Mehrwert schaffen: Wie man die Mikrolagequalität durch kuratierte Erdgeschossnutzungen verbessern kann
12. Juli 2023
Themen
Das Familienunternehmen SENN ist in der Entwicklung, Planung und Realisierung von Immobilien tätig und entwickelt aktuell in Allschwil mehrere Baufelder – das BaseLink Areal. Das BaseLink Areal hat das Ziel, ein Ökosystem für Life Science Unternehmen zu schaffen, das sich in die prosperierenden Cluster in Allschwil und im Grossraum Basel eingliedert. Aus der Optik der Immobilienbewertung ist die Mikrolagequalität eine wichtige wertrelevante Komponente. Bei grossen Entwicklungsvorhaben kann sie gezielt verbessert werden. Dabei kommt den Erdgeschossnutzungen entscheidende Bedeutung zu. Im Auftrag von SENN hat Wüest Partner den Mehrwert einer gut durchmischten und kuratierten Erdgeschossnutzung für Nutzer:innen und Investor:innen aufgezeigt.
Während in einer Innenstadt ein diverses Infrastrukturangebot in einem kleinen Umkreis vorhanden ist – das heisst eine hohe Mikrolagequalität besteht – akzentuiert sich die Schaffung einer attraktiven Umgebung in einem grossräumigen, neue geschaffenen Areal auf spezifische Gebäude und deren Erdgeschosse. Gerade deshalb eröffnen sich im BaseLink Areal Handlungsspielräume, um über das Erdgeschoss einen charakteristischen Ort zu schaffen. Kann dadurch auch die Mikrolagequalität verbessert werden, entsteht ein Wertsteigerungspotenzial für die Liegenschaft. Denn eine bessere Mikrolagequalität führt zu einer höheren Marktmiete, tieferen Leerständen und einem tieferen Diskontierungssatz. Wie dies gelingen kann, zeigt Wüest Partner in einer qualitativen und quantitativen Analyse spezifisch für das BaseLink Areal in Allschwil.
Das Mikrolagemodell umfasst einerseits nicht oder nur schwer beeinflussbare Faktoren wie Infrastruktur, Topographie und Zugehörigkeit zu einer Bauzone. Andererseits sind Faktoren wie Mobilitätskonzept, Passantenpotenzial und Prestige durch eine erfolgreiche Entwicklung gestaltbar. Im Umfeld des BaseLink Areals steht die Angebotsstruktur des Life-Science Clusters im Fokus, welches ein Ökosystem für Innovation und Firmengründungen, aber auch für Austausch und Wettbewerb bietet. Spezifisch für dieses Cluster hat Wüest Partner das Mikrolagemodell erweitert, um die Bedürfnisse der Mieterinnen und Mieter in einen Nutzungsfächer zu übersetzten, welcher im Erdgeschoss als attraktive Ergänzung zu den Büro- und Laborflächen in den Obergeschossen in Frage kommt. Ein ausgewogenes und kuratiertes Angebot aus allen Themenbereichen wie «Arbeit», «Retail und Gastro», «Social und Well-Being», «Service», «Bildung» und «Branding und PR» deckt weitere Aspekte des Mikrolagemodells ab und wirkt sich somit positiv auf die Lagequalität aus.
Ergänzend zu dieser qualitativen Analyse hat Wüest Partner die Wechselwirkung von Mikrolage zu Erträgen, Leerständen und Diskontierung quantifiziert. Liegenschaftsabrechnungen, Bewertungen und Verträge von Geschäftsliegenschaften ausserhalb von Grosszentren bilden die Datengrundlage. Es handelt sich um spezifische Datenauswertungen, so dass die Resultate auf den Standort und die Nutzung in Allschwil angewendet werden können.
Exemplarisch wird die Auswertung der Mikrolage auf die Mieterträge dargestellt. Dazu ein Lesebeispiel: bei einer guten Mikrolage (Note 4.0) ist der Mietertrag um 13% höher als an einer durchschnittlichen Lage (Note 3.0). Die Analyse beziffert nicht nur die Einzeleffekte der Mikrolage auf die wesentlichen Faktoren, sondern zeigt auch, dass die Effekte additiv sind und den Marktwert in der Summe weiter positiv beeinflussen (i.e. geringere Versorgungskosten durch schnellere Absorption bei der Vermietung).
Die Erkenntnisse dieser quantitativen Auswertung hat Wüest Partner in Bewertungsszenarien auf das BaseLink Areal angewendet. Geringere Erträge oder gar Ertragsausfälle und erhöhte Betriebskosten sind für das Kuratieren der der Erdgeschossnutzungen einzurechnen, um das Angebot zu schaffen, welches auf die Bedürfnisse der Nutzerinnen und Mieter abgestimmt ist. Ertragseinbussen können werterhaltend in Kauf genommen werden, wenn dadurch die Mikrolagequalität verbessert wird, weil das wiederum in höheren Erträgen, tieferen Leerständen und einem tieferen Diskontierungssatz resultiert.
Schlussfolgerung/Fazit
Die Mikrolagequalität hat grossen Einfluss auf die Werthaltigkeit einer Liegenschaft. Bei Einzelliegenschaften und Bestandsobjekten sind die Möglichkeiten zur Einflussnahme sehr begrenzt. Bei Entwicklungsarealen kann allerdings die die Mikrolagequalität gezielt verbessert und damit eine Wertsteigerung erzielt werden. Die Erdgeschosse bilden die Schnittstelle zum öffentlichen Raum und sollten bewusst bespielt werden, sodass sie den Mieter:innen aus den Obergeschossen einen Zusatznutzen stiften. Die konkrete Datenanalyse und die Anwendung auf die Bewertungsszenarien bilden die Grundlage für die Kosten-Nutzen-Rechnung, um den Umfang der Ertragseinbussen und den Mehrwert des Kuratierens im Erdgeschoss zu beziffern.
Ausblick
Wir begleiten unsere Kunden umfassend bei der strategischen Ausrichtung ihrer Projekte. Über das Verständnis des Standortes und des Marktes und eine darauf abgestimmte Nutzungskonzeption unterstützen wir unsere Kunden mit dem Ziel aus der Kombination von Expertise und Daten die Wirtschaftlichkeit des Projektes zu optimieren.
Weiterführende Links
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