Wohnbe­dürf­nisse: Bemer­kens­werter Wandel

Der Trend zu kleineren Haushalten hält an in der Schweiz. Doch was bedeutet dies für die Wohnbe­dürf­nisse? Welche Wohnungs­typen und ‑grössen sind gesucht?

• Vor 40 Jahren lebten in 41% aller Haushalte 3 und mehr Personen. Single­haus­halte waren am schwächsten vertreten mit 29%. Und auf Paarhaus­halte entfielen 30%. Mittler­weile ist der Einper­so­nen­haushalt die dominante Wohnform. Auf die Gesamtzahl der Schweizer Haushalte bezogen machen Single­haus­halte heute 36%, Paarhaus­halte 33% und Mehrper­so­nen­haus­halte 31% aus.
• Die gleiche Rangfolge zeigt sich im Wachs­tums­beitrag. Singles generieren heute fast die Hälfte der Zusatz­nach­frage. Fast 80% der Zusatz­nach­frage wird von Ein- und Zweiper­so­nen­haus­halten generiert.
• Der Wandel der gesell­schaft­lichen Normen war und ist ein wichtiger Grund, weshalb sich Einpersonen- und Zweiper­so­nen­haus­halte so stark ausdehnten. Ein anderer ebenso wichtiger Treiber war der steigende Wohlstand in der Schweiz.
• Einper­so­nen­haus­halte haben in den letzten 5 Jahren um knapp 10% oder 116’000 zugenommen. Klassische Famili­en­haus­halte haben in den letzten 5 Jahren in der Schweiz nur noch schwach zugenommen. Sie sind um 1.2% respektive um 12000 Haushalte gestiegen. Paare ohne Kinder haben um 4.8% oder 47’000 zugenommen. Einel­tern­haus­halte mit Kindern haben um bemer­kens­werte 36’000 zugenommen.
• Nichtfamilien-Mehrpersonenhaushalte, also typischer­weise WGs zeigten am anderen Ende des Spektrums das grösste relative Wachstum mit fast 20% in 5 Jahren. In absoluten Zahlen entsprach dies 14’000 Haushalten.
• Es kann festge­halten werden: Neben den klassi­schen Wohnformen wachsen Spezi­al­wohn­formen stark, wenn auch von einem tiefen Niveau ausgehend.

Wohnbe­dürf­nisse: Welche Auswir­kungen hat der Trend zu kleineren Haushalten und grösseren Nicht-klassischen Haushalten auf den Wohnei­gen­tums­markt?

• Nachdem die Wohnei­gen­tums­quote in der Schweiz seit den 70er Jahren konti­nu­ierlich gestiegen von 28% auf 38% im Jahr 2015 ist, geht sie nun erstmals wieder zurück. Mittler­weile liegt sie um 2 Prozent­punkte tiefer bei rund 36%.
• Eine Frage drängt sich auf: Lassen sich am Wohnei­gen­tums­markt nicht genügend Angebote finden, die geeignet sind? Die grössten Rückgänge beim Wohnei­gentum lassen sich bei klassi­schen Famili­en­haus­halten erkennen. Vielfach können sie sich das Wohnei­gentum nicht mehr leisten. Ebenfalls rückläufig sind Wohnei­gen­tums­quoten bei Paaren und Single­haus­halten.
• Die Spezi­al­wohn­formen nehmen bei der Wohnei­gen­tums­quote am stärksten zu, wenn auch noch auf kleinem absolutem Niveau.

Welche räumlichen Trends lassen sich erkennen und was hat sich seit der Corona-Pandemie verschoben?

