Dissocier la propriété du bâti et du sol, un projet innovant pour le logement

Aujourd’hui, en Suisse, la classe moyenne éprouve de grandes diffi­cultés à accéder à la propriété, en raison de prix de l’immobilier très élevés, de la rareté du foncier et de la plus grande exigence des banques quant au niveau de ressources propres à apporter pour obtenir un finan­cement immobilier.  

C’est dans ce contexte de marché très tendu que la société suisse de gestion d’actifs immobi­liers Fundim a élaboré une solution innovante, en parte­nariat avec la plate­forme en ligne QoQa.ch pour la partie commer­cia­li­sation, pour proposer à la vente des appar­te­ments à prix réduits, les besoins en fonds propres étant jusqu’à 50% inférieurs à ceux habituel­lement proposés sur le marché.  

Comment est-ce possible ? Tout simplement en disso­ciant le terrain du bâti, au terme d’un contrat qui fait référence au droit distinct et permanent de super­ficie (DDP). Ce cadre juridique et écono­mique est princi­pa­lement utilisé en Suisse dans le secteur immobilier commercial et indus­triel mais relati­vement peu dans l’immobilier résidentiel et encore moins pour des logements en PPE. L’équivalent de ce modèle de superficiaires-propriétaires d’appartements en PPE est en revanche très courant au Royaume-Uni (Leasehold) et aux Pays-Bas (Erfpacht), repré­sentant à Amsterdam jusqu’à 70% des schémas d’accession à la propriété privée ! 

Avec ce modèle, l’acquéreur devient proprié­taire de son appar­tement, mais pas du foncier sur lequel l’immeuble est construit. Il y a clairement séparation de la propriété du sol et du bâti, pour une durée de 99 ans généra­lement. Un contrat en DDP est passé entre le parti­culier, acquéreur des murs (super­fi­ciaire), et le détenteur du terrain (super­fi­ciant), la parti­cu­larité du modèle développé par Fundim résidant dans la volonté de regrouper ces terrains à terme sous la forme d’un fonds d’investissement proposé, par exemple, à des inves­tis­seurs insti­tu­tionnels. 

Ces derniers toucheront un « loyer », une rente de DDP, en échange de l’usage du terrain accordé sur la période. A l’échéance du droit, les parties (ou leurs descen­dants) peuvent décider de recon­duire ou non le DDP, ou d’en faire évoluer les modalités. En général, lorsque le contrat n’est pas reconduit, l’investisseur super­fi­ciant devient alors proprié­taire du bâti, en contre­partie d’indemnités versées aux proprié­taires super­fi­ciaires. 

Le DDP est en quelque sorte, un modèle hybride, entre la propriété et la location. C’est une gymnas­tique intel­lec­tuelle à opérer et une petite révolution cultu­relle qui demande de repenser la notion de propriété et qui a des consé­quences sur la valori­sation du projet immobilier. C’est là qu’intervient Wüest Partner. 

Dans le projet porté par Fundim, nous avons d’abord cherché à établir la juste valeur du terrain. Car le foncier va déter­miner la rente. Il s’agit ensuite de répondre à la question : qu’est-ce qui fait une rente accep­table ? Pour l’établir, nous nous sommes appuyés sur les meilleurs rende­ments immobi­liers en Suisse (rende­ments primes) et sur le taux d’emprunt des obliga­tions à dix ans, nous situant à des niveaux inter­mé­diaires. Nous avons également pris en compte la locali­sation et la qualité du projet, qui peut intégrer des critères ESG. 

Puis, nous avons fait plusieurs simula­tions, en modifiant les valeurs de rente à la hausse ou à la baisse, en indexant cette rente sur divers scénarios d’inflation, en cherchant à savoir ce qu’il se passe si les taux hypothé­caires augmentent, en fonction de l’évolution des perspec­tives du marché immobilier également. La modéli­sation permet de tester la solidité de la rente et de comprendre les impacts poten­tiels tant du côté de l’acheteur privé des murs que de l’acquéreur final du terrain, qui perce­vrait ce loyer.  

Ce qui est important dans ce type de contrat, c’est qu’il y ait de l’équité entre la rente payée par le parti­culier afin qu’elle reste soute­nable sur la durée du droit et la rente perçue par l’investisseur, qui doit lui apporter une renta­bilité suffi­sante. L’enjeu est donc de déter­miner cet équilibre financier afin que chacun soit gagnant. C’est un calcul assez complexe car il faut respecter cet équilibre sur la durée, généra­lement 99 ans et élargir l’horizon d’analyse pour prendre en compte des aléas, comme l’inflation, la hausse des taux d’emprunt, les évolu­tions du marché immobilier, etc. 

En bout de course, nous avons délivré à Fundim un rapport d’analyse complet, avec des propo­si­tions de rentes de DDP, l’évaluation des forces, oppor­tu­nités, faiblesses et risques (analyse SWOT), tout en replaçant ce modèle dans un contexte inter­na­tional plus large.  

Contactez nos experts pour en savoir plus: