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Immo-Monitoring 2022, édition d’automne

28.10.2021

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  • Différentes évolutions du marché immobilier en période de Covid-19.
  • Étude spéciale 1: Les dangers naturels et leur influence.
  • Étude spéciale 2: Évolution des exigences imposées aux espaces extérieurs.
  • Étude spéciale 3: Les potentiels d’investissement nationaux et internatio-naux.

Logement locatif: La croissance des ménages stimule les besoins de logements.

La demande de logements locatifs supplémentaires a connu un essor très dy-namique durant la pandémie de coronavirus. Ce fait est d’autant plus étonnant que de nombreux locataires ont accédé à la propriété. Mais les ménages supplémentaires étaient alors plus nombreux qu’en 2019 en raison de l’excédent migratoire. De plus, la demande a été stimulée par la hausse des séparations des ménages, rendue possible notamment par la disponibilité de plus de logements et l’augmentation de la prospérité. Enfin, les besoins de logements ont crû à la suite d’une nouvelle hausse de la part de la population âgée, dont la densité d’occupation des logements est presque toujours sensiblement inférieure à celle de la moyenne de la population.
Pendant la pandémie, les loyers ont évolué dans différentes directions. La com-paraison des baux conclus pour des logements de qualité comparable indique une hausse de 0,8%. Mais si l’on se réfère aux loyers de l’offre, on observe un recul de 3,2% du loyer moyen du marché. Cette baisse relativement prononcée s’explique en partie par l’offre actuelle qui reste élevée dans de nombreuses régions du pays. Mais d’autre part, on assite à une baisse de la qualité sur le marché des logements en location, avec des logements plus petits et une offre qui se concentre davantage en dehors des centres. Ainsi, avec la généralisation du télétravail, les ménages sont devenus moins attachés à la proximité de leur lieu de travail. Ils seraient de plus en plus nombreux à pouvoir profiter des loge-ments plus avantageux situés à l’écart des centres.
Pour les douze prochains mois, il faut s’attendre à un nouveau recul de 0,8% des loyers du marché, en raison d’une intensification de l’activité de construction des logements locatifs et d’une demande qui devrait rester soutenue.

Loyers d’approvisionnement prévus pour 2022: -0,8%

Logements en propriété: Les marchés restent asséchés par la pénurie de terrain à bâti

Les logements en propriété sont devenus sensiblement plus chers, dans le monde entier, ces douze derniers mois. Aux États-Unis, au Canada, en Suède, au Pays-Bas et en Norvège, la croissance des prix a été particulièrement prononcée (plus de 10%). En Allemagne, elle atteint presque 10%. En comparaison, la Suisse a connu une hausse relativement modérée: les prix des appartements en PPE ont augmenté de 6,8% sur un an et ceux des maisons individuelles de 6,3%.
Deux raisons ont empêché des hausses plus importantes des prix suisses: pre-mièrement, ceux-ci étaient en progression constante depuis des années et le po- tentiel de croissance a donc atteint ses limites. Deuxièmement, dans notre pays, les exigences réglementaires plus restrictives en termes de financement limitent la demande, alors qu’à l’étranger on encourage l’accès à la propriété avec des programmes d’aides étatiques. Compte tenu de la crise économique de l’an passé, la Suisse connaît une dynamique des prix remarquable. Ainsi, le sondage représentatif «Immo-Barometer» de Wüest Partner indique que près de 29% des ménages ont pu augmenter leur épargne au cours de la pandémie. Ces ménages avaient donc les moyens d’acquérir un logement en propriété.
La forte demande de logements en propriété se heurte souvent à des marchés asséchés. L’offre a encore diminué d’un cinquième environ ces douze derniers mois, en parallèle au ralentissement de la construction dans le neuf. Une pénurie de terrains à bâtir règne dans de nombreuses régions, et les rares terrains dispo-nibles sont disputés par les investisseurs du marché des logements locatifs.
Pour l’an prochain, Wüest Partner s’attend à ce que les hausses possibles des taux sur les marchés financiers freinent la flambée des prix. En outre, la cons-truction devrait accélérer légèrement, vu le niveau plutôt bas du nombre d’autorisations de construire délivrées.

Projections des prix demandés en 2022:
Copropriétés: +2,5%, maisons individuelles: +3,0%.