• Eine Frage zu den Stadt-Land-Präferenzen ist seit Jahren in den Immo-Barometer-Befragung integriert. Wir fragen umzugs­willige Schweizer Haushalte, in welchem Umfeld sie sich vorstellen könnten zu wohnen.
• Auf einer Skala von 1 (ganz ländlich) bis 10 (sehr städtisch) haben noch vor 5 Jahren 34% der Befragten eine Note 8, 9 oder 10 als städtisch oder sehr städtisch für das neu gesuchte Wohnumfeld. Lediglich 16% sagten sehr ländlich oder ländlich. Heute ist dieser Anteil genau umgekehrt: Knapp 32% geben an, ländlich wohnen zu wollen und 25% städtisch.
• Beein­flusst sind diese Anteile von der Homeoffice Erfahrung in der Corona­pan­demie und auch von einem Agglo­me­ra­ti­onsraum, der zunehmend zusam­men­wächst und vermehrt städtisch geprägt ist.
• Insgesamt kann natürlich nicht von einer Stadt­flucht gesprochen werden. Es handelt sich eher um eine angebots­ge­triebene Verla­gerung der Nachfrage in die Agglo­me­ra­tionen und in Gebiete ausserhalb der Städte.
• Die Verän­derung der Nachfrage- und Angebots­dy­namik 2021 gegenüber 2020 zeigt, dass auch bei den Suchabos das grösste Nachfra­ge­wachstum ausserhalb der Städte statt­findet.
• Das stärkste Wachstum der Suchabos liegt aktuell in Touris­mus­ge­meinden und steuer­güns­tigen Gemeinden. Und in den äusseren Agglo­me­ra­tionen der Gross­städte.
• Zumindest teilweise dürfte dies eine Reaktion auf das rückläufige Angebot sein, welches sich innert Jahres­frist um über 20% verkleinert hat.

Und welche Trends sind in Bezug auf die Wohnungs­typen und ‑grössen erkennbar?

• In der Immo-Barometer-Befragung ist im Vergleich zu den Vorjahren der Anteil der umzugs­wil­ligen Personen gestiegen, die auf der Suche nach einer Mietwohnung sind (65%). 38% sind auf der Suche nach einer Eigen­tums­wohnung und 36% nach einem Einfa­mi­li­enhaus. Bei dieser Frage waren mehrere Antworten möglich. Auch Genos­sen­schafts­woh­nungen erhalten mehr Zulauf.
• Die Verteilung der gesuchten Wohnungs­grössen und die Gegen­über­stellung mit dem Angebot am Mietwoh­nungs­markt zeigt: Am häufigsten werden 4‑Zimmer, aber auch 3- und 5‑Zimmerwohnungen gesucht. 1- und 2‑Zimmer-Wohnungen werden zunehmend zum Laden­hüter, während Gross­woh­nungen im Angebot stark unter­ver­treten sind.
• Mittel­grosse Wohnungen erhalten Auftrieb aus verschie­denen Nachfra­ge­seg­menten auch von 3+-Personen-Haushalten. Dies können WGs sein oder auch genügsame Famili­en­haus­halte.
• Die Nachfrage passt sich dem Angebot an: Die Drei-Zimmerwohnung ist ein ambiva­lentes und doch gesuchtes Produkt.
• Einen Nachfra­ge­überhang gibt es nicht bei Klein‑, sondern bei Gross­woh­nungen, da diese einfach nicht auf den Markt kommen und kaum neu gebaut werden.

Und wie steht es um die Wohnzu­frie­denheit?

• Das Zufrie­denheit mit Preis-Leistungsverhältnis ist gemäss der Immo-Barometer-Befragung seit 2010 konstant bei rund 3.4 (Skala: 1=Völlig unzufrieden / 4=Sehr zufrieden).
• Die Wichtigkeit der Wohnqua­lität im Immo-Barometer bewegt sich seit 2010 konstant bei rund 7.6 (1- unwichtig – 10 – sehr wichtig).
• Die Wichtigkeit einer guten Lage der eigenen Wohnung: Bewegt sich seit 2010 konstant bei hohen 8.0 (1- unwichtig – 10 – sehr wichtig).
• Zuneh­mende Wichtigkeit: Aussen­flächen, Geräumigkeit/vorhandener Platz, Umgebungslärm, Standard der Küche und Steuerfuss.
• Die Corona­pan­demie hat den Blick nach innen gerichtet. Die Ansprüche haben sich etwas verschoben, aber haben nicht abgehoben.
• Der Lageent­scheid ist und bleibt zentral. Aber anstatt der Gross­stadt kann es gut auch eine gute Lage in einer aufstre­benden Agglo­me­ra­ti­ons­ge­meinde sein.
• Zunehmend an Bedeutung gewonnen haben genannte Quali­täts­fak­toren und intel­li­gente Raumkon­zepte.
• Die Wohnzu­frie­denheit in der Schweiz ist hoch. WP misst sie seit vielen Jahren mit dem Immo-Barometer.

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