Mehrwert schaffen: Wie man die Mikro­la­ge­qua­lität durch kuratierte Erdge­schoss­nut­zungen verbessern kann 

Das Famili­en­un­ter­nehmen SENN ist in der Entwicklung, Planung und Reali­sierung von Immobilien tätig und entwi­ckelt aktuell in Allschwil mehrere Baufelder – das BaseLink Areal. Das BaseLink Areal hat das Ziel, ein Ökosystem für Life Science Unter­nehmen zu schaffen, das sich in die prospe­rie­renden Cluster in Allschwil und im Grossraum Basel eingliedert. Aus der Optik der Immobi­li­en­be­wertung ist die Mikro­la­ge­qua­lität eine wichtige wertre­le­vante Kompo­nente. Bei grossen Entwick­lungs­vor­haben kann sie gezielt verbessert werden. Dabei kommt den Erdge­schoss­nut­zungen entschei­dende Bedeutung zu. Im Auftrag von SENN hat Wüest Partner den Mehrwert einer gut durch­mischten und kuratierten Erdge­schoss­nutzung für Nutzer:innen und Investor:innen aufge­zeigt.

Während in einer Innen­stadt ein diverses Infra­struk­tur­an­gebot in einem kleinen Umkreis vorhanden ist – das heisst eine hohe Mikro­la­ge­qua­lität besteht – akzen­tuiert sich die Schaffung einer attrak­tiven Umgebung in einem gross­räu­migen, neue geschaf­fenen Areal auf spezi­fische Gebäude und deren Erdge­schosse. Gerade deshalb eröffnen sich im BaseLink Areal Handlungs­spiel­räume, um über das Erdge­schoss einen charak­te­ris­ti­schen Ort zu schaffen. Kann dadurch auch die Mikro­la­ge­qua­lität verbessert werden, entsteht ein Wertstei­ge­rungs­po­tenzial für die Liegen­schaft. Denn eine bessere Mikro­la­ge­qua­lität führt zu einer höheren Markt­miete, tieferen Leerständen und einem tieferen Diskon­tie­rungssatz. Wie dies gelingen kann, zeigt Wüest Partner in einer quali­ta­tiven und quanti­ta­tiven Analyse spezi­fisch für das BaseLink Areal in Allschwil.

Das Mikro­la­ge­modell umfasst einer­seits nicht oder nur schwer beein­flussbare Faktoren wie Infra­struktur, Topographie und Zugehö­rigkeit zu einer Bauzone. Anderer­seits sind Faktoren wie Mobili­täts­konzept, Passan­ten­po­tenzial und Prestige durch eine erfolg­reiche Entwicklung gestaltbar. Im Umfeld des BaseLink Areals steht die Angebots­struktur des Life-Science Clusters im Fokus, welches ein Ökosystem für Innovation und Firmen­grün­dungen, aber auch für Austausch und Wettbewerb bietet. Spezi­fisch für dieses Cluster hat Wüest Partner das Mikro­la­ge­modell erweitert, um die Bedürf­nisse der Miete­rinnen und Mieter in einen Nutzungs­fächer zu übersetzten, welcher im Erdge­schoss als attraktive Ergänzung zu den Büro- und Labor­flächen in den Oberge­schossen in Frage kommt. Ein ausge­wo­genes und kuratiertes Angebot aus allen Themen­be­reichen wie «Arbeit», «Retail und Gastro», «Social und Well-Being», «Service», «Bildung» und «Branding und PR» deckt weitere Aspekte des Mikro­la­ge­mo­dells ab und wirkt sich somit positiv auf die Lagequa­lität aus.

Ergänzend zu dieser quali­ta­tiven Analyse hat Wüest Partner die Wechsel­wirkung von Mikrolage zu Erträgen, Leerständen und Diskon­tierung quanti­fi­ziert. Liegen­schafts­ab­rech­nungen, Bewer­tungen und Verträge von Geschäfts­lie­gen­schaften ausserhalb von Gross­zentren bilden die Daten­grundlage. Es handelt sich um spezi­fische Daten­aus­wer­tungen, so dass die Resultate auf den Standort und die Nutzung in Allschwil angewendet werden können. 

Exempla­risch wird die Auswertung der Mikrolage auf die Mieterträge darge­stellt. Dazu ein Lesebei­spiel: bei einer guten Mikrolage (Note 4.0) ist der Mietertrag um 13% höher als an einer durch­schnitt­lichen Lage (Note 3.0). Die Analyse beziffert nicht nur die Einzel­ef­fekte der Mikrolage auf die wesent­lichen Faktoren, sondern zeigt auch, dass die Effekte additiv sind und den Marktwert in der Summe weiter positiv beein­flussen (i.e. geringere Versor­gungs­kosten durch schnellere Absorption bei der Vermietung).

Die Erkennt­nisse dieser quanti­ta­tiven Auswertung hat Wüest Partner in Bewer­tungs­sze­narien auf das BaseLink Areal angewendet. Geringere Erträge oder gar Ertrags­aus­fälle und erhöhte Betriebs­kosten sind für das Kuratieren der der Erdge­schoss­nut­zungen einzu­rechnen, um das Angebot zu schaffen, welches auf die Bedürf­nisse der Nutze­rinnen und Mieter abgestimmt ist. Ertrags­ein­bussen können werterhaltend in Kauf genommen werden, wenn dadurch die Mikro­la­ge­qua­lität verbessert wird, weil das wiederum in höheren Erträgen, tieferen Leerständen und einem tieferen Diskon­tie­rungssatz resul­tiert.

Schlussfolgerung/Fazit

Die Mikro­la­ge­qua­lität hat grossen Einfluss auf die Werthal­tigkeit einer Liegen­schaft. Bei Einzel­lie­gen­schaften und Bestands­ob­jekten sind die Möglich­keiten zur Einfluss­nahme sehr begrenzt. Bei Entwick­lungs­arealen kann aller­dings die die Mikro­la­ge­qua­lität gezielt verbessert und damit eine Wertstei­gerung erzielt werden. Die Erdge­schosse bilden die Schnitt­stelle zum öffent­lichen Raum und sollten bewusst bespielt werden, sodass sie den Mieter:innen aus den Oberge­schossen einen Zusatz­nutzen stiften. Die konkrete Daten­analyse und die Anwendung auf die Bewer­tungs­sze­narien bilden die Grundlage für die Kosten-Nutzen-Rechnung, um den Umfang der Ertrags­ein­bussen und den Mehrwert des Kuratierens im Erdge­schoss zu beziffern.

Ausblick

Wir begleiten unsere Kunden umfassend bei der strate­gi­schen Ausrichtung ihrer Projekte. Über das Verständnis des Stand­ortes und des Marktes und eine darauf abgestimmte Nutzungs­kon­zeption unter­stützen wir unsere Kunden mit dem Ziel aus der Kombi­nation von Expertise und Daten die Wirtschaft­lichkeit des Projektes zu optimieren.

Weiter­füh­rende Links 

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Immobi­li­en­ent­wicklung
Der Wert des öffent­lichen Raums

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