Immo-Monitoring 2022, Herbst­ausgabe

• Der Wohnungs­markt im Spannungsfeld von Geldpo­litik und Raumplanung.
• Spezi­al­studie 1: Natur­ge­fahren und ihr Einfluss auf den Immobi­li­en­markt.
• Spezi­al­studie 2: Büroflä­chen­bedarf: Ein Blick ins Jahr 2030.
• Spezi­al­studie 3: Nationale und inter­na­tionale Invest­ment­po­ten­ziale.

Mietwoh­nungen: Inlän­dische Haushalts­bildung erhöht Wohnraum­bedarf.

Die Nachfrage nach zusätz­lichen Mietwoh­nungen hat sich während der Corona-pandemie ausge­sprochen dynamisch entwi­ckelt. Dies erstaunt umso mehr, als viele Miete­rinnen und Mieter in dieser Zeit den Sprung hin zum Wohnei­gentum vollzogen haben. Aber erstens war die Zahl der zusätz­lichen Haushalte durch den inter­na­tio­nalen Zuwan­de­rungs­überhang grösser als im 2019. Zweitens hat sich die Nachfrage aufgrund der vermehrten inlän­di­schen Haushalts­auf­tei­lungen erhöht. Durch die rege Neubau­tä­tigkeit der letzten Jahre war denn auch mehr Wohnraum verfügbar. Drittens schliesslich ist der Bedarf an Wohnungen auch deshalb gewachsen, da der Anteil der älteren Bevöl­kerung, deren Belegungsdich-te bei den Wohnungen fast immer deutlich tiefer ist als im Schnitt der Bevölke-rung, weiter zugenommen hat.
Die Mieten haben sich während der Corona­pan­demie in unter­schied­liche Rich-tungen entwi­ckelt. Der Vergleich der Mietpreis­ab­schlüsse von quali­tativ gleich-wertigen Wohnungen zeigt einen Anstieg von 0.8 Prozent. Wird dagegen das mitt-lere Mietpreis­niveau aller inserierten Wohnungen als Benchmark genommen, ergibt sich ein Rückgang der mittleren Markt­miete von 3.2 Prozent. Dieser ver-hältnismässig starke Rückgang lässt sich zum einen mit den noch immer gros-sen Angebots­mengen in verschie­denen Regionen der Schweiz erklären. Zum andern ist es zu einer Verschiebung der im Gesamt­markt inserierten Mietwoh-nungen gekommen, hin zu kleineren Einheiten und zu mehr Objekten ausserhalb der Zentren. Vom grösseren Anteil der günsti­geren Wohnungen ausserhalb der Zentren dürften nun immer mehr Haushalte profi­tieren, da die gesuchten Woh-nungen im Zuge von mehr Homeoffice nicht mehr so ortsge­bunden sein müssen.
In den kommenden 12 Monaten ist mit einem schwä­cheren Rückgang der Markt­mieten um 0.8 Prozent zu rechnen – dies aufgrund leicht anstei­gender Neubau­zahlen im Mietwoh­nungsbau und in Erwartung eines lebhaften Woh-nungsbedarfs.

Prognose Angebots­mieten 2022: ‑0.8 Prozent

Wohnei­gentum: Märkte bleiben wegen fehlenden Baulands ausge­trocknet.

