Le potentiel de ​densi­fi­cation des parcelles de maisons indivi­duelles: Réali­sable ou purement théorique ?

Wüest Partner a réalisé une étude fonda­mentale sur le potentiel de ​​densi­fi­cation des parcelles de maisons indivi­duelles dans le nord-est de la Suisse[1]. [Cette étude a été réalisée dans le cadre de la mise en œuvre du dévelop­pement interne, confor­mément à la loi sur l’amé­na­gement du terri­toire. L’étude a été commandée par Espace­Suisse Nordost, la section Nord-Est de l’Asso­ciation suisse pour l’amé­na­gement du terri­toire. Elle fournit une large base de données pour le nord-est de la Suisse et la Suisse dans son ensemble afin de se faire une idée du potentiel de ​​densi­fi­cation existant des parcelles indivi­duelles et de mettre en évidence les nombreux obstacles à l’exploi­tation de ce potentiel. Les princi­pales conclu­sions de cette étude sont résumées ci-dessous.

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Habitants de maisons indivi­duelles à forte utili­sation du sol

La Suisse compte actuel­lement 1,1 million de maisons indivi­duelles, dont 886 000 sont utilisées comme résidence principale. Environ 2,3 millions de personnes y vivent. Les maisons indivi­duelles repré­sentent 60% de l’offre de logements, mais elles n’abritent que 27% de la population. 52% des maisons indivi­duelles ont un maximum de 2 habitants. Les habitants des maisons indivi­duelles se carac­té­risent également par une utili­sation des sols supérieure à la moyenne : ils consomment 25 % d’espace habitable en plus par personne que les habitants d’appar­te­ments, et plusieurs fois plus de terrains.

Cette forte consom­mation de ressources peut être consi­dérée comme un potentiel dormant, en parti­culier à la lumière des objectifs de conso­li­dation urbaine. Nous exami­nerons ci-dessous si et comment ce potentiel peut être exploité. Pour ce faire, il est utile de distinguer deux dimen­sions de la sous-utilisation :

1. Taux d’occu­pation des maisons indivi­duelles existantes (du point de vue de l’uti­li­sateur)
2. Faible utili­sation struc­tu­relle des parcelles de maisons indivi­duelles (d’un point de vue struc­turel)

Les parcelles de maisons indivi­duelles existantes sous-utilisées présentent un grand potentiel, du moins en théorie.

De nombreuses parcelles de maisons indivi­duelles en Suisse sont sous-utilisées, alors que les règles de construction et de zonage actuelles permettent souvent une utili­sation nettement plus impor­tante. En parti­culier, les anciennes parcelles de maisons indivi­duelles inuti­lisées offrent un grand potentiel théorique. Par exemple, pour les bâtiments de plus de 30 ans, une mesure struc­tu­relle qui entraîne une augmen­tation de l’uti­li­sation peut être une grande oppor­tunité si une rénovation complète est néces­saire de toute façon. De plus, l’espace de vie dans les anciennes maisons indivi­duelles ne répond souvent plus aux besoins des habitants, qui ont vieilli en même temps que leur maison.

Dans le nord-est de la Suisse, on dénombre 160 000 maisons indivi­duelles construites avant 1980. Dans cette région, une maison typique construite en 1975 a une surface habitable de 140 ㎡ et un terrain de 700 ㎡. Comme le montre la figure 1, l’occu­pation moyenne de 2,4 personnes est compa­ra­ti­vement faible pour les bâtiments de cette période de construction. Cela s’explique par l’âge avancé de nombreux résidents de ces bâtiments, car la taille moyenne des ménages diminue consi­dé­ra­blement à mesure que les habitants vieillissent. À partir de 65 ans, la taille moyenne des ménages diminue à moins de 2 personnes. Une maison d’une surface habitable de 140 ㎡ peut toutefois accueillir 4 personnes. Dans ce cas, le potentiel théorique de ​​densi­fi­cation est modéré en raison de la profondeur d’occu­pation.
En outre, plutôt que d’avoir un seul logement sur un terrain de 700 ㎡, il serait théori­quement possible d’avoir plusieurs unités de logement si elles avaient une densité similaire à celle d’un immeuble d’appar­te­ments typique. Même dans cette hypothèse très simpliste, le potentiel théorique de ​​densi­fi­cation est consi­dé­rable. Le levier le plus important est donc l’uti­li­sation struc­tu­relle des parcelles. Cependant, les mesures de construction impliquent également des coûts et des émissions supplé­men­taires. En outre, dans la pratique, elles ne sont que partiel­lement réali­sables en raison des restric­tions liées à la taille et à la géométrie actuelles des parcelles ainsi qu’aux régle­men­ta­tions en matière de construction – en parti­culier si la structure existante est maintenue. 

