration et des rende­ments initiaux des immeubles d’habi­tation à Zurich pour chaque trimestre depuis 2001. Au 2e trimestre 2022 (point bleu), les rende­ments des obliga­tions de la Confé­dé­ration ont augmenté de près de 0,6 point de pourcentage par rapport au trimestre précédent, alors que les rende­ments initiaux nets n’ont pas changé. Dans la figure 5, la corré­lation est de ‑0,11, ce qui est nettement plus faible que la corré­lation de 0.94 trouvée dans la figure 2 avec des données statiques. Cela illustre le fait que les attentes en matière de rende­ments immobi­liers se forment sur le marché des transac­tions et ne peuvent être déduites automa­ti­quement de l’évo­lution des taux d’intérêt. Il est donc important de prendre en consi­dé­ration de manière globale le marché des inves­tis­se­ments et le marché des utili­sa­teurs et de les inclure dans les analyses, le seul suivi des taux d’intérêt ne suffit pas.

Perspec­tives

L’évo­lution des rende­ments des immeubles dépend fortement de l’évo­lution de l’inflation et des taux d’intérêt. Si les rende­ments réels des obliga­tions de la Confé­dé­ration augmentent également, les rende­ments immobi­liers suivront proba­blement (toutes choses égales par ailleurs). Toutefois,  tant que l’inflation restera élevée, les rende­ments réels des obliga­tions resteront faibles. Ce qui freine à son tour la hausse des rende­ments attendus en matière d’investissements immobi­liers. Dans ce contexte, il convient de mentionner la protection (partielle) de l’immobilier face à l’inflation, dont sont dépourvues les obliga­tions à taux fixe comme les obliga­tions de la Confé­dé­ration. Tant l’inflation que la hausse du taux d’intérêt de référence peuvent en revanche être partiel­lement réper­cutées sur les loyers des immeubles d’habi­tation.

En octobre 2022, l’inflation a reculé de 0,5 point de pourcentage par rapport au pic du mois d’août, pour s’établir à 3,0%. Elle reste cependant toujours nettement au-dessus de la bande cible de la BNS (entre 0 et 2%). De nombreux signaux indiquent un abandon définitif des taux d’intérêt négatifs et une politique monétaire encore plus restrictive. Avec des taux d’intérêt plus élevés, l’orien­tation des rende­ments initiaux des biens immobi­liers est claire:  elle s’engage à la hausse. Toutefois, le contexte écono­mique et l’inte­raction entre l’offre et la demande jouent également un rôle important dans les prix de l’immo­bilier.

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