Wohnei­gentum hat sich in den letzten 12 Monaten weltweit­stark verteuert. In den USA und Kanada, in Schweden, in den Nieder­landen und in Norwegen haben die Preise um über 10 Prozent angezogen. Auch in Deutschland sind Wohneigentum-sobjekte um fast 10 Prozent teurer geworden. Demge­genüber haben die Transak-tionspreise in der Schweiz weniger stark zugelegt: Eigen­tums­woh­nungen kosten hierzu­lande gegen­wärtig im Mittel um 6.8 Prozent und Einfa­mi­li­en­häuser um 6.3 Prozent mehr als noch vor einem Jahr.
Dass die Preise in der Schweiz im inter­na­tio­nalen Vergleich nicht stärker gestie-gen sind, dürfte erstens daran liegen, dass sie schon seit Jahren expan­dieren und inzwi­schen Höchst­stände erreicht haben. Zweitens beschränken die hiesi-gen strikten regula­to­ri­schen Finanz­an­for­de­rungen die Zusatz­nach­frage, während im Ausland die Nachfrage unter anderem mit staat­lichen Wohneigentumspro-grammen gefördert wird.
Die Preis­dy­namik in der Schweiz ist angesichts des wirtschaft­lichen Einbruchs im letzten Jahr dennoch bemer­kenswert. Bei knapp 29 Prozent der Haushalte haben sich aber die Erspar­nisse während der Pandemie erhöht, wie die repräsen-tative «Immo-Barometer»–Umfrage von Wüest Partner zutage bringt. Dies konn-ten sie zumindest einige Haushalte für den Wohnei­gen­tums­erwerb einsetzen.
Die breite Nachfrage nach Wohnei­gentum trifft auf vielerorts ausge­trocknete Märkte. In den letzten 12 Monaten hat das Angebot nochmals um rund ein Fünftel abgenommen, was in Anbetracht der weiter sinkenden Neubau­tä­tigkeit wenig erstaunt. Freies Bauland ist in zahlreichen Regionen generell Mangelware, und um das verfügbare Bauland besteht zudem ein Konkur­renz­kampf mit den Inves­toren im Mietwoh­nungs­markt.
Wüest Partner rechnet im nächsten Jahr mit einer Drosselung der Preis­an­stiege. Dies unter anderem deshalb, weil sich der Neubau gemäss den Angaben in den Baube­wil­li­gungen zumindest leicht erhöhen könnte.

Prognosen Angebots­preise 2022:
Eigen­tums­woh­nungen: +2.5 Prozent, Einfa­mi­li­en­häuser: +3.0 Prozent

Geschäfts­flächen: Vielfältige Nutzbarkeit gewinnt an Bedeutung.

Die schnelle und breit abgestützte Erholung der Schweizer Wirtschaft bildet das Fundament für eine grosse Zuver­sicht im Geschäfts­flä­chen­markt. Gestärkt wird der Optimismus von der Rückkehr der Angestellten in ihre Büros: Aktuell wird insgesamt bereits wieder 70 Prozent der Arbeitszeit in den Büros geleistet. Dies zeigt die im Spätsommer 2021 durch­ge­führte «Büroflächen-Barometer»-Umfrage von Wüest Partner in den wichtigsten Bürobranchen. Gemäss den be-fragten Unter­nehmen dürfte der Homeoffice-Anteil auch mittel­fristig bei rund 30 Prozent zu liegen kommen.
Während sich die Beschäf­ti­gungslage insgesamt positiv präsen­tiert, gibt es hin-sichtlich des Angebots regional grosse Unter­schiede. Eine hohe Markt­li­qui­dität ist am Genfersee, im Südtessin sowie in der Agglo­me­ration Zürich zu beobach-ten. In den Städten Zürich, Basel und Lausanne hingegen liegt die Angebots­ziffer bei moderaten rund 5 Prozent.
Die Umfra­ge­er­geb­nisse deuten darauf hin, dass die Lagequa­lität bei Büroflächen ein wenig an Bedeutung verlieren könnte. Gleich­zeitig dürften die Ansprüche an eine optimale Nutzbarkeit der Flächen steigen. Deshalb haben gut ausge­baute, funktio­nelle Flächen, auch wenn sie sich «nur» an durch­schnitt­lichen Lagen be-finden, durchaus günstige Vermark­tungs­aus­sichten. Auch Inves­ti­tionen in die Klima­ver­träg­lichkeit von Gebäuden dürften sich auszahlen, da immer mehr Un-ternehmen klima­neutral wirtschaften möchten.
Bei den Verkaufs­flächen gilt das Gegenteil: Die Lagequa­lität ist für den stationä-ren Handel weiterhin entscheidend, denn an guten Lagen ist der Andrang der Konsu­menten und Konsu­men­tinnen in Lockdown-freien Zeiten deutlich grösser. Aller­dings hat der E‑Commerce weitere Anteile am Detail­han­dels­markt gewon-nen. Deshalb wird davon ausge­gangen, dass die Nachfrage nach Verkaufsflä-chen weiterhin unter Druck bleibt. Wüest Partner rechnet – zumindest für Ver-kaufsflächen abseits der Toplagen – mit sinkenden Mieten.

