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Immo-Monitoring 2022, Herbstausgabe

28. Oktober 2021

Immo-Monitoring 2022
  • Der Wohnungsmarkt im Spannungsfeld von Geldpolitik und Raumplanung.
  • Spezialstudie 1: Naturgefahren und ihr Einfluss auf den Immobilienmarkt.
  • Spezialstudie 2: Büroflächenbedarf: Ein Blick ins Jahr 2030.
  • Spezialstudie 3: Nationale und internationale Investmentpotenziale.

Mietwohnungen: Inländische Haushaltsbildung erhöht Wohnraumbedarf.

Die Nachfrage nach zusätzlichen Mietwohnungen hat sich während der Corona-pandemie ausgesprochen dynamisch entwickelt. Dies erstaunt umso mehr, als viele Mieterinnen und Mieter in dieser Zeit den Sprung hin zum Wohneigentum vollzogen haben. Aber erstens war die Zahl der zusätzlichen Haushalte durch den internationalen Zuwanderungsüberhang grösser als im 2019. Zweitens hat sich die Nachfrage aufgrund der vermehrten inländischen Haushaltsaufteilungen erhöht. Durch die rege Neubautätigkeit der letzten Jahre war denn auch mehr Wohnraum verfügbar. Drittens schliesslich ist der Bedarf an Wohnungen auch deshalb gewachsen, da der Anteil der älteren Bevölkerung, deren Belegungsdich-te bei den Wohnungen fast immer deutlich tiefer ist als im Schnitt der Bevölke-rung, weiter zugenommen hat.
Die Mieten haben sich während der Coronapandemie in unterschiedliche Rich-tungen entwickelt. Der Vergleich der Mietpreisabschlüsse von qualitativ gleich-wertigen Wohnungen zeigt einen Anstieg von 0.8 Prozent. Wird dagegen das mitt-lere Mietpreisniveau aller inserierten Wohnungen als Benchmark genommen, ergibt sich ein Rückgang der mittleren Marktmiete von 3.2 Prozent. Dieser ver-hältnismässig starke Rückgang lässt sich zum einen mit den noch immer gros-sen Angebotsmengen in verschiedenen Regionen der Schweiz erklären. Zum andern ist es zu einer Verschiebung der im Gesamtmarkt inserierten Mietwoh-nungen gekommen, hin zu kleineren Einheiten und zu mehr Objekten ausserhalb der Zentren. Vom grösseren Anteil der günstigeren Wohnungen ausserhalb der Zentren dürften nun immer mehr Haushalte profitieren, da die gesuchten Woh-nungen im Zuge von mehr Homeoffice nicht mehr so ortsgebunden sein müssen.
In den kommenden 12 Monaten ist mit einem schwächeren Rückgang der Marktmieten um 0.8 Prozent zu rechnen – dies aufgrund leicht ansteigender Neubauzahlen im Mietwohnungsbau und in Erwartung eines lebhaften Woh-nungsbedarfs.

Prognose Angebotsmieten 2022: -0.8 Prozent

Wohneigentum: Märkte bleiben wegen fehlenden Baulands ausgetrocknet.

Wohneigentum hat sich in den letzten 12 Monaten weltweitstark verteuert. In den USA und Kanada, in Schweden, in den Niederlanden und in Norwegen haben die Preise um über 10 Prozent angezogen. Auch in Deutschland sind Wohneigentum-sobjekte um fast 10 Prozent teurer geworden. Demgegenüber haben die Transak-tionspreise in der Schweiz weniger stark zugelegt: Eigentumswohnungen kosten hierzulande gegenwärtig im Mittel um 6.8 Prozent und Einfamilienhäuser um 6.3 Prozent mehr als noch vor einem Jahr.
Dass die Preise in der Schweiz im internationalen Vergleich nicht stärker gestie-gen sind, dürfte erstens daran liegen, dass sie schon seit Jahren expandieren und inzwischen Höchststände erreicht haben. Zweitens beschränken die hiesi-gen strikten regulatorischen Finanzanforderungen die Zusatznachfrage, während im Ausland die Nachfrage unter anderem mit staatlichen Wohneigentumspro-grammen gefördert wird.
Die Preisdynamik in der Schweiz ist angesichts des wirtschaftlichen Einbruchs im letzten Jahr dennoch bemerkenswert. Bei knapp 29 Prozent der Haushalte haben sich aber die Ersparnisse während der Pandemie erhöht, wie die repräsen-tative «Immo-Barometer»–Umfrage von Wüest Partner zutage bringt. Dies konn-ten sie zumindest einige Haushalte für den Wohneigentumserwerb einsetzen.
Die breite Nachfrage nach Wohneigentum trifft auf vielerorts ausgetrocknete Märkte. In den letzten 12 Monaten hat das Angebot nochmals um rund ein Fünftel abgenommen, was in Anbetracht der weiter sinkenden Neubautätigkeit wenig erstaunt. Freies Bauland ist in zahlreichen Regionen generell Mangelware, und um das verfügbare Bauland besteht zudem ein Konkurrenzkampf mit den Investoren im Mietwohnungsmarkt.
Wüest Partner rechnet im nächsten Jahr mit einer Drosselung der Preisanstiege. Dies unter anderem deshalb, weil sich der Neubau gemäss den Angaben in den Baubewilligungen zumindest leicht erhöhen könnte.

