Wohnbedürfnisse: Bemerkenswerter Wandel

Der Trend zu kleineren Haushalten hält an in der Schweiz. Doch was bedeutet dies für die Wohnbedürfnisse? Welche Wohnungstypen und -grössen sind gesucht?

• Vor 40 Jahren lebten in 41% aller Haushalte 3 und mehr Personen. Singlehaushalte waren am schwächsten vertreten mit 29%. Und auf Paarhaushalte entfielen 30%. Mittlerweile ist der Einpersonenhaushalt die dominante Wohnform. Auf die Gesamtzahl der Schweizer Haushalte bezogen machen Singlehaushalte heute 36%, Paarhaushalte 33% und Mehrpersonenhaushalte 31% aus.
• Die gleiche Rangfolge zeigt sich im Wachstumsbeitrag. Singles generieren heute fast die Hälfte der Zusatznachfrage. Fast 80% der Zusatznachfrage wird von Ein- und Zweipersonenhaushalten generiert.
• Der Wandel der gesellschaftlichen Normen war und ist ein wichtiger Grund, weshalb sich Einpersonen- und Zweipersonenhaushalte so stark ausdehnten. Ein anderer ebenso wichtiger Treiber war der steigende Wohlstand in der Schweiz.
• Einpersonenhaushalte haben in den letzten 5 Jahren um knapp 10% oder 116’000 zugenommen. Klassische Familienhaushalte haben in den letzten 5 Jahren in der Schweiz nur noch schwach zugenommen. Sie sind um 1.2% respektive um 12000 Haushalte gestiegen. Paare ohne Kinder haben um 4.8% oder 47’000 zugenommen. Einelternhaushalte mit Kindern haben um bemerkenswerte 36’000 zugenommen.
• Nichtfamilien-Mehrpersonenhaushalte, also typischerweise WGs zeigten am anderen Ende des Spektrums das grösste relative Wachstum mit fast 20% in 5 Jahren. In absoluten Zahlen entsprach dies 14’000 Haushalten.
• Es kann festgehalten werden: Neben den klassischen Wohnformen wachsen Spezialwohnformen stark, wenn auch von einem tiefen Niveau ausgehend.

Wohnbedürfnisse: Welche Auswirkungen hat der Trend zu kleineren Haushalten und grösseren Nicht-klassischen Haushalten auf den Wohneigentumsmarkt?

• Nachdem die Wohneigentumsquote in der Schweiz seit den 70er Jahren kontinuierlich gestiegen von 28% auf 38% im Jahr 2015 ist, geht sie nun erstmals wieder zurück. Mittlerweile liegt sie um 2 Prozentpunkte tiefer bei rund 36%.
• Eine Frage drängt sich auf: Lassen sich am Wohneigentumsmarkt nicht genügend Angebote finden, die geeignet sind? Die grössten Rückgänge beim Wohneigentum lassen sich bei klassischen Familienhaushalten erkennen. Vielfach können sie sich das Wohneigentum nicht mehr leisten. Ebenfalls rückläufig sind Wohneigentumsquoten bei Paaren und Singlehaushalten.
• Die Spezialwohnformen nehmen bei der Wohneigentumsquote am stärksten zu, wenn auch noch auf kleinem absolutem Niveau.

Welche räumlichen Trends lassen sich erkennen und was hat sich seit der Corona-Pandemie verschoben?