Surfaces commerciales: Une utilisation plus diversifiée gagne de l’importance

La reprise rapide et généralisée de l’économie suisse génère une grande con-fiance sur le marché des surfaces commerciales. Cet optimisme est stimulé aussi par le retour des employés dans les bureaux: actuellement, la part du temps de travail passé au bureau atteint à nouveau 70%. C’est ce qu’indique le sondage de Wüest Partner réalisé à la fin de cet été dans les principaux secteurs de bureau. À moyen terme, selon les entreprises interrogées, la part de travail à domicile devrait se stabiliser à environ 30%.
La situation de l’emploi est généralement positive, mais avec de grands écarts régionaux au niveau de l’offre. Quelques marchés sont très liquides, notamment dans l’Arc lémanique, au sud du Tessin et dans l’agglomération zurichoise. En revanche, les taux de l’offre n’atteignent que 5% environ dans les villes de Zurich, Bâle et Lausanne.
Les résultats de notre sondage suggèrent que la qualité de l’emplacement des bureaux pourrait perdre de son importance. Parallèlement, les attentes devien-nent plus pointues quant à l’aisance d’utilisation des surfaces. Ainsi, des sur-faces fonctionnelles et bien équipées peuvent fort bien trouver preneurs, même à des emplacements «seulement» moyens. Il devrait valoir la peine aussi d’investir dans la compatibilité climatique des bâtiments, car un nombre croissant d’entreprises visent la neutralité climatique.
Pour les surfaces de vente, c’est le contraire: la qualité de la situation reste décisive pour le commerce de détail stationnaire, car les consommatrices et consommateurs sont nettement plus nombreux dans les rues très passantes, hors des périodes de confinement. Mais le commerce en ligne a encore gagné des parts du marché de détail, d’où une pression persistante sur la demande de surfaces de vente. Wüest Partner s’attend à des baisses de loyers – du moins pour les surfaces de vente en dehors des sites privilégiés.

Prévisions prix de l’offre 2022:
Surfaces de bureaux: – 0,2%, Surfaces de vente: –2,1%

Marché de la construction: Une expansion sem

Le secteur suisse du bâtiment s’est déjà remis des légers reculs enregistrés l’an passé. Les investissements dans le neuf et les transformations devraient pro-gres- ser cette année de 1% sur un an, pour atteindre un volume global de 49,8 milliards de francs. L’essor du marché de la construction devrait encore s’accroître en 2022. Wüest Partner prévoit un plus de 1,5% dans le bâtiment l’an prochain.
De nouveaux élans pourraient apparaître surtout dans la construction de loge-ments: pour 2022, il faut s’attendre à une croissance de 2,4% du volume de construction d’immeubles multifamiliaux. La confiance en la demande future est stimulée par l’amélioration du contexte économique et l’augmentation corres-pondante du solde migratoire ainsi que par le recul des vacants. Cela devrait inciter les investisseurs à réaliser davantage de projets dans ce secteur, d’autant plus qu’ils souffrent toujours d’un manque d’opportunités de placement.
Après des années de recul des activités de construction, un revirement de ten-dance se dessine dans le segment des maisons individuelles. Les investisse-ments dans le neuf devraient ainsi progresser de 2,6% cette année et même de 3,5% en 2022. Pour les surfaces commerciales, seule une progression plus mo-deste, de quelque 1,5%, semble possible, et il faut s’attendre à une baisse de 1,4% du neuf dans la catégorie «Infrastructure et industrie».
Les travaux de rénovation et de transformation devraient également rester sou-tenus, surtout dans le domaine du logement. Sous la pression des directives plus strictes en matière de consommation d’énergie sur le marché du logement (MoPEC), les propriétaires d’anciens immeubles sont fortement incités à réaliser des rénovations énergétiques.

Prévisions 2022:
Investissements dans le neuf: + 2,2%, Investissements dans la transformation: – 0,1%

Étude spéciale 1: Les dangers naturels et le

Depuis toujours, les intempéries extrêmes et autres dangers naturels ont consti-tué un lourd risque pour les personnes, l’environnement et les biens. En Suisse, les crues et les ruissellements sont considérés comme les dangers naturels les plus «chers». Les dommages causés aux bâtiments représentent une large part des dégâts engendrés par les éléments naturels.
À l’avenir, les conditions météorologiques extrêmes devraient aggraver les risques pesant sur le marché immobilier: de nombreuses études indiquent que le changement climatique augmente la probabilité que les intempéries extrêmes deviennent plus fréquentes et/ou plus intenses.
L’assurance immobilière permet en principe aux propriétaires immobiliers suisses de s’assurer contre ces dommages. Mais l’importance du risque exerce-t-elle aussi un effet mesurable sur la valeur de marché? Pour répondre à cette question, Wüest Partner a évalué l’effet possible de onze dangers naturels sur les prix des maisons individuelles, à l’aide d’un modèle hédoniste.
Les résultats de l’analyse montrent que des réductions de valeur apparaissent lorsque les quatre dangers naturels crues, ruissellements de surface, chutes et radon sont plus élevés. Ainsi, la valeur d’une maison individuelle située dans la classe de danger de crues 3 (danger moyen) est de 1,2% inférieure à la valeur d’un objet comparable en classe de danger 1 (aucun danger). Cette différence de va-leur atteint même 3,3% avec la classe de danger 5. Les objets subissant les plus fortes réductions de valeur sont ceux situés dans des zones exposées à un dan-ger moyen ou élevé de chutes de pierres et d’éboulements.
Bien que les dangers naturels se multiplient et devraient s’intensifier, on construit toujours des bâtiments exposés à un danger notable et confirmé, notamment sur des lieux soumis à un danger élevé de crues, de radon, de séismes, de coulées de boue et de ruissellements de surface. On ne constate souvent aucune différence significative entre le parc et les projets de construction dans des zones à risque. Parfois, on observe même une part d’activités de construction plus importante dans les zones menacées.