Prognosen Angebotspreise 2022:
Eigentumswohnungen: +2.5 Prozent, Einfamilienhäuser: +3.0 Prozent

Geschäftsflächen: Vielfältige Nutzbarkeit gewinnt an Bedeutung.

Die schnelle und breit abgestützte Erholung der Schweizer Wirtschaft bildet das Fundament für eine grosse Zuversicht im Geschäftsflächenmarkt. Gestärkt wird der Optimismus von der Rückkehr der Angestellten in ihre Büros: Aktuell wird insgesamt bereits wieder 70 Prozent der Arbeitszeit in den Büros geleistet. Dies zeigt die im Spätsommer 2021 durchgeführte «Büroflächen-Barometer»-Umfrage von Wüest Partner in den wichtigsten Bürobranchen. Gemäss den be-fragten Unternehmen dürfte der Homeoffice-Anteil auch mittelfristig bei rund 30 Prozent zu liegen kommen.
Während sich die Beschäftigungslage insgesamt positiv präsentiert, gibt es hin-sichtlich des Angebots regional grosse Unterschiede. Eine hohe Marktliquidität ist am Genfersee, im Südtessin sowie in der Agglomeration Zürich zu beobach-ten. In den Städten Zürich, Basel und Lausanne hingegen liegt die Angebotsziffer bei moderaten rund 5 Prozent.
Die Umfrageergebnisse deuten darauf hin, dass die Lagequalität bei Büroflächen ein wenig an Bedeutung verlieren könnte. Gleichzeitig dürften die Ansprüche an eine optimale Nutzbarkeit der Flächen steigen. Deshalb haben gut ausgebaute, funktionelle Flächen, auch wenn sie sich «nur» an durchschnittlichen Lagen be-finden, durchaus günstige Vermarktungsaussichten. Auch Investitionen in die Klimaverträglichkeit von Gebäuden dürften sich auszahlen, da immer mehr Un-ternehmen klimaneutral wirtschaften möchten.
Bei den Verkaufsflächen gilt das Gegenteil: Die Lagequalität ist für den stationä-ren Handel weiterhin entscheidend, denn an guten Lagen ist der Andrang der Konsumenten und Konsumentinnen in Lockdown-freien Zeiten deutlich grösser. Allerdings hat der E-Commerce weitere Anteile am Detailhandelsmarkt gewon-nen. Deshalb wird davon ausgegangen, dass die Nachfrage nach Verkaufsflä-chen weiterhin unter Druck bleibt. Wüest Partner rechnet – zumindest für Ver-kaufsflächen abseits der Toplagen – mit sinkenden Mieten.

Prognosen Angebotsmieten 2022:
Büroflächen: -0.2 Prozent, Verkaufsflächen: -2.1 Prozent

Baumarkt: Expansive Entwicklung wahrscheinlich.

Der Schweizer Hochbausektor hat sich von leichten Rückgängen im letzten Jahr bereits wieder erholt. Die Investitionen in den Neu- und Umbau dürften im laufen-den Jahr gegenüber dem Vorjahr um 1.0 Prozent ansteigen und ein Gesamtvolu-men von 49.8 Milliarden Franken erreichen. Noch mehr Fahrt dürfte der Baumarkt im 2022 aufnehmen. Wüest Partner rechnet für nächstes Jahr im Hochbau mit einem Plus von 1.5 Prozent.
Vor allem im Wohnungsneubau könnten sich zusätzliche Impulse ergeben: Für 2022 ist hier ein Anstieg des Neubauvolumens bei Mehrfamilienhäusern von 2.4 Prozent zu erwarten. Die verbesserten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, ein daraus resultierendes höheres Zuwanderungssaldo sowie rückläufige Leer-standszahlen haben das Vertrauen in die künftige Nachfrage nach Wohnraum gestärkt. Dies dürfte das Interesse der Investoren an der Realisierung zusätzli-cher Neubauprojekte stimulieren, da es ihnen noch immer an Anlagemöglichkei-ten mangelt.
Im Segment des Einfamilienhausbaus zeichnet sich nach Jahren rückläufiger Neubautätigkeiten eine Trendwende ab. Während die Neubauinvestitionen bereits in diesem Jahr eine Zunahme von 2.6 Prozent verzeichnen dürften, wird für 2022 gar mit einem Wachstum von 3.5 Prozent gerechnet. Bei den Geschäftsflächen scheint nur ein leichter Anstieg von etwa 1.5 Prozent möglich, während beim übri-gen Hochbau (unter anderem in den Bereichen Infrastruktur und Industrie) die Volumen voraussichtlich um 1.4 Prozent abnehmen werden.
Weiter vorangetrieben werden zudem Renovationen und Umbauarbeiten, vor al-lem im Bereich Wohnungsbau. Die strengeren Vorgaben bezüglich des Energie-verbrauchs im Wohnungsmarkt (Stichwort MuKEn) üben immer mehr Druck auf die Eigentümerinnen und Eigentümer älterer Liegenschaften aus, energetische Sanierungen vorzunehmen.

Prognosen Hochbauinvestitionen 2022:
Neubau: + 2.2 Prozent, Umbau: – 0.1 Prozent

Spezialstudie 1: Naturgefahren und ihr Einfluss auf den Immobilienmarkt.

Wetterextreme und andere Naturgefahren stellen von jeher ein unmittelbares Risiko für Mensch, Umwelt und Sachwerte dar. Hochwasser und Oberflächenab-fluss, verursacht von Starkniederschlägen, gelten in der Schweiz als die «teuerste Naturgefahr». Gebäudeschäden machen dabei einen grossen Anteil aller durch Naturgewalt verursachten Schäden aus.
Für den Immobilienmarkt dürfte sich die Gefahr von Wetterextremen in Zukunft erhöhen. Denn wie eine Vielzahl an Studien belegt, steigt mit dem Fortschreiten des Klimawandels auch die Wahrscheinlichkeit, dass Wetterextreme häufiger und/oder intensiver eintreten werden.
Dank der Gebäudeversicherung ist es Immobilieneigentümern und -eigentümerinnen in der Schweiz grundsätzlich möglich, sich gegen die Schäden zu versichern. Nichtsdestotrotz stellt sich die Frage, ob eine erhöhte Gefährdung einen messbaren Werteinfluss auf Immobilien hat. Um Antworten auf diese Frage zu finden, hat Wüest Partner mithilfe eines hedonischen Modells den Einfluss von elf verschiedenen Naturgefahren auf den Wert von Einfamilienhäusern geschätzt.
Die Ergebnisse zeigen für die vier Naturgefahren Hochwasser, Oberflächenab-fluss, Stürze und Radon bei erhöhter Gefahr Wertminderungen. Demnach liegt beispielsweise der Wert eines Einfamilienhauses in der Hochwassergefahren-klasse 3 (mittlere Gefahr) 1.2 Prozent tiefer als der Wert eines äquivalenten Ob-jekts in der Gefahrenklasse 1 (keine Gefahr). In der Gefahrenklasse 5 liegt der Wertunterschied gar bei 3.3 Prozent. Die grössten Wertminderungen sind bei Objekten festzustellen, die sich in Gebieten mit einer mittleren oder erheblichen Gefährdung durch Steinschläge, Fels- und Bergstürze befinden.
Obwohl die Naturgefahren weiter zunehmen und sich intensivieren dürften, wer-den noch immer Gebäude in Gebieten mit deutlich nachweisbarer Gefährdung erstellt. Insbesondere an Lagen mit erhöhter Gefährdung durch Hochwasser, Radon, Erdbeben, Hangmuren und Oberflächenabfluss wird verhältnismässig viel gebaut. Oft gibt es keinen erheblichen Unterschied zwischen Bestand und Neu-bauprojekten an gefährdeten Lagen. In manchen Fällen wird anteilsmässig sogar noch stärker als zuvor an gefährdeten Lagen gebaut.

Spezialstudie 2: Büroflächenbedarf: Ein Blick ins Jahr 2030.