• Eine Frage zu den Stadt-Land-Präferenzen ist seit Jahren in den Immo-Barometer-Befragung integriert. Wir fragen umzugswillige Schweizer Haushalte, in welchem Umfeld sie sich vorstellen könnten zu wohnen.
• Auf einer Skala von 1 (ganz ländlich) bis 10 (sehr städtisch) haben noch vor 5 Jahren 34% der Befragten eine Note 8, 9 oder 10 als städtisch oder sehr städtisch für das neu gesuchte Wohnumfeld. Lediglich 16% sagten sehr ländlich oder ländlich. Heute ist dieser Anteil genau umgekehrt: Knapp 32% geben an, ländlich wohnen zu wollen und 25% städtisch.
• Beeinflusst sind diese Anteile von der Homeoffice Erfahrung in der Coronapandemie und auch von einem Agglomerationsraum, der zunehmend zusammenwächst und vermehrt städtisch geprägt ist.
• Insgesamt kann natürlich nicht von einer Stadtflucht gesprochen werden. Es handelt sich eher um eine angebotsgetriebene Verlagerung der Nachfrage in die Agglomerationen und in Gebiete ausserhalb der Städte.
• Die Veränderung der Nachfrage- und Angebotsdynamik 2021 gegenüber 2020 zeigt, dass auch bei den Suchabos das grösste Nachfragewachstum ausserhalb der Städte stattfindet.
• Das stärkste Wachstum der Suchabos liegt aktuell in Tourismusgemeinden und steuergünstigen Gemeinden. Und in den äusseren Agglomerationen der Grossstädte.
• Zumindest teilweise dürfte dies eine Reaktion auf das rückläufige Angebot sein, welches sich innert Jahresfrist um über 20% verkleinert hat.

Und welche Trends sind in Bezug auf die Wohnungstypen und -grössen erkennbar?

• In der Immo-Barometer-Befragung ist im Vergleich zu den Vorjahren der Anteil der umzugswilligen Personen gestiegen, die auf der Suche nach einer Mietwohnung sind (65%). 38% sind auf der Suche nach einer Eigentumswohnung und 36% nach einem Einfamilienhaus. Bei dieser Frage waren mehrere Antworten möglich. Auch Genossenschaftswohnungen erhalten mehr Zulauf.
• Die Verteilung der gesuchten Wohnungsgrössen und die Gegenüberstellung mit dem Angebot am Mietwohnungsmarkt zeigt: Am häufigsten werden 4-Zimmer, aber auch 3- und 5-Zimmerwohnungen gesucht. 1- und 2-Zimmer-Wohnungen werden zunehmend zum Ladenhüter, während Grosswohnungen im Angebot stark untervertreten sind.
• Mittelgrosse Wohnungen erhalten Auftrieb aus verschiedenen Nachfragesegmenten auch von 3+-Personen-Haushalten. Dies können WGs sein oder auch genügsame Familienhaushalte.
• Die Nachfrage passt sich dem Angebot an: Die Drei-Zimmerwohnung ist ein ambivalentes und doch gesuchtes Produkt.
• Einen Nachfrageüberhang gibt es nicht bei Klein-, sondern bei Grosswohnungen, da diese einfach nicht auf den Markt kommen und kaum neu gebaut werden.

Und wie steht es um die Wohnzufriedenheit?

• Das Zufriedenheit mit Preis-Leistungsverhältnis ist gemäss der Immo-Barometer-Befragung seit 2010 konstant bei rund 3.4 (Skala: 1=Völlig unzufrieden / 4=Sehr zufrieden).
• Die Wichtigkeit der Wohnqualität im Immo-Barometer bewegt sich seit 2010 konstant bei rund 7.6 (1- unwichtig – 10 – sehr wichtig).
• Die Wichtigkeit einer guten Lage der eigenen Wohnung: Bewegt sich seit 2010 konstant bei hohen 8.0 (1- unwichtig – 10 – sehr wichtig).
• Zunehmende Wichtigkeit: Aussenflächen, Geräumigkeit/vorhandener Platz, Umgebungslärm, Standard der Küche und Steuerfuss.
• Die Coronapandemie hat den Blick nach innen gerichtet. Die Ansprüche haben sich etwas verschoben, aber haben nicht abgehoben.
• Der Lageentscheid ist und bleibt zentral. Aber anstatt der Grossstadt kann es gut auch eine gute Lage in einer aufstrebenden Agglomerationsgemeinde sein.
• Zunehmend an Bedeutung gewonnen haben genannte Qualitätsfaktoren und intelligente Raumkonzepte.
• Die Wohnzufriedenheit in der Schweiz ist hoch. WP misst sie seit vielen Jahren mit dem Immo-Barometer.

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