Perfec­tion­nement des données et des modèles du marché immobilier suisse en 2023

Les données sur les offres et les transac­tions comptent parmi les princi­pales bases de décision dans l’économie immobi­lière. Wüest Partner dispose d’une base de données crois­sante sur le marché immobilier européen et, tradi­tion­nel­lement, de la collection de données la plus complète sur les offres immobi­lières en Suisse. Les données sont relevées en perma­nence et consti­tuent une base cruciale pour l’établissement des gammes de prix et des indices des prix de l’offre de Wüest Partner. Elles sont aussi utilisées pour le calcul des taux de l’offre et des durées de commer­cia­li­sation ainsi que pour l’observation de la tension du marché. Wüest Partner a remanié et encore perfec­tionné ces données et ces modèles, avec effet au 2^e trimestre 2023.

Le perfec­tion­nement des modèles de données de l’offre servant au calcul des parcs immobi­liers et des prix du marché visait à compléter les vastes bases de données existantes, à améliorer encore la précision et la qualité des données et à étendre la couverture du marché pour offrir à nos clients les meilleures bases de travail possibles. Ce changement prend effet au 2^e trimestre 2023. En outre, de nouveaux outils techno­lo­giques tels que le « machine learning » et le « web crawling » ont été intégrés dans les processus. Le présent article décrit les princi­pales modifi­ca­tions et amélio­ra­tions ainsi apportées aux données et aux modèles existants.

Données de l’offre

Les données de l’offre proviennent d’un relevé exhaustif de tous les médias imprimés perti­nents et des princi­pales plate­formes Internet. Ces données permettent de calculer des niveaux repré­sen­tatifs des loyers et des prix ainsi que leur évolution. Elles procurent également une bonne vue d’ensemble de la liquidité du marché (offre publiée par rapport au parc), de la tension du marché (demande par rapport à l’offre publiée) et des durées d’insertion sur le marché immobilier suisse. 

Au 2^e trimestre 2023, ce vaste ensemble de données a été élargi et enrichi par de nouvelles sources de données. Il s’agit par exemple de plate­formes en ligne impor­tantes pour certains marchés locatifs urbains ou couvrant mieux les marchés des objets de luxe. La nouvelle base de données comprend actuel­lement quelque 40 millions d’annonces et permet non seulement de mieux cerner le marché, mais aussi d’améliorer la qualité des données grâce un dédou­blonnage plus précis.

Taux de l’offre

Le rapport entre les données de l’offre et les parcs immobi­liers corres­pon­dants permet de déter­miner les taux de l’offre, soit la mesure de la liquidité des marchés suisses des logements et des surfaces commer­ciales. Les modifi­ca­tions du relevé et de la modéli­sation des données ont entraîné divers change­ments à partir du 2^e trimestre 2023. D’une part, la révision du dédou­blonnage a réduit le nombre d’annonces immobi­lières intégrées dans le calcul. Mais d’autre part, le parc de logements corres­pondant a changé également, car le modèle de logement utilisé pour son calcul a été remanié : la base de données a été recons­truite en intégrant les données de la statis­tique des bâtiments et des logements (StatBL), du relevé struc­turel de l’OFS et des statis­tiques canto­nales – elle présente donc maintenant un total de bâtiments plus élevé. Par ailleurs, la distinction entre logements en location et en propriété dépend désormais du point de vue du proprié­taire et non plus de celui de l’utilisateur, ce qui se traduit par un nombre plus élevé de logements en location dans le parc, au détriment des logements en propriété. En outre, les logements coopé­ratifs ne sont plus inclus dans le parc locatif et sont maintenant présentés séparément.

Les amélio­ra­tions apportées à la collecte et au calcul des données entraînent aussi des modifi­ca­tions dans les diffé­rents segments de marché :

• Les quantités et les taux de l’offre sont plus faibles pour les appar­te­ments en PPE et les maisons indivi­duelles.
• Les taux de l’offre des logements en location reculent aussi, mais de manière moins prononcée que sur les marchés de la propriété. 
• Les taux de l’offre sont légèrement plus élevés sur le marché des bureaux et ils ont augmenté aussi sur le marché des surfaces de vente. 
• Les taux de l’offre mis à jour sont dispo­nibles depuis le 1^er trimestre 2013 sous forme de séries tempo­relles cohérentes, avec mise à jour trimes­trielle. Actuel­lement, les annonces immobi­lières dans Wüest Dimen­sions sont mises à jour chaque mois.

Les graphiques suivants présentent les taux de l’offre actuels pour les diffé­rentes utili­sa­tions ainsi que les parcs de logements recal­culés (état : 2^e trimestre 2023) :

Taux de l’offre en Suisse (état au 2^e trimestre 2023)

Les données peuvent toujours être consultées via diverses appli­ca­tions de Wüest Partner, par exemple « Wüest Reports », ainsi que via les deux modules « Market and Location Infor­mation » et « Investment Management » de la plate­forme « Wüest Dimen­sions ». Elles y sont réguliè­rement mises à jour.