Die Chancen auf ein Beschäftigungswachstum bei den typischen Bürobranchen stehen gut. Aber ob dafür Büroflächen im bisherigen Ausmass gebraucht werden, ist bis anhin unsicher. Zwar deuteten die Ergebnisse von Umfragen in der Mitte des letzten Jahres – rund drei Monate nach Beginn der Pandemie – darauf hin, dass sich nach dem Ende der Coronakrise ein Grossteil der Arbeitsaktivitäten wieder in die Büroräumlichkeiten verlagert. Aber wie sieht es bei den Unterneh-men nach mittlerweile über anderthalb Jahren Pandemie aus, in denen wir nun länger und intensiver die Vor- und Nachteile von Homeoffice erfahren haben? Und wie gross ist demzufolge die mittelfristige Nachfrage nach Büroflächen?
Die Ergebnisse der neusten «Büroflächen- Barometer»-Umfrage zeigen, dass das Homeoffice gekommen ist, um zu bleiben. Im Schnitt gaben die befragten Unternehmen aus den Bürobranchen an, dass sie in Zukunft von einem Home-office-Anteil von 26 Prozent am Total der geleisteten Arbeitszeit ihrer Mitarbei-tenden ausgehen. Lediglich 15 Prozent der Unternehmen möchten ihre Flächen reduzieren. 65 Prozent erwarten in etwa gleichbleibende Flächengrössen. Und 20 Prozent beabsichtigen, ihre Flächen zu erweitern. Auffällig ist, dass es beim künf-tigen Homeoffice- Anteil voraussichtlich grosse regionale Unterschiede geben wird: Je zentraler die Büros von Unternehmen liegen, desto grösser dürften künf-tig die Homeoffice-Anteile ausfallen. Je nach Wirtschaftsszenario ist bis 2030 von einem Wachstum der Gesamtbeschäftigung zwischen 0.5 Prozent und 1.0 Prozent zu rechnen. Im 3. Sektor und vor allem in den Bürobranchen ist eine stär-kere Beschäftigungszunahme wahrscheinlich. Basierend auf verschiedenen Indikatoren wird bei einem starken Wirtschaftswachstum und einer gleichzeitigen durchschnittliche Flächenreduktion um 10 Prozent seitens der Unternehmen mit einem Anstieg des Bedarfs an Büroflächen von 830’000 Quadratmetern pro Jahr gerechnet. Dies wäre mehr, als in den letzten 10 Jahren durchschnittlich pro Jahr an neuen Flächen gebaut wurde (720’000 Quadratmeter). Anders sähe es bei einem nur mässigen Wirtschaftswachstum oder bei einer stärkeren Reduktion der Flächen aus. Der Bedarf an Büroflächen ginge dann erwartungsgemäss zu-rück, und es würden 2030 weniger Flächen als heute nachgefragt werden.

Spezialstudie 3: Nationale und internationale Investmentpotenziale.

Noch im letzten Jahr war das Interesse an Direktinvestitionen in «hochwertige» Objekte mit stabilen und langfristig sicheren Cashflows (Core-Objekte) beson-ders gross. Nachdem sich die Unsicherheit im Zuge der Coronapandemie etwas gelegt hat, sind nun auch wieder mehr Objekte abseits der Toplagen gesucht. Aber weil die Gesamtnachfrage nach Renditeliegenschaften weiterhin grösser ist als das Angebot, haben die Preise nochmals zugelegt und neue Höchststände erreicht: Zwischen Mitte 2020 und Mitte 2021 wurde bei den Wohnliegenschaften ein Anstieg der Transaktionspreise von 4.7 Prozent registriert. Bei den Ge-schäftsliegenschaften ist die Zahlungsbereitschaft mit 0.5 Prozent deutlich schwächer gestiegen.
Der eindrückliche Anstieg der Kurse bei den Immobilienfonds hat zu rekordhohen Niveaus geführt. Dies macht sie inhärent anfälliger für spürbare Rückschläge bei internationalen Turbulenzen an den Kapitalmärkten. Aktuell ist auch davon aus-zugehen, dass sich das Risiko von Turbulenzen an den Kapitalmärkten erhöht hat. Denn nicht nur die Anlagen im Immobilienmarkt sind teilweise überpreist, sondern auch im breiten Aktienmarkt haben sich die Kursverläufe jüngst noch stärker vom realwirtschaftlichen Verlauf entkoppelt, wodurch hier das Korrekturpotenzial ebenfalls gestiegen ist.
Auch auf dem internationalen Parkett bleiben Immobilien eine begehrte Anlage-klasse – sowohl in indirekter als auch in direkter Form. Nachdem im Segment der Geschäftsflächen im letzten Jahr noch mehr Vorsicht bei den Anlagen als hierzu-lande zu registrieren war, ist nun die Zahlungsbereitschaft im Zuge sinkender Leerstände wieder gestiegen. Die Konkurrenz bei Anlagen in Top-Objekte ist anhaltend gross, weshalb verschiedene Investoren auch in anderen Segmenten nach Anlagemöglichkeiten suchen.

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