Prognosen Angebots­mieten 2022:
Büroflächen: ‑0.2 Prozent, Verkaufs­flächen: ‑2.1 Prozent

Baumarkt: Expansive Entwicklung wahrscheinlich.

Der Schweizer Hochbau­sektor hat sich von leichten Rückgängen im letzten Jahr bereits wieder erholt. Die Inves­ti­tionen in den Neu- und Umbau dürften im laufen-den Jahr gegenüber dem Vorjahr um 1.0 Prozent ansteigen und ein Gesamtvolu-men von 49.8 Milli­arden Franken erreichen. Noch mehr Fahrt dürfte der Baumarkt im 2022 aufnehmen. Wüest Partner rechnet für nächstes Jahr im Hochbau mit einem Plus von 1.5 Prozent.
Vor allem im Wohnungs­neubau könnten sich zusätz­liche Impulse ergeben: Für 2022 ist hier ein Anstieg des Neubau­vo­lumens bei Mehrfa­mi­li­en­häusern von 2.4 Prozent zu erwarten. Die verbes­serten wirtschaft­lichen Rahmen­be­din­gungen, ein daraus resul­tie­rendes höheres Zuwan­de­rungs­saldo sowie rückläufige Leer-standszahlen haben das Vertrauen in die künftige Nachfrage nach Wohnraum gestärkt. Dies dürfte das Interesse der Inves­toren an der Reali­sierung zusätzli-cher Neubau­pro­jekte stimu­lieren, da es ihnen noch immer an Anlagemöglichkei-ten mangelt.
Im Segment des Einfa­mi­li­en­hausbaus zeichnet sich nach Jahren rückläu­figer Neubau­tä­tig­keiten eine Trend­wende ab. Während die Neubau­in­ves­ti­tionen bereits in diesem Jahr eine Zunahme von 2.6 Prozent verzeichnen dürften, wird für 2022 gar mit einem Wachstum von 3.5 Prozent gerechnet. Bei den Geschäfts­flächen scheint nur ein leichter Anstieg von etwa 1.5 Prozent möglich, während beim übri-gen Hochbau (unter anderem in den Bereichen Infra­struktur und Industrie) die Volumen voraus­sichtlich um 1.4 Prozent abnehmen werden.
Weiter voran­ge­trieben werden zudem Renova­tionen und Umbau­ar­beiten, vor al-lem im Bereich Wohnungsbau. Die stren­geren Vorgaben bezüglich des Energie-verbrauchs im Wohnungs­markt (Stichwort MuKEn) üben immer mehr Druck auf die Eigen­tü­me­rinnen und Eigen­tümer älterer Liegen­schaften aus, energe­tische Sanie­rungen vorzu­nehmen.

Prognosen Hochbau­in­ves­ti­tionen 2022:
Neubau: + 2.2 Prozent, Umbau: – 0.1 Prozent

Spezi­al­studie 1: Natur­ge­fahren und ihr Einfluss auf den Immobi­li­en­markt.