Étude spéciale 2: Évolution des exigences imposées aux espaces extérieurs.

Dans un milieu bâti de plus en plus dense, l’espace extérieur revêt une impor-tance croissante pour la qualité de vie. La population le considère comme un espace libre qu’elle souhaite pouvoir utiliser également à titre privé; les urbanistes y voient une possibilité de réaliser leurs visions au service de la collectivité. Des conflits d’usage sont ainsi pratiquement inévitables.
Dans les 15 plus grandes villes suisses, la part moyenne des surfaces libres s’établit à 64,3%. Dans les zones urbanisées hors des villes, les surfaces libres constituent même près de 80%, en moyenne, des surfaces d’habitat et d’infrastructure. La ville de Bâle, commune la plus densément peuplée du pays avec 5300 habitants au kilomètre carré, affiche la plus faible part de surfaces libres: 57,5% seulement de son territoire sont des surfaces extérieures. Mais à Bienne, les espaces verts couvrent 49% des surfaces d’habitat et d’infrastructure. La comparaison des villes examinées montre bien la diversité des conditions initiales à considérer pour l’aménagement des surfaces extérieures.
À l’heure actuelle, on reconnaît généralement la nécessité d’harmoniser le développement des bâtiments et l’aménagement des espaces verts. Mais la prise de conscience de l’importance d’une telle démarche coordonnée ne met pas à l’abri des conflits d’usage. Ainsi, on observe une propension à payer plus élevée, tant pour les loyers de logements locatifs que pour les prix des apparte-ments en PPE, en présence d’espaces de détente et d’aires naturelles à proxi-mité. Mais le même effet résulte d’une bonne desserte par les transports publics – l’arrêt doit alors être assez proche pour être rejoint en quelques minutes de marche, mais assez distant pour éviter d’être trop exposé au bruit. L’aspiration à bénéficier du beurre et de l’argent du beurre se reflète systématiquement dans les préférences en matière de logement, ce qui ne reste pas sans conséquence sur l’urbanisation et son développement. Ces contradictions ne sont certes pas irréconciliables, mais elles requièrent des efforts considérables de la part de tous les acteurs concernés.
Dans notre pays, le souhait de bénéficier d’un lieu privé hors du logement lui-même revêt une importance de plus en plus centrale. Ce phénomène observé déjà ces cinq dernières années s’est encore accentué depuis la pandémie de coronavirus.

Étude spéciale 3: Les potentiels d’investissement nationaux et internationaux.

L’an passé, on assistait à un intérêt particulièrement prononcé pour les objets de haute qualité (objets «Core») générant des flux de trésorerie stables et garantis à long terme. Les incertitudes liées à la pandémie de coronavirus se sont mainte-nant un peu calmées et la recherche dépasse le cadre des meilleurs emplace-ments. Mais la demande d’immeubles de rendement reste supérieure à l’offre, de sorte que les prix ont encore progressé, jusqu’à atteindre de nouveaux records: entre mi-2020 et mi-2021, les prix de transaction des immeubles d’habitation ont affiché une hausse de 4,7%. La propension à payer pour des immeubles com-merciaux a augmenté beaucoup plus faiblement, avec une croissance de 0,5%.
La hausse impressionnante des cours des fonds immobiliers a atteint des ni-veaux inédits. Ces fonds sont ainsi exposés à de fortes corrections en cas de turbulences internationales sur les marchés des capitaux, et on peut admettre que le risque de telles turbulences est élevé à l’heure actuelle. En effet, les pla-cements sur le marché immobilier ne sont pas seuls à afficher des prix surfaits – l’évolution récente des cours sur le marché général des actions s’est elle aussi plus largement détachée de l’économie réelle, avec une augmentation corres-pondante du potentiel de correction.
Les immeubles restent très prisés aussi sur la scène internationale – pour des placements tant indirects que directs. L’an passé, les investisseurs de l’étranger ont manifesté plus de prudence envers le segment des surfaces commerciales que dans notre pays, mais leur propension à payer se renforce devant le recul des vacants. La concurrence reste intense autour des objets les plus en vue, de sorte que différents investisseurs s’intéressent aussi à d’autres segments, tels que les immeubles résidentiels et logistiques.

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