Dissocier la propriété du bâti et du sol, un projet innovant pour le logement
04 avril 2022
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Aujourd’hui, en Suisse, la classe moyenne éprouve de grandes difficultés à accéder à la propriété, en raison de prix de l’immobilier très élevés, de la rareté du foncier et de la plus grande exigence des banques quant au niveau de ressources propres à apporter pour obtenir un financement immobilier.
C’est dans ce contexte de marché très tendu que la société suisse de gestion d’actifs immobiliers Fundim a élaboré une solution innovante, en partenariat avec la plateforme en ligne QoQa.ch pour la partie commercialisation, pour proposer à la vente des appartements à prix réduits, les besoins en fonds propres étant jusqu’à 50% inférieurs à ceux habituellement proposés sur le marché.
Comment est-ce possible ? Tout simplement en dissociant le terrain du bâti, au terme d’un contrat qui fait référence au droit distinct et permanent de superficie (DDP). Ce cadre juridique et économique est principalement utilisé en Suisse dans le secteur immobilier commercial et industriel mais relativement peu dans l’immobilier résidentiel et encore moins pour des logements en PPE. L’équivalent de ce modèle de superficiaires-propriétaires d’appartements en PPE est en revanche très courant au Royaume-Uni (Leasehold) et aux Pays-Bas (Erfpacht), représentant à Amsterdam jusqu’à 70% des schémas d’accession à la propriété privée !
Avec ce modèle, l’acquéreur devient propriétaire de son appartement, mais pas du foncier sur lequel l’immeuble est construit. Il y a clairement séparation de la propriété du sol et du bâti, pour une durée de 99 ans généralement. Un contrat en DDP est passé entre le particulier, acquéreur des murs (superficiaire), et le détenteur du terrain (superficiant), la particularité du modèle développé par Fundim résidant dans la volonté de regrouper ces terrains à terme sous la forme d’un fonds d’investissement proposé, par exemple, à des investisseurs institutionnels.
Ces derniers toucheront un « loyer », une rente de DDP, en échange de l’usage du terrain accordé sur la période. A l’échéance du droit, les parties (ou leurs descendants) peuvent décider de reconduire ou non le DDP, ou d’en faire évoluer les modalités. En général, lorsque le contrat n’est pas reconduit, l’investisseur superficiant devient alors propriétaire du bâti, en contrepartie d’indemnités versées aux propriétaires superficiaires.
Le DDP est en quelque sorte, un modèle hybride, entre la propriété et la location. C’est une gymnastique intellectuelle à opérer et une petite révolution culturelle qui demande de repenser la notion de propriété et qui a des conséquences sur la valorisation du projet immobilier. C’est là qu’intervient Wüest Partner.
Dans le projet porté par Fundim, nous avons d’abord cherché à établir la juste valeur du terrain. Car le foncier va déterminer la rente. Il s’agit ensuite de répondre à la question : qu’est-ce qui fait une rente acceptable ? Pour l’établir, nous nous sommes appuyés sur les meilleurs rendements immobiliers en Suisse (rendements primes) et sur le taux d’emprunt des obligations à dix ans, nous situant à des niveaux intermédiaires. Nous avons également pris en compte la localisation et la qualité du projet, qui peut intégrer des critères ESG.
Puis, nous avons fait plusieurs simulations, en modifiant les valeurs de rente à la hausse ou à la baisse, en indexant cette rente sur divers scénarios d’inflation, en cherchant à savoir ce qu’il se passe si les taux hypothécaires augmentent, en fonction de l’évolution des perspectives du marché immobilier également. La modélisation permet de tester la solidité de la rente et de comprendre les impacts potentiels tant du côté de l’acheteur privé des murs que de l’acquéreur final du terrain, qui percevrait ce loyer.
Ce qui est important dans ce type de contrat, c’est qu’il y ait de l’équité entre la rente payée par le particulier afin qu’elle reste soutenable sur la durée du droit et la rente perçue par l’investisseur, qui doit lui apporter une rentabilité suffisante. L’enjeu est donc de déterminer cet équilibre financier afin que chacun soit gagnant. C’est un calcul assez complexe car il faut respecter cet équilibre sur la durée, généralement 99 ans et élargir l’horizon d’analyse pour prendre en compte des aléas, comme l’inflation, la hausse des taux d’emprunt, les évolutions du marché immobilier, etc.
En bout de course, nous avons délivré à Fundim un rapport d’analyse complet, avec des propositions de rentes de DDP, l’évaluation des forces, opportunités, faiblesses et risques (analyse SWOT), tout en replaçant ce modèle dans un contexte international plus large.