Wetter­ex­treme und andere Natur­ge­fahren stellen von jeher ein unmit­tel­bares Risiko für Mensch, Umwelt und Sachwerte dar. Hochwasser und Oberflächenab-fluss, verur­sacht von Stark­nie­der­schlägen, gelten in der Schweiz als die «teuerste Natur­gefahr». Gebäu­de­schäden machen dabei einen grossen Anteil aller durch Natur­gewalt verur­sachten Schäden aus.
Für den Immobi­li­en­markt dürfte sich die Gefahr von Wetter­ex­tremen in Zukunft erhöhen. Denn wie eine Vielzahl an Studien belegt, steigt mit dem Fortschreiten des Klima­wandels auch die Wahrschein­lichkeit, dass Wetter­ex­treme häufiger und/oder inten­siver eintreten werden.
Dank der Gebäu­de­ver­si­cherung ist es Immobi­li­en­ei­gen­tümern und ‑eigen­tü­me­rinnen in der Schweiz grund­sätzlich möglich, sich gegen die Schäden zu versi­chern. Nichts­des­to­trotz stellt sich die Frage, ob eine erhöhte Gefährdung einen messbaren Wertein­fluss auf Immobilien hat. Um Antworten auf diese Frage zu finden, hat Wüest Partner mithilfe eines hedoni­schen Modells den Einfluss von elf verschie­denen Natur­ge­fahren auf den Wert von Einfa­mi­li­en­häusern geschätzt.
Die Ergeb­nisse zeigen für die vier Natur­ge­fahren Hochwasser, Oberflächenab-fluss, Stürze und Radon bei erhöhter Gefahr Wertmin­de­rungen. Demnach liegt beispiels­weise der Wert eines Einfa­mi­li­en­hauses in der Hochwassergefahren-klasse 3 (mittlere Gefahr) 1.2 Prozent tiefer als der Wert eines äquiva­lenten Ob-jekts in der Gefah­ren­klasse 1 (keine Gefahr). In der Gefah­ren­klasse 5 liegt der Wertun­ter­schied gar bei 3.3 Prozent. Die grössten Wertmin­de­rungen sind bei Objekten festzu­stellen, die sich in Gebieten mit einer mittleren oder erheb­lichen Gefährdung durch Stein­schläge, Fels- und Bergstürze befinden.
Obwohl die Natur­ge­fahren weiter zunehmen und sich inten­si­vieren dürften, wer-den noch immer Gebäude in Gebieten mit deutlich nachweis­barer Gefährdung erstellt. Insbe­sondere an Lagen mit erhöhter Gefährdung durch Hochwasser, Radon, Erdbeben, Hangmuren und Oberflä­chen­ab­fluss wird verhält­nis­mässig viel gebaut. Oft gibt es keinen erheb­lichen Unter­schied zwischen Bestand und Neu-bauprojekten an gefähr­deten Lagen. In manchen Fällen wird anteils­mässig sogar noch stärker als zuvor an gefähr­deten Lagen gebaut.

Spezi­al­studie 2: Büroflä­chen­bedarf: Ein Blick ins Jahr 2030.