Enfin, l’acti­vation du potentiel théorique de compactage n’est souhai­table que dans les endroits où elle bénéficie à un dévelop­pement urbain de qualité. Cela s’applique, par exemple, aux sites bien développés où des infra­struc­tures telles que les trans­ports publics et les réseaux de chauffage urbain sont déjà dispo­nibles. Dans le cas contraire, il existe un risque de congestion à grande échelle, tel que l’aug­men­tation du trafic et la perte d’espaces verts.

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Condi­tions d’acti­vation

Le potentiel théorique de compactage des parcelles de maisons indivi­duelles est élevé, mais de nombreuses condi­tions préalables doivent être remplies pour y parvenir :

1. Les proprié­taires doivent être prêts à quitter leur logement de longue durée ou, à défaut, à autoriser la construction d’un immeuble sur leur terrain. Il convient de noter ici que la nature même de la propriété est que vous êtes libre de prendre les décisions qui vous conviennent. Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles on souhaite vivre dans une maison indivi­duelle, même lorsqu’on est âgé ou seul. En parti­culier, le lien affectif joue souvent un rôle important.
2. Le déména­gement d’une maison indivi­duelle vers un logement locatif ou un appar­tement en propriété attrayant doit pouvoir être financé.
3. L’offre d’appar­te­ments attrayants et adaptés à l’âge doit être suffi­sante dans les environs. Cela est d’autant plus compliqué que la pénurie actuelle de logements pèse sur le marché.
4. Les autorités sont chargées de créer les conditions-cadres permettant de construire suffi­samment de logements de la qualité souhaitée aux endroits appro­priés.

Seules les zones bien développées où le prix des terrains est élevé se prêtent au compactage de parcelles de maisons unifa­mi­liales. En général, le compactage est plus écono­mique si des utili­sa­tions supplé­men­taires substan­tielles peuvent être réalisées. Les outils d’amé­na­gement du terri­toire, tels que le zonage, peuvent accélérer le processus. Afin d’éviter des effets de redis­tri­bution indési­rables, les bénéfices privés générés par les suruti­li­sa­tions de l’amé­na­gement du terri­toire peuvent être assortis de taxe sur la plus-value.

Le passage à des condo­mi­niums modernes est rentable lors de la vente de maisons indivi­duelles dans des zones où le prix des terrains est élevé.

Sur la base d’un modèle de prix hédoniste estimé à partir de données transac­tion­nelles, Wüest Partner a analysé s’il était finan­ciè­rement viable de passer d’une maison indivi­duelle de base, ancienne et située dans une micro-localité inférieure à la moyenne, à un appar­tement en copro­priété neuf et confor­table situé dans une très bonne micro-localité au sein de la même commu­nauté [2]. [La figure 2 montre le flux de tréso­rerie net résultant de cette transaction pour les capitales canto­nales respec­tives. L’analyse montre que le passage d’un ancien logement familial à un appar­tement moderne en copro­priété peut être bien financé dans les endroits où le prix des terrains est élevé. Dans les zones moins urbaines, en revanche, il est peu probable qu’un tel changement puisse être financé, ce qui soulève la question de l’exis­tence d’une offre d’appar­te­ments en copro­priété modernes et adaptés à l’âge des occupants.

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Des défis diffé­rents dans les zones urbaines et rurales

Dans les zones urbaines bien développées, le compactage struc­turel est l’option la plus réali­sable pour atteindre la conso­li­dation urbaine requise. Le problème de la réali­sation de cette densité est que les proprié­taires et les voisins n’y sont souvent pas favorables. Dans les zones rurales, la densi­fi­cation de la construction est moins priori­taire car la pression de la crois­sance est moins forte. Le défi consiste à permettre le changement de génération afin de réduire le vieillis­sement de la société (et du parc immobilier). En effet, la population rurale est nettement plus âgée que la population urbaine. En 2022, dans les six villes suisses de plus de 100 000 habitants, l’âge ratio – le rapport entre les personnes âgées de plus de 64 ans et celles âgées de 20 à 64 ans – était de 24. 1%. En revanche, dans les communes de moins de 10 000 habitants, il était de 32. 8%. La promotion d’une offre de logements attrayante pourrait encou­rager les résidents plus âgés à quitter leur maison, ce qui rendrait plus de logements dispo­nibles pour les jeunes familles.