Prix du marché

Également mis à jour au 2^e trimestre 2023, le modèle de prix de Wüest Partner calcule des quantiles de prix immobi­liers (prix du marché) pour diffé­rentes utili­sa­tions et de nombreux niveaux de régio­na­li­sation (communes, arron­dis­se­ments urbains, etc.) en Suisse. Si possible, les offres actuelles sont direc­tement présentées dans une gamme de prix, avec des infor­ma­tions corres­pon­dantes. Si des infor­ma­tions manquent, le système utilise des prix compa­ratifs de périodes antérieures ainsi que des offres de régions proches compa­rables et norma­lisées au niveau de la commune. Des modèles d’apprentissage automa­tique (machine learning) inter­viennent à diffé­rentes étapes de cette norma­li­sation. 

Les prix du marché sont basés sur les données de l’offre révisées décrites plus haut et les gammes de prix recal­culées sont dispo­nibles dans une série tempo­relle débutant au 1^er trimestre 2005. Le modèle de prix révisé présente les princi­pales carac­té­ris­tiques suivantes :

• Des gammes de prix par taille de logement ainsi que des prix par mètre carré ventilés pour chacune des tailles de logement sont désormais dispo­nibles. Le prix typique par mètre carré se réfère toujours à un logement de 4 pièces. Comme auparavant, le modèle fournit aussi des gammes de loyers pour les utili­sa­tions de bureaux et de vente ainsi que pour l’industrie et l’artisanat.
• Le modèle établit maintenant une distinction entre les surfaces indus­trielles et artisa­nales d’une part et les solutions d’entreposage d’autre part, ce qui entraîne à la fois une amélio­ration de la qualité des données et une hausse des prix des utili­sa­tions indus­trielles et artisa­nales.
• Dans l’ensemble, les médianes sont légèrement plus élevées pour toutes les utili­sa­tions, et les fourchettes de prix sont en moyenne un peu plus étroites.
• Les gammes de prix recal­culées sont dispo­nibles dans une série de données cohérente à compter du 1^er trimestre 2005, avec mise à jour trimes­trielle.

Prix du marché pour les appar­te­ments en PPE

(état : 2^e trimestre 2023) en CHF par mètre carré de surface utile principale (médiane)

Parmi les domaines d’application des prix du marché, on trouve notamment la déter­mi­nation de loyers poten­tiels et les analyses générales de marché. Ils sont aussi intégrés dans les modèles d’estimation et sont pério­di­quement actua­lisés et mis à dispo­sition dans diffé­rentes appli­ca­tions (Wüest Dimen­sions, Wüest Reports, etc.).

(état : 2^e trimestre 2023) en CHF par mètre carré de surface utile principale (médiane) Suisse

Tension du marché et demande dans le secteur de l’habitat

Le relevé des abonne­ments de recherche (source : Realmatch360), indiquant le type et la quantité des appar­te­ments et maisons recherchés en Suisse, a aussi été mis à jour et élargi. En combi­naison avec les données de l’offre de Wüest Partner, il permet de calculer la tension du marché, exprimée par le nombre d’appartements ou de maisons recherchés par rapport à l’offre publiée, pour les diffé­rents segments du marché du logement ainsi que les classes de taille et de prix. Après l’élargissement de la base de données (pour la demande comme pour l’offre), la tension du marché apparaît dans l’ensemble nettement plus prononcée. Ainsi, pour toutes les utili­sa­tions, le nombre d’abonnements de recherche est sensi­blement plus élevé et les quantités de l’offre corres­pon­dantes sont légèrement plus faibles. Les principaux change­ments dans le nouveau relevé sont les suivants :

• Le nombre d’abonnements de recherche pris en compte est nettement plus élevé en raison de l’intégration d’abonnements d’applications immobi­lières. 
• En lien avec le nombre d’offres plus faible, cela conduit à une tension du marché sensi­blement plus marquée dans tous les segments du marché suisse du logement.
• La série de données est dispo­nible à partir de mars 2021, avec mise à jour mensuelle.

Tension du marché suisse : nombre d’abon­ne­ments de recherche par rapport aux offres publiées (état mai 2023)

Les appli­ca­tions possibles comprennent l’analyse de la demande de logements et de la tension du marché ainsi que la compa­raison entre le nombre d’abonnements de recherche et le nombre d’objets proposés pour diffé­rents types de logements et de recherches. Les indica­teurs sont actua­lisés et mis à dispo­sition pério­di­quement dans diffé­rentes appli­ca­tions (Wüest Dimen­sions, Wüest Reports, etc.).

Conclusion

Les nouveautés concernant les jeux de données et les modèles immobi­liers ont été élaborées par une grande équipe de la division Data Analytics et Technology de Wüest Partner. Elles améliorent encore la base de données dispo­nible ainsi que les possi­bi­lités d’analyse. Les nouveaux relevés offrent notamment une plus large couverture du marché, une meilleure qualité et une estimation encore plus précise des prix, de l’offre et de la demande sur le marché immobilier – le tout avec des mises à jour mensuelles ou trimes­trielles. Ces innova­tions seront d’une grande utilité pour les profes­sionnels exerçant sur le marché immobilier, qui réalisent des analyses de marché ou des estima­tions immobi­lières et qui ont besoin de bases de décision fiables.

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