Die Chancen auf ein Beschäf­ti­gungs­wachstum bei den typischen Bürobranchen stehen gut. Aber ob dafür Büroflächen im bishe­rigen Ausmass gebraucht werden, ist bis anhin unsicher. Zwar deuteten die Ergeb­nisse von Umfragen in der Mitte des letzten Jahres – rund drei Monate nach Beginn der Pandemie – darauf hin, dass sich nach dem Ende der Corona­krise ein Grossteil der Arbeits­ak­ti­vi­täten wieder in die Büroräum­lich­keiten verlagert. Aber wie sieht es bei den Unterneh-men nach mittler­weile über anderthalb Jahren Pandemie aus, in denen wir nun länger und inten­siver die Vor- und Nachteile von Homeoffice erfahren haben? Und wie gross ist demzu­folge die mittel­fristige Nachfrage nach Büroflächen?
Die Ergeb­nisse der neusten «Büroflächen- Barometer»-Umfrage zeigen, dass das Homeoffice gekommen ist, um zu bleiben. Im Schnitt gaben die befragten Unter­nehmen aus den Bürobranchen an, dass sie in Zukunft von einem Home-office-Anteil von 26 Prozent am Total der geleis­teten Arbeitszeit ihrer Mitarbei-tenden ausgehen. Lediglich 15 Prozent der Unter­nehmen möchten ihre Flächen reduzieren. 65 Prozent erwarten in etwa gleich­blei­bende Flächen­grössen. Und 20 Prozent beabsich­tigen, ihre Flächen zu erweitern. Auffällig ist, dass es beim künf-tigen Homeoffice- Anteil voraus­sichtlich grosse regionale Unter­schiede geben wird: Je zentraler die Büros von Unter­nehmen liegen, desto grösser dürften künf-tig die Homeoffice-Anteile ausfallen. Je nach Wirtschafts­sze­nario ist bis 2030 von einem Wachstum der Gesamt­be­schäf­tigung zwischen 0.5 Prozent und 1.0 Prozent zu rechnen. Im 3. Sektor und vor allem in den Bürobranchen ist eine stär-kere Beschäf­ti­gungs­zu­nahme wahrscheinlich. Basierend auf verschie­denen Indika­toren wird bei einem starken Wirtschafts­wachstum und einer gleich­zei­tigen durch­schnitt­liche Flächen­re­duktion um 10 Prozent seitens der Unter­nehmen mit einem Anstieg des Bedarfs an Büroflächen von 830’000 Quadrat­metern pro Jahr gerechnet. Dies wäre mehr, als in den letzten 10 Jahren durch­schnittlich pro Jahr an neuen Flächen gebaut wurde (720’000 Quadrat­meter). Anders sähe es bei einem nur mässigen Wirtschafts­wachstum oder bei einer stärkeren Reduktion der Flächen aus. Der Bedarf an Büroflächen ginge dann erwar­tungs­gemäss zu-rück, und es würden 2030 weniger Flächen als heute nachge­fragt werden.

Spezi­al­studie 3: Nationale und inter­na­tionale Invest­ment­po­ten­ziale.

Noch im letzten Jahr war das Interesse an Direkt­in­ves­ti­tionen in «hochwertige» Objekte mit stabilen und langfristig sicheren Cashflows (Core-Objekte) beson-ders gross. Nachdem sich die Unsicherheit im Zuge der Corona­pan­demie etwas gelegt hat, sind nun auch wieder mehr Objekte abseits der Toplagen gesucht. Aber weil die Gesamt­nach­frage nach Rendi­te­lie­gen­schaften weiterhin grösser ist als das Angebot, haben die Preise nochmals zugelegt und neue Höchst­stände erreicht: Zwischen Mitte 2020 und Mitte 2021 wurde bei den Wohnlie­gen­schaften ein Anstieg der Trans­ak­ti­ons­preise von 4.7 Prozent regis­triert. Bei den Ge-schäftsliegenschaften ist die Zahlungs­be­reit­schaft mit 0.5 Prozent deutlich schwächer gestiegen.
Der eindrück­liche Anstieg der Kurse bei den Immobi­li­en­fonds hat zu rekord­hohen Niveaus geführt. Dies macht sie inhärent anfäl­liger für spürbare Rückschläge bei inter­na­tio­nalen Turbu­lenzen an den Kapital­märkten. Aktuell ist auch davon aus-zugehen, dass sich das Risiko von Turbu­lenzen an den Kapital­märkten erhöht hat. Denn nicht nur die Anlagen im Immobi­li­en­markt sind teilweise überpreist, sondern auch im breiten Aktien­markt haben sich die Kursver­läufe jüngst noch stärker vom realwirt­schaft­lichen Verlauf entkoppelt, wodurch hier das Korrek­tur­po­tenzial ebenfalls gestiegen ist.
Auch auf dem inter­na­tio­nalen Parkett bleiben Immobilien eine begehrte Anlage-klasse – sowohl in indirekter als auch in direkter Form. Nachdem im Segment der Geschäfts­flächen im letzten Jahr noch mehr Vorsicht bei den Anlagen als hierzu-lande zu regis­trieren war, ist nun die Zahlungs­be­reit­schaft im Zuge sinkender Leerstände wieder gestiegen. Die Konkurrenz bei Anlagen in Top-Objekte ist anhaltend gross, weshalb verschiedene Inves­toren auch in anderen Segmenten nach Anlage­mög­lich­keiten suchen.

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