Les maisons indivi­duelles sont de moins en moins abordables

En Suisse, on construit de moins en moins de nouvelles maisons indivi­duelles. Au début des années 2000, la part des maisons autorisées à la construction était encore de 30 %. En 2022, cette part est tombée à 10 % et à 6 % seulement dans les régions centrales comme le canton de Zurich. Malgré la forte diminution de l’offre, les maisons restent une forme de logement très prisée. Par consé­quent, les prix ont fortement augmenté au cours des dernières décennies. Dans le canton de Zurich, un appar­tement de taille moyenne coûtera 2,3 millions de francs en 2023, soit 65 % de plus qu’en 2010. Dans les autres cantons, les prix des maisons ont augmenté de manière similaire au cours de la même période, mais dans certains cas à partir d’une valeur inférieure. Dans le canton de Glaris, par exemple, une maison moyenne ne coûtera que 1,1 million de francs en 2023.

Le graphique 3 montre que l’aug­men­tation des prix de l’immo­bilier résidentiel a massi­vement dépassé l’évo­lution des salaires au cours des 12 dernières années. Il en résulte une demande d’emprunt plus élevée et un besoin de finan­cement privé plus important. Par consé­quent, l’accession à la propriété est abordable pour une partie de moins en moins impor­tante de la population. Les maisons indivi­duelles, en parti­culier celles qui sont bien situées, sont soumises à une forte pression en tant que forme d’habi­tation pour la classe moyenne.

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Conclusion

• Dans le nord-est de la Suisse, 160 000 maisons ont été construits avant 1980. Une maison indivi­duelle typique construite en 1975 a une surface habitable de 140 m², une surface de terrain de 700 m² et est habitée par 2,4 personnes. Malgré le potentiel théorique élevé de compactage, il est difficile de le réaliser.
• Dans les endroits où le prix des terrains est élevé, il est facile de financer le passage d’une maison indivi­duelle simple et ancienne à une copro­priété moderne et adaptée à l’âge des occupants. Mais de nombreux facteurs empêchent ce changement, notamment l’atta­chement émotionnel, la liberté de la maison familiale, la propriété familiale, le manque d’alter­na­tives, etc.
• En Suisse, de moins en moins de logements familiaux sont construits et les prix ont dépassé les salaires ces dernières années. En Suisse, de moins en moins de maisons indivi­duelles sont construites et les prix ont dépassé les salaires au cours des dernières années. Par consé­quent, les maisons indivi­duelles bien situées sont de plus en plus inabor­dables pour la classe moyenne.
• Les maisons indivi­duelles ont été une forme d’habitat très populaire dans le passé et resteront attrayantes à l’avenir. L’évo­lution démogra­phique et la crois­sance de la population renforcent l’impor­tance de l’exploi­tation du potentiel théorique passionnant offert par la concen­tration des maisons indivi­duelles, malgré les diffi­cultés rencon­trées.

Une présen­tation des résultats de l’étude est dispo­nible ici https://www. espacesuisse-no. ch/de/downloads/mitgliederversammlung

[1] La Suisse du Nord-Est comprend les cantons de Zurich, Saint-Gall, Schaff­house, Thurgovie, Appenzell Rhodes-Intérieures, Appenzell Rhodes-Extérieures et Glaris.

[2] La maison indivi­duelle désigne un objet simple construit en 1975, d’une surface habitable de 135 m² et d’une surface de terrain de 350 m², situé dans une micro-localité inférieure à la moyenne et néces­sitant des travaux de rénovation. L’appar­tement en copro­priété est un objet haut de gamme construit en 2022 avec une surface habitable de 80 m² et un balcon de 30 m² dans une très bonne micro-localité. 

Sources de données

OFS : Statis­tique des bâtiments et des logements (SBC), Enquête sur les struc­tures (ES), Statis­tique de la population et des ménages (Statpop), Indice suisse des salaires
Docu Media, Geodienste. ch, Wüest Partner

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Wüest Partner se fera un plaisir de vous conseiller sur les questions relatives au dévelop­pement immobilier et à la taxe sur la plus-value. Le dévelop­pement des maisons indivi­duelles joue également un rôle important dans ​​l’amé­na­gement de l’espace